今年开春以来，由于政策面定向宽松，首次置业者房贷得到支持，在楼市淡季中开发商加大对中小户型刚需产品的推销力度，中大户型则由于总价较高等多方面的原因遇冷。近期，随着温州市场逐渐回暖，部分购房者逐渐放弃观望转而入市，在开发商降价促销等手段的带动下，压抑多时的改善型需求开始入市。
改善型产品降价 力争快速走量
据朗兆房产介绍，2012年，开发商与营销商都在转变营销思路和推盘方式。由于限购政策的影响，一些大户型的豪宅的销售成绩并不理想，开发商调整了产品供应策略，转为主推90平方米左右的中小户型，向刚需伸出了橄榄枝，万科·龙湾花园、绿城·海棠湾、瑶溪新天地、中梁·国宾1号等项目一期都推出了中小户型，刚需第一次占据了温州市场的主流位置，占据了市场交易的绝对份额。随着中小户型交易的加速，部分改善型需求也逐渐入场，开始交易。
据介绍，上半年大部分楼盘均采取了部分优惠的方式进行销售，中梁·橡树湾、中梁·首府、瓯江公馆、银都花园8号纷纷调低了价格。万科·龙湾花园、瑶溪新天地、汇金锦园也出现了不同程度的打折现象。
8月25日，中梁·滨江首府以22000元/平方米左右的均价开盘，现场人气火爆，2000多人参与摇号，400多套房子当天清盘。据启源整合副总经理倪洪柱介绍，此次滨江首府推出的户型有从96~180平方米中各个户型都有，还有部分洋房与别墅，改善型户型约占六成左右。
新城的吴先生是此次购房行动中的一员，他存了3个诚意金参与摇号买房。“孩子大了，现在70平方米的房子不够用了，想给自己留个书房，所以想买一个168平方米左右的户型。”
据介绍，上半年温州楼市折扣现象凶猛。置信原墅是以268万元的起价震撼市场，以4万多元/平方米的价格大卖成功，部分房源流入二手房市场并出现了短暂的加价转让的现象。相比置信原墅低于成本价开盘，被抢购一空并且出现外加价转让的短炒现象，公园大地降价潮演绎的更加来势汹汹。中瑞·星河湾更名公园大地，促销力度更大，23500元/平方米的起始价重磅出击，相比之前第一次开盘，打了6~7折。
在降价的风潮中，改善型需求开始抬头。据不完全统计，下半年符合上市条件的楼盘有20多个，而下半年的楼市供应也一改中小户型大唱主角的局面，供应也迎来新的高潮，在下半年符合开盘条件的20多个楼盘中，八成以上的楼盘都有144平方米以上的户型供应。
改善型需求以自住为主
看过精致温馨的样板间，拿着花花绿绿的户型图，30岁的黄女士和母亲走出温州某楼盘销售处，结束了她们本月的第五次看房之行。黄女士说：“今年房价下调了，我们就想在这附近买个好点的房子。看现在的价格，感觉差不多是时候了。”最近一段时间的温州楼市，自5月以来的成交回升态势还在稳定持续中。在信贷放松和开发商持续以价换量的策略之下，首次置业的刚性需求率先释放之后，近期同样以自住为目的的改善型需求也开始入市。
经过调查，两类楼盘在当前的市场中取得较好的销售成绩。首先就是超高性价比的刚需楼盘；其次就是改善型置业的自住需求。去年，严厉的楼市调控让很多改善型客户望而却步，现在市场回暖，又让他们纷纷实地探盘，跃跃欲试。
记者在对一些楼盘走访后发现，在90平方米两室为主的首套婚房需求依然占主要需求的情况下，一些140平方米以上三房甚至四房的房源最近也卖得不错。对此有业内人士表示，压抑许久的首套房和改善型需求逐步释放是大趋势，房价和成交量企稳态势基本显现。
价格杠杆 促使改善型需求成交
“目前温州房价普遍比高峰时下跌近20%，部分楼盘价格达到了购房者的意向购买区间，去年推迟购房的改善型客户开始陆续出手。”某业内人士表示。
置信原墅项目负责人姚汝林介绍，改善型需求客群与首次置业客群心态不同，首次置业者受支付能力限制，更希望购买价格相对便宜的产品；改善型需求的购买者则不同，其购房的目的是升级换代，对他们来说，更关注产品本身。然而在价格杠杆面前，低价或优惠幅度较大的改善型产品更受市场追捧，这在本轮调控中表现得尤为突出。
乾顺国际董事长杨昌胜表示，改善型刚需换房，并不完全等同于住房面积的改善，而是居住品质和生活便利性的综合提升。改善型置业既要看楼盘的品牌品质和周边的生活设施，更要看楼盘的成长价值和地段的优越性。而评价一个楼盘是不是“一步到位”的好楼盘，有一个很简单的道理，那就是这个楼盘是不是有很多人关注，有没有很多人出手，“群众的眼睛是雪亮的”。
据置信原墅楼盘销售人员称，目前的改善型客户中，因人口变化而换房的占比四成，其余六成客户则是对居住品质提出更高要求而以旧换新，有时房子面积并没有增大，换房是为了享受更科学的户型结构、更完善的小区配套或是更便捷的地段等。
尽管楼市出现“蠢蠢欲动”的迹象，但是国家对于调控的决心明显可见。打击投机性需求将成为楼市今后的主旋律。因此，对于绝大多数首次置业和改善型客户而言，选择能够长期拥有且成长价值突出的产品尤为重要。一步到位就能尽量避免换房带来的房产税、房屋交易税等各种交易成本及房屋使用成本。
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