【黄峻】年底楼市不可能报复性反弹

　　楼市调控与经济背景：

　　在过去6年来，国内的楼市三番四次调控，仿佛一直是个难题。国内的房地产价格，在1998年住房市场改革之后，的确算是一直在“慢牛”行程，节节攀升，尽管之前多次调控，但是往往在调控后较快恢复回暖。

　　而管理层在抑制楼价过快上涨方面，无疑是费煞思量，不断从多方面入手调控。最近一轮楼市调控自2010年4月年开始的调控，已经历时两年多，目前看来是有一定成效。

　　但随着最近几个月稳增长措施的加速推出，国内核心城市的楼市价量和市场预期又一次出现了回暖的迹象。正如之前所料，六、七、八月份的国家统计局数据显示楼市成交量出现明显的底部回弹，其中六月的房价出现环比增长的城市数自去年10月后第一次超出环比下降的城市数。随着最近部分城市新地王的出现，楼市是否会出现较大反弹的担忧正在市场中开始上升。

　　同时，也必须看到楼市的下行风险在过去几个月内有一定的增加。这一变化源于与对中国经济增速明显下滑的担忧和政府政策权衡各方情况的猜测，而全球经济危机仍不断在发酵，国内外经济环境不稳定因素让人担心。如果国内外经济继续恶化，楼市的有效消费力会出现削弱。

　　但是，随着国内第二季度GDP增长率降到8%以下、通胀(CPI)明显回落，现在的政策着重点已明显向稳增长倾斜，包括央行密集的降准备金、降息，与各地方政府庞大的增加投资计划。在目前已经推出的各种政策措施中，加大公共投资，尤其是基础设施投资，仍然是稳增长政策中最重要的一块拼图。

　　然而加大公共投资带来的直接问题是：如此庞大的资金从哪里来？中国经济最近几年的高速发展过程中，一个行之有效的模式是房地产与投资两条腿走路。具体而言，房价的上升与成交量增加带来地价与相关大量税负的上涨。这一方面大大提高地方政府的土地出让收益与税费收入，另一方面，以土地作为担保，地方政府可以通过融资平台的模式从银行体系得到更多的贷款。而这使得地方政府有财力投资其当地的基础设施建设和经济建设。基础设施的改善和经济的快速发展，也反过来进一步推高房价和地价，拉高房地产和相关行业的税费收入。

　　调控继续与否的博弈：

　　当近2年随着经济的走低与楼市调控，地方财政收入增幅今年出现了大幅的下降，而银行体系信贷政策虽有放松，但不大可能立马开闸放水，而至 2008年开始累积的地方融资平台贷款仍需财政和银行体系在未来几年慢慢消化。在这种情况下，今年上半年土地出让面积较去年同期大幅下滑近25%左右，使得地方政府在融资能力上更加捉襟见肘。如果楼市还要持续低迷下去，以公共投资为主的稳增长措施，将地方财政层面可能成为无米之炊。这使得市场对于房地产市场在回暖的预期也“被”加强。在接下来的时段，稳增长将成为地方的一个重要筹码来或明或暗地放松楼市调控。最近管理层屡次重申房地产调控不放松，都显示楼市在调控该不该放松的博弈已经进入敏感期。

　　当然，楼市调控是行政干预，总有结束的时候。那么一旦楼市调控受到动摇，楼市重现报复性反弹的可能性存在吗？ 目前认为不可能的观点的一个主要论据：是现在楼市总体处于供大于求的状态，因此房价反弹缺乏基本面支持。根据6月份的数据，所有在建的住房面积为36亿平方米左右，相当于过去12个月内住房销售量的3.8倍左右。但是，值得指出的是这一数据与2009年初楼市出现报复性反弹之前非常接近。另外，这一住房销售量的统计是基于过去一年半内严格执行限购限贷等措施基础之上的。一旦楼市调控的政策出现明显的放松，市场预期出现反转，楼市成交量和房价均有可能会出现大幅度反弹。

　　那么，现在马上放松调控策政的风险有多大？尽管管理层近来还是表态要坚持房地产调控，但是如同上文指出的，以加大政府投资为主的稳增长措施与坚持楼市调控两者之间存在根本性冲突。而地方财政对于经济增长和政绩的追求，有可能使得稳增长措施最终演变为再次依赖房地产市场的局面。

　　如果要降低这一风险，其中一个釜底抽薪的方法是放弃以公共投资为主的稳增长思路，而改为以减负减税和鼓励中小企业、个体户投资为主。在政府希望扶持的一些领域，可以通过减税或补贴等方式给予支持，而不必要成为直接投资方。实现这一转变可以大大降低政府部门的支出和融资压力，从而使政府可以更专注于经济结构调整的目标。同时，这也可以降低公共投资中出现的低效、重复建设、与市场脱节的风险，大幅度提高投资效率。最重要的是，减负减税无疑令老百姓 “相对更有钱”，可以拉动消费与民间投资。如果加上合理引导、完善证券市场压制IPO与PE的野蛮发展，将有利于中国经济的转型和持续发展。

　　楼市今年内不存在报复性反弹可能性：

　　从目前的市场情况与国内外经济环境来综合判断，楼市至年底最可能出现的是一个底部回稳、市场恢复的过程，而且整个过程扔会反复，一直延伸至2013年第一季度。

　　可以预计楼市政策方面不会出现大的变动，以限购为标志的房地产调控仍会持续一段时间，但同时政策会进行不断进行微调以支持市场的刚性需求。在这一情形下，楼市的交易量很可能会首先出现底部逐步回稳或回升，房价可能在第四季度会趋稳，但是这个过程会比较反复，时好时坏。而房地产投资的放缓则可能会持续到年底。在这一过程中，一线城市的走出调整周期会领先于二、三线城市；而户型产品方面，两头---低价的中小户型与最高端的别墅也是会先于中段的大户型走出调整期，M型态势比较明显。