□房报记者佟继萍张之花
9 月18日，由解放日报报业集团房地产时报、复旦大学EMBA房地产协会、上海市房地产经纪行业协会联合主办的“特殊时期的房地产健康应对策略”主题论坛，在位于青浦区老朱枫公路6800弄的东方菲尼克斯庄园举办。近百名专家学者、企业领袖齐聚一堂，探讨调控常态化时代房企的应对之策，挖掘未来房地产业的投资机会。
未来五年处在降息通道
中高端房产结构性暴涨
□华东师范大学商学院房地产系主任华伟
未来五年，整个经济社会将处于一个降息通道。
未来五年两大机遇
从投资角度讲，未来五年存在两大机遇。第一，明年5月之后，以上海为代表的一二线城市中高端房产价格爆发和中低端房产成交放量，会把统计价格包装得非常完美。第二，利率市场化是未来三到五年市场蕴藏的机遇。利率市场化意味着贷款利率和存款利率的息差只有一个百分点。未来五年，整个经济社会将处于一个降息通道。降息过程中，中高端房地产面临资产价格再次膨胀。
以上两大机遇是我们看得到的，再下一个五年，“盛宴”未必重来。
本届政府不在利率上动脑筋，这就为下届政府采用降息等手段调控经济留足了空间。现在的政策没有长久之计，只保底，不封顶。所谓保底，就是目前房地产不温不火的形势将长期维持，但不会恶化。如今，民间资本不敢做高风险投资。手里有资金的温州人已经不敢做高收益、高风险项目，年化率8.5%的信托，大家都抢着买。城市中产买房被限购，也不能投资信托、私募，资金就被引导进入证券市场。所以，股市未见起色之前，房地产的市场预期一定不是涨价。
不能垮也不能太好
美国政府通过印钞票、逼人民币升值赖掉债务，中国地方政府的债务规模是其收入的8-10倍。人民币购买力下降，虽然债务的规模在扩大，但债务的购买力正急剧缩小。地方政府面临的最大难题不是债务有多少，而是能否向银行贷到款，实现周转。地方政府可以不卖地、少卖地，但不能不借款。
中国人民银行的股东是中央或地方政府、央企、国企，如果政府不想自己掏钱，又想地方政府有钱花，就要通过资本市场为银行补充。银行资金充裕后，会将贷款优先发放给地方政府、央企、国企。所以，楼市不能垮，一垮体系要乱，同时又不能太好，太好没人买股票。但楼市不温不火，伤害了中产阶层。
中国的购买力是“账面”购买力。从前，老百姓每月赚36元，存1元。现在每月赚3600元，存100元。储蓄存款增长100倍，但实际购买力并没有显著增长。从购买力角度看，中国的房地产开发不会向三四线城市蔓延，反而是集中在一二线城市。三四线城市房地产市场泡沫，大于一二线城市。住宅之外的物业类型所积聚的泡沫，大于住宅。
全球经济前景黯淡
随着伊朗核问题进一步发酵，战争一触即发。如果美伊果真开战，明年国际原油价格将飙升至200美元/桶。受此影响，欧洲经济前景将更加黯淡，欧洲经济将陷入衰退。中国的进出口贸易也将随之衰退。日本、印度等原油的全进口国也将受到牵连，全球经济衰退成为大概率事件。在这样的情况下，向国际上转移国内压力成为各国共识。
房地产业并不存在所谓的 “黄金十年”和“白银十年”，对开发商来说，未来五年，房地产行业可能很繁荣，但企业的境遇却大相径庭，有的可能笑掉下巴，有的可能会产生自杀的念头。
楼市目前的情况可能维持较长一段时间。这时，房企不宜扩张，而应考虑收缩。决定房企策略的最核心因素就是融资。能够获得廉价资金来源的央企、国企，他们的“冬天”比“春天”还温暖，但融资紧张的企业很容易在未来的三到五年中，举步维艰甚至一命呜呼。
精彩观点：
●楼市不能垮，一垮体系要乱，同时又不能太好，太好没人买股票。
●从前，老百姓每月赚36元，存1元。现在每月赚3600元，存100元。储蓄存款增长100倍，但实际购买力并没有显著增长。
●三四线城市房地产市场泡沫，大于一二线城市。住宅之外的物业类型所积聚的泡沫，大于住宅。
●房地产业并不存在所谓的“黄金十年”和“白银十年”，对开发商来说，未来五年，房地产行业可能很繁荣，但企业的境遇却大相径庭，有的可能笑掉下巴，有的可能产生自杀的念头。
供应泡沫是最可怕的
三四线楼市“崩盘”在继续
□同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功
今天楼市处于一个很好的时间点，让我们看清楚了各类城市的真实状况，从而找到应对之策。
供应泡沫最为可怕
认识市场的基本面主要应从三个方面入手：一是供应，二是需求，三是 “配给效率”。 “配给效率”是指供应和需求之间的这座桥梁是否有效率。影响 “配给效率”的三个因素分别是税收和收费、银行金融和行政限制。目前的限购政策就是通过行政限制来改变 “配给效率”，进而改变市场的基本面。
目前，除华东地区以外的三四线城市，已经出现楼市 “崩盘”现象。 “崩盘”是一个快速的、紧张的过程。如今鄂尔多斯、包头、营口、东营等地楼市问题严峻。 2009年，多地房价暴涨，人们恐慌买房的结果是制造了一个 “虚假成交量”。政府、开发商和购房者三方都被泡沫的虚幻所蒙蔽，做出 “需求增值导致房价上涨”的错误判断。
以鄂尔多斯为例，该地户籍人口与流动人口总计约130万。 2006年，全年成交量200万平方米，这是一个合理值。 2010年，全年成交量暴涨到1000万平方米，这里面就有很大的泡沫成分。然而，政府、开发商和购房者三方都信以为真，政府大力投资兴建新城，并出售土地，开发商踊跃投资，全年开工量2000万平方米。 2012年，全年成交量回落到200万平方米的合理需求。截至8月1日，鄂尔多斯已开工面积中80%都已停工。
包头已开工面积中60%已停工，如果将鄂尔多斯、包头等地的银行看作独立的银行，那么这家银行已经破产了。如果将鄂尔多斯、包头等地的政府看作独立政府的话，那么这家政府已经破产了。
未来，更多三四线城市楼市泡沫破灭的速度将会加快。 2013年6月之前，楼市 “硬着陆”将全面体现。供应泡沫是最可怕的，因为其无法用价格解决，只能硬性停工、烂尾。从这个角度来看， “没有卖不掉的房子，唯有卖不掉的价格”是不准确的。
一线城市处在 “暖春”
与三四线城市的严酷相比，一线城市处在 “暖春”。由于一线城市土地供应量不足，侥幸躲过供应泡沫的劫难，取而代之出现的价格泡沫，也在持续从严的调控之下回归理性。
上海目前有4000多万平方米的库存面积，接近4年左右的土地储备量。一般情况下，土地储备量在3－5年是正常的，低于3年房价要涨，大于8年中期房价不被看好的。与一些三四线城市人口减少的趋势不同，上海每年的人口数都递增。 2010年和2011年，上海每年的新增人口都在40万左右，假设其中30%的人有住房需求，就是12万。上海平均每年有12万－14万对新人结婚。而2011年，上海商品住宅成交7万套。这说明，上海商品住房的需求量大，供应相对不足，今天的房地产市场是相对健康、安全的。多数一线城市，包括广州和深圳，都跟上海的市场情况接近。可以说，经过本轮调控，一线城市的楼市泡沫已经被挤掉了。
二线城市的整体健康状况稍逊于一线城市，有的城市存在价格泡沫，有的城市存在供应泡沫，但问题都不严重。 95%的二线城市人口和财富都是净流入的，保证了一个健康的需求。过去5个月，万科、保利、恒大等大型房企新增土地储备中， 85%都在二线城市。 2010年，这些房企 40%的钱花在三四线城市，而今天， 85%的钱花在土地供应充足的二线城市。
不温不火可能持续
商办类物业的泡沫远大于住宅产品，尤其是购物中心和 shop－pingmall的过剩，马上就会显现。一线城市的办公楼还可以支撑，但包括杭州、南京在内的二线城市的办公楼产品多数是不能碰的。目前，上海商办市场的供应量已经超标，何况商业项目对高超运营能力十分依赖，成功并不简单。
养老地产和产业地产可能蕴藏机遇。而旅游地产，除三亚之外，多数都是不成熟的。
宏观经济对房地产行业的影响非常大，楼市不温不火的状态可能还要持续一两年。在看不清未来的时候，采用 “短平快”的策略，用“高周转”的办法过 “冬”，可能比“苦苦等待”更好。例如，大型企业可以拿中小体量项目，及时周转，以降低风险。
精彩观点：
●目前，除华东地区以外的三四线城市，已经出现楼市“崩盘”现象。
●如果将鄂尔多斯、包头等地的政府看作独立政府的话，那么这家政府已经破产了。
●2009年，多地房价暴涨，人们恐慌买房的结果是制造了一个“虚假成交量”。
●供应泡沫是最可怕的，因为它无法用价格解决，只能硬性停工、烂尾。从这个角度来看，“没有卖不掉的房子，唯有卖不掉的价格”是不准确的。
●一线城市是价格泡沫，但经过本轮调控，一线城市的楼市泡沫已经被挤掉了。三四线城市是供应泡沫。二线城市有的存在价格泡沫，有的存在供应泡沫，但问题都不严重。
●过去5个月，万科、保利、恒大等大型房企今年新增土地储备中，85%都在二线城市。2010年，他们40%的钱花在三四线城市，而今天，他们85%的钱花在土地供应充足的二线城市。
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