9月18日，由解放日报报业集团房地产时报、复旦大学EMBA房地产协会、上海市房地产经纪行业协会联合主办“特殊时期房地产健康应对策略”主题论坛，在位于青浦区老朱枫公路6800弄东方菲尼克斯庄园举办。近百名专家学者、企业领袖齐聚一堂，探讨调控常态化时代房企应对之策，挖掘未来房地产业投资机会。
未来五年处在降息通道 中高端房产结构性暴涨
华东师范大学商学院房地产系主任 华伟
未来五年，整个经济社会将处于一个降息通道。
未来五年两大机遇
从投资角度讲，未来五年存在两大机遇。第一，明年5月之后，以上海为代表一二线城市中高端房产价格爆发和中低端房产成交放量，会把统计价格包装得非常完美。第二，利率市场化是未来三到五年市场蕴藏机遇。利率市场化意味着贷款利率和存款利率息差只有一个百分点。未来五年，整个经济社会将处于一个降息通道。降息过程中，中高端房地产面临资产价格再次膨胀。
以上两大机遇是我们看得到，再下一个五年，“盛宴”未必重来。
本届政府不在利率上动脑筋，这就为下届政府采用降息等手段调控经济留足空间。现在政策没有长久之计，只保底，不封顶。所谓保底，就是目前房地产不温不火形势将长期维持，但不会恶化。如今，民间资本不敢做高风险投资。手里有资金温州人已经不敢做高收益、高风险项目，年化率8.5%信托，大家都抢着买。城市中产买房被限购，也不能投资信托、私募，资金就被引导进入证券市场。所以，股市未见起色之前，房地产市场预期一定不是涨价。
不能垮也不能太好
美国政府通过印钞票、逼人民币升值赖掉债务，中国地方政府债务规模是其收入8-10倍。人民币购买力下降，虽然债务规模在扩大，但债务购买力正急剧缩小。地方政府面临最大难题不是债务有多少，而是能否向银行贷到款，实现周转。地方政府可以不卖地、少卖地，但不能不借款。
中国人民银行股东是中央或地方政府、央企、国企，如果政府不想自己掏钱，又想地方政府有钱花，就要通过资本市场为银行补充。银行资金充裕后，会将贷款优先发放给地方政府、央企、国企。所以，楼市不能垮，一垮体系要乱，同时又不能太好，太好没人买股票。但楼市不温不火，伤害中产阶层。
中国购买力是“账面”购买力。从前，老百姓每月赚36元，存1元。现在每月赚3600元，存100元。储蓄存款增长100倍，但实际购买力并没有显著增长。从购买力角度看，中国房地产开发不会向三四线城市蔓延，反而是集中在一二线城市。三四线城市房地产市场泡沫，大于一二线城市。住宅之外物业类型所积聚泡沫，大于住宅。
全球经济前景黯淡
随着伊朗核问题进一步发酵，战争一触即发。如果美伊果真开战，明年国际原油价格将飙升至200美元/桶。受此影响，欧洲经济前景将更加黯淡，欧洲经济将陷入衰退。中国进出口贸易也将随之衰退。日本、印度等原油全进口国也将受到牵连，全球经济衰退成为大概率事件。在这样情况下，向国际上转移国内压力成为各国共识。
房地产业并不存在所谓“黄金十年”和“白银十年”，对开发商来说，未来五年，房地产行业可能很繁荣，但企业境遇却大相径庭，有可能笑掉下巴，有可能会产生自杀念头。
楼市目前情况可能维持较长一段时间。这时，房企不宜扩张，而应考虑收缩。决定房企策略最核心因素就是融资。能够获得廉价资金来源央企、国企，他们“冬天”比“春天”还温暖，但融资紧张企业很容易在未来三到五年中，举步维艰甚至一命呜呼。
精彩观点：
楼市不能垮，一垮体系要乱，同时又不能太好，太好没人买股票。
从前，老百姓每月赚36元，存1元。现在每月赚3600元，存100元。储蓄存款增长100倍，但实际购买力并没有显著增长。
三四线城市房地产市场泡沫，大于一二线城市。住宅之外物业类型所积聚泡沫，大于住宅。
房地产业并不存在所谓“黄金十年”和“白银十年”，对开发商来说，未来五年，房地产行业可能很繁荣，但企业境遇却大相径庭，有可能笑掉下巴，有可能产生自杀念头。
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