从1998年取消福利分房开始，我国逐渐进入住宅建设市场化和住房消费货币化的阶段，我国的房地产行业从此也开始踏上一个新的台阶，在内地房地产行业快速发展的过程中，“香港经验”是一个逃不开的话题。香港的房地产业起步比较早，经过多年的发展，积累了大量的经验，这些经验在后来也成为内地房地产行业发展的模板，在内地房地产市场模式逐渐成型的今天，香港模式仍有许多值得借鉴的地方。
香港房地产营销模式的诸多亮点
买地、建造、销售，这是房地产开发过程最简单的阐述，房地产开发的最终目的就是销售，营销成为房地产开发过程中最为重要的一环。在内地，目前大多数开发企业在项目营销上都是选择与代理公司合作，代理公司与开发商分工明确，开发商只管把房子造好，代理商则负责为开发商提供前期拿地、规划管理，中期策划销售，后期交房等等全程的服务。一个成熟的代理机构一般都具备很强的土地评估测算、建筑设计、营销策划、销售策略制定、销售方案实施直到售后服务的能力。这种代理一般都是独家代理，少部分可能出现两家代理公司共同代理一个项目的情况。新楼盘的销售，一般都是在售楼中心进行，二手房的销售才会在临街门脸销售。
香港在这方面有所不同，香港由于土地资源的严重稀缺，以及大型地产开发企业对市场的高度垄断，房产市场在多数情况下呈现供不应求的局面。拥有相对垄断力量的发展商通常在市场上处于非常强势的地位。地产开发商一般不需要代理商参与项目的前期工作，只是在项目的销售过程中才会雇用代理商。而在大部分情况下，一个项目销售会有数家代理商共同执行，所以行业中“全程参与”和“独家代理”的概念很弱。在销售时，除了部分楼盘拥有自己的售楼部外，大部分销售都是在临街门脸进行的，新房与二手房都是这样。在香港，代理被看作一种单纯的雇用销售行为，代理商的业务主要是二级市场上销售人员的组织以及三级市场的中介服务，房地产代理商与广告公司等各自独立，香港模式下的营销活动大多以迅猛、直接见长，广告形式通常表现为直接的卖点罗列。
香港在楼盘户型的设计上向来坚持“最大限度地提高室内空间的利用率”的原则，体现人文精神，充分照顾到低收入家庭小平米居室的舒适性，这值得我们的开发企业在户型设计上借鉴，好的户型设计是好的销量的前提。由于没有建造固定的售楼中心，香港的销售中心一般设在五星级酒店的大堂或租住市中心最好的大型商场。在商场的首层大厅搭建精心设计的样板间，将公司里最值钱的工艺品摆在样板间里，借超五星级的商场作为卖场背景，营造出非常漂亮的卖点，吸引着前来吃饭或购物的人们光顾。另外，在样板间的设计上，香港开发商一般都做足了功夫，充分发挥装修师的想像力，设计出超前的装修方式，很容易给人们留下深刻的印象，还有就是把多个方案进行比较，即一个小区装修多套样板间，反映不同的风格，从而吸引更多的人来买房。
在销售卖场送吃、送喝、送礼物，外加抽奖，这是很典型的港式促销手段，目前在内地也被普遍采用，成为一种流行，开发商通过组织看房团的形式来给楼盘增加人气，这种方式在内地目前也变得很普遍，另外，精装修、赠送家具家电的“全装修”模式也是内地未来楼市发展的方向。香港与内地楼市有着太多的相似点，只要是合适的方法，我们就可以加以采用，这样才能与时俱进。
香港土地出让方式对内地的借鉴作用
土地是房地产行业的命脉，土地出让制度对房地产市场的发展有着巨大的影响。在1998年以前香港执行的是定期卖地制度，但亚洲金融危机后，香港楼市大跌，同时房地产企业停止购入土地，地价大幅度下跌，严重冲击了港府推行多年的土地拍卖政策。港府为了保证土地不被贱卖，暂停了土地拍卖，转而执行“勾地”政策。
所谓“勾地”，即每年由地政署公布当年的勾地表，发展商对“勾地表”内任何一幅土地有兴趣的话，可以向政府提出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并交缴按金。如果申请人的出价符合政府按公开市场价格所作的评估，该幅土地便会以公开招标或拍卖的形式出售。如在拍卖当中该底价不保，政府会收回该幅土地，以保证不贱卖资产。
在内地，现在施行的主要是土地“招拍挂”制度，即国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为；拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告， 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为；挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度存在着土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等弊端。招拍挂制度的施行有效地弥补了上述不足，是一种进步，但并不是说当前的招拍挂制度就是完美的，它也有它的弊端。从目前看，我们不管是招标、拍卖或者挂牌，大概只有一个标准，就是价格标准，通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而不限制他的资格，也不限制他的其他相关条件，这就容易产生问题。在土地垄断的条件下，以价格为唯一标准的话，非常容易导致地价的飞涨，从而带动房价上涨，也容易使政府过度依赖卖地收入而被“土地财政”绑架；谁有钱谁得地，会导致许多非专业的财团涉足房地产，从而影响土地的最大功用和整体规划；招拍挂过程不透明，在利益驱使下容易滋生“权力寻租” 等腐败问题；拆迁补偿的不公平，会有强拆等问题的发生，影响社会和谐。
同样是土地归政府所有，香港在土地出让这方面要比内地先进许多。首先，香港在土地出让方面的法律制度非常健全，出台了包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等法律条例，为土地问题提供了法律准则和保障，政府只是根据法律来管理土地问题，所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地，既有垄断控制，又有自由转让。香港对批出土地的监管非常重视，直至批租期满收回，发现发展期内违反契约条款的，轻则罚款，重则无偿收回土地甚至控上法庭，这方面我国内地做的功课明显不足。目前内地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法，但还未形成一套比较健全的土地法律体系，对已批出土地和未批出的闲置空地的监督管理很不到位。香港的土地批租有严格的批地程序和要求，用地要求在《批地条款》有详细的说明，目前内地各城市在批出土地时，土地合同中也有各种要求和条件，但协议用地量太大，拍卖招标只占很有限的份额。土地收回方面，香港政府有一条重要的政策，就是公平合理地赔偿，使受影响的人士不但可收回土地损失，也可收回商业损失，内地在收回土地时补偿则有欠公平，有的城市甚至官商勾结，强行拆迁，近年来在不少城市和地区引起的民怨颇多。
内地的土地出让改革可以借鉴香港的“勾地”制度，比如先限定房价，然后开始让开发商竞买地价，在拍卖土地时还可以添加一些条件，比如设计方案、绿化、保障房建设等发面的竞争等，资质优者得地。另外还要尽快建立健全的土地法律法规，并加强土地出让方面的监管，在保证房价基本稳定的前提下，增加土地供应，缓解市场矛盾。
香港与内地的房地产市场有着许多的类似，也有很多的不同，我们在今后的发展中还是要积极的借鉴香港模式中的有益方面，并根据实际情况加以改进，如此才能保证房地产市场今后的健康发展。
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