降价无期抄底不易 第四季度楼市稳字当头

东方网10月14日消息：据《新闻晨报》报道，“十一”假日房展已落下帷幕，此次风向标的表现不尽如人意，“金九银十”旺季传统规律已被颠覆。有两个信息值得关注。其一:“显著降价”风潮并未出现，除部分参展楼盘以特价房方式来吸引参观者外，更多的项目采取97、98折的象征性折扣。其二:以刚需产品为主力的在售项目纷纷缩小降价幅度，与参观者原先预期存在一定差距，市场再度进入新一轮“拉锯战”。楼市新增供应量不断上升，消化能力却始终难有大长进，开发商大规模降价潮的可能性极低，购房者抱着抄底入市的心态，能够实现的概率同样不高。

正当开发商回味着并不正宗的 “金九”所带来的甜酸苦辣之时，转眼已进入10月。从9月和10月初的情况看，一手房市场涨价楼盘和降价楼盘同时增多，开发商心态分化现象明显。业内人士认为，进入10月下旬，开发商将面临销售任务、资金回笼的压力，但不排除有部分楼盘加大优惠力度。

新盘普遍促销95折－99折

机构统计数据显示，9月上海一手房降价楼盘数量为47个，是8月涨价楼盘数量的3倍有余。同期涨价楼盘为36个，比8月涨价楼盘数量增加57%。对于10月房价走势，业内人士看法也存在一定分歧。上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，10月刚需楼盘不会有太大促销，这与中高端楼盘可能会尝试较大折扣来促销有所不同。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申则认为，10月开发商心态分化局面还会持续。“像去年年底集体降价的局面不太会出现。开发商还是会根据自身情况选择定价策略，但价格大幅上涨的可能性不大。”

据数据监控中心截至10月10日的统计，10月本市推出打折优惠促销的楼盘共计174个 (含别墅)，与截至9月25日统计的162个相比，增加了12个。其中，有26个项目新增了优惠活动，22个项目的优惠情况较之前的统计有所变化，另有 14个项目由于优惠活动截止或房源售罄而退出打折优惠。分析师曲鹏表示，虽然相比9月的189个优惠盘仍有近一成的降幅，但10月优惠楼盘数量在月初时已明显出现反弹迹象，不仅总数增加了12个，新增优惠的楼盘数量更是增加了26个之多。

10月优惠楼盘数量反弹的原因，主要是受到9月新房供应量井喷的影响。数据显示，9月上海商品住宅市场新增供应面积接近130万平方米，不仅环比大涨4成之多，更是创下了2011年以来单月最高供应记录。如此之高的供应量在维持了成交量高位的同时，也造成了多数开发商销售压力的增大。为了提高自身的竞争力，争取一定的市场占有率，部分项目在10月初期的时候开始以打折促销的形式来吸引购房者。同时，另有一些原本就推出优惠的楼盘，在10月初期加大了优惠的幅度。可以说从10月开始，上海楼市优惠市场重新进入上升通道。

不过，记者从部分新盘售楼处询价发现，目前开发商给出的促销折扣力度仍然比较小。以最直接的总价折扣为例，普遍在95折－99折，低于9折的项目几乎绝迹，这也让不少见识过此前历次促销大战的意向购房者很难下决心出手。

购房者入市意愿度降低

买卖双方对于后市的态度存在不一致性，是导致颠覆传统“金九银十”的关键因素之一。虽然，9月份新房市场出现一波供应高峰，创下近21个月以来历史最高值，但开发商心态企稳，购房者持币观望，这一状态将很难在短时间内得到转变。

业内人士分析，开发商如继续选择缩小降价幅度的话，将很难获得大量需求流入，成交表现或将延续前期月均70万－80万平方米的交易水平。与之相类似的是，二手房（房源、代理、租房）东心态更为坚挺，除部分置换型买家的卖房诚意较高外，大部分房东的议价空间正不断收窄。在此背景之下，二手房市场成交量出现大起大落的可能性不高。

自进入9月下旬后，市场的观望气氛渐浓，并延续至长假期间。一些中介门店纷纷表示，假期中虽有客户看房，并且也透露出一定的入市意愿，但出手犹豫成为普遍共性，导致长假期间少有成交客户。主要原因由以下几点造成，其一:房东态度坚挺，不急卖的心态促使最终议价空间不大，基本控制在1%以内；其二:外地户籍单身人士购房受限的政策，继续冲击着整个板块内有效的需求量；其三:虽调控政策趋稳，但整个大方向并未显现放松端倪，并且近期部分银行取消了首套房贷85折优惠利率，也会或多或少降低购房者入市的整体意愿度。

与此同时，近期受极大关注的土地市场，随着优质地块纷纷挂牌，溢价状态成交的现象呈现出增多迹象，这也将会影响新房及二手房市场的房价走势。开发商的资金压力得到缓解的同时，纷纷在土地市场中有所作为，拿地之后，开发商会在新房市场中回笼更多资金，来补充其在土地市场中的拿地实力。而目前市场整体表现平稳，根据汉宇地产市场研究部新房监测数据显示，1－9月上海全市商品住宅成交面积为 632.05万平方米，已是去年全年水平占比86%以上，二手房市场同样如此，占比超过97%。这些数据说明，今年楼市表现已优于去年。在这样的背景之下，出现开发商大规模降价潮的可能性极低，购房者抱着抄底入市的心态，能够实现的概率同样不高。

第四季度楼市“稳”字当头

新沪六条政策出台后，上海限购执行的监管力度不断升级加码，原本想打“擦边球”取得购房资格的客户，极难得到审批，改善型需求将进一步缩量，除去部分采取 “以价换量”销售模式的改善型项目能够在短期内有所起色外，改善型需求入市的节奏并不会显著加快。第四季度，刚性需求依旧将成为市场的“主心骨”。

而与前期市场表现有所不同的是，热销的中高端楼盘目前大多陷入沉寂状态，新房中刚需买家占据绝对主导地位。从“十一”房展的参展情况看，购房者还是以刚需盘为主要关注目标，其中宝山、嘉定、松江等热门区域内参展的刚需项目，仍能吸引诸多关注度。如果第四季度房价面临着显著的上涨压力，不利于此轮调控政策效果的有效延续。但就目前市场环境而言，房价缺乏出现大涨或大落几率的支撑点。汉宇地产市场研究部经理付伟表示，第四季度将更多地延续三季度成交表现，至多出现小幅上下波动。买卖双方之间的博弈状态，将很难在短时间内被打破。因此，今年四季度楼市基本走势将以“稳”字当头。