投资客的嗅觉总是最敏锐的，近几个月随着宝安楼市的回暖，楼市再现炒房客的踪迹。据记者走访，情况主要集中在宝安升值潜力较大、发展较快的区域中一些五年内开发的楼盘。中介认为，楼市回暖，大量投资客再次瞄准市场，悄然入市，在不断的倒卖中，炒高这些片区的二手房价；也有专家认为，目前市场投资客已不多，很大程度上是中介自买自卖，炒高房价。
现象
未出房产证就成“二手房”
叶小姐几个月前在宝安看中了一套较新的二手房，建筑面积70多平方米，还有赠送面积，可做成三房，总价120万元左右，叶小姐很喜欢。但中介说，一般购房者购买新房入伙后，要等半年才能拿到房产证，目前这套房子还没出房产证，要等房产证出了才能过户。叶小姐考虑到购买这类房子风险大，业主随时可能会毁约，正当叶小姐犹豫时，该房子很快被卖掉了。两个月后，叶小姐再咨询该楼盘时，上次看中的房子又在中介处放盘，中介称目前已发放房产证，购房比较保险了，房子在投资客那转了一圈，价格也涨了20万元。中介还说，附近近两年入住的楼盘业主都已转了好几手，价格也随之一路飙升。
特点
炒短线，一次性付款
业内人士在碧海片区某中介店，看到前来卖房的张先生，他将西津美地的两套小户型同时放盘。当业内人士问到，该楼盘房产证都没办下来，为何急着卖。张先生说，现在政策不明朗，不能太贪心，两套房子都是一次性付款买来的，能赚个二十来万，已很满意了，等套了现再找新目标。此外，这两套房子预计10月份就能出房产证了，现在放盘，对于买家来说也比较放心，因为办购房手续也有一个过程。
中介说，目前宝安投资客小有规模，有几个人组团的，也有散客，一般喜欢做短线，受限购限贷政策的影响，这些投资客基本上是一次性付清房款，过户后，马上又放盘，转手赚个5万至10万。虽然每次赚的额度不高，但由于出手频繁，手上的资金也会像滚雪球一样，越滚越多。
瞄准升值快的中小户型
据了解，目前宝安的投资客喜欢瞄准一些升值快的区域的中小户型，比如前面提到的碧海片区的西津美地，由于所处位置周边配套少，交通不是很方便，去年开盘时价格并不高，均价只有13000元，但由于片区的发展前景大，而且楼盘附近在未来几年将开通地铁11号线，所以该楼盘升值潜力非常大，是投资客瞄准的目标，目前还没出房产证，一套80平方米的两房，总价已去到130万元，而西津美地隔壁的玉湖湾，最先一期的小高层，开盘均价只有14500元，目前二手房均价已涨到2万元。附近中介说，这片区许多五年内开发的房子已倒卖近五次了，未来这片区的楼盘升值空间仍很大。
专家分析
投资客不多，只占市场10%
业内专家认为，在深圳目前严厉的限购限贷政策下，投资客不可能大规模进入市场。据世联地产8月份统计数据得出，目前深圳住宅市场投资客比重大概在10% 左右，早些年的房地产专业投资客已退出市场，或转向商业地产。目前住宅市场的投资客一般为“平民投资客”，与温州等地拥有大量资金的专业投资客不同，所谓 “平民”，就是指手中有点闲钱、有购房资格或有贷款资格的普通百姓。他们手中的资金有限，只能瞄准一些升值潜力大、目前房价仍相对较低的区域的中小户型。同时，这部分投资客在投资楼市面前也显得青涩，怕楼市会有变动，物业会贬值，所以一般即买即卖，赚个几万至十万的小钱，而不会长线持有，等待更大升值空间。这也解释了为何会出现前文所介绍的投资客特点。
中介暗箱操作，自买自卖
业内人士认为，在目前投资客不多的情况下，促使新区二手房快速上涨的背后推手，更多是中介机构，这些中介通过自买自卖的方式，拉高房价。该业内人士称，目前深圳在限贷、限购的双重政策下，买家和业主担心因为贷不了款或不符合购房条件，或是其他不可预测的因素而导致房子过不了户，很多业主和买家一般会在签订购房合同的时候，同时签一份主体变更确认书，以此保障买房如果遇到限贷和限购时可换人名或加人名。许多中介就是钻了主体变更确认书的空子以此赚取差价。
具体操作方法是：中介见到一些价格较低，认为比较好出手笋盘，先自己买下来，付上两、三万元的定金，然后以提交材料慢、贷款审批慢为理由，拖延交首付款的时间，再与业主签订主体变更书。与此同时，该房源再次提价放盘，以此赚取差价。业内人士称，这种方法，中介可以一下买下好几套房子，在目前楼市回暖的情况下，一般很快会转手再卖出。
置业提醒
未出证二手房交易纠纷多
目前许多在售的二手房很新，新到还没有“出证”。由于房子十分崭新，几乎与一手房无异，而且价格相对于出证后的房子要低些，这种房源对购房者吸引力很大，让不少购房者不惜承担风险而购买。房地产律师张茂荣说，这类房子交易过程中容易出现纠纷，很容易在等待出证的漫长过程中，节外生枝，或者房价涨了，出现业主毁约情况，从而耽误了购房者的买房时机，所以建议尽量不要购买此类房子，一切等出了房产证再说。
张律师说，如果非买不可，要注意规避风险。在付款方式上，赎楼要尽可能由原业主解决，其次，一定要在合同上约定“卖方单方解除合同”、“逾期办证”或“不能办证”的违约责任。
本报记者
现象
未出房产证就成“二手房”
叶小姐几个月前在宝安看中了一套较新的二手房，建筑面积70多平方米，还有赠送面积，可做成三房，总价120万元左右，叶小姐很喜欢。但中介说，一般购房者购买新房入伙后，要等半年才能拿到房产证，目前这套房子还没出房产证，要等房产证出了才能过户。叶小姐考虑到购买这类房子风险大，业主随时可能会毁约，正当叶小姐犹豫时，该房子很快被卖掉了。两个月后，叶小姐再咨询该楼盘时，上次看中的房子又在中介处放盘，中介称目前已发放房产证，购房比较保险了，房子在投资客那转了一圈，价格也涨了20万元。中介还说，附近近两年入住的楼盘业主都已转了好几手，价格也随之一路飙升。
特点
炒短线，一次性付款
业内人士在碧海片区某中介店，看到前来卖房的张先生，他将西津美地的两套小户型同时放盘。当业内人士问到，该楼盘房产证都没办下来，为何急着卖。张先生说，现在政策不明朗，不能太贪心，两套房子都是一次性付款买来的，能赚个二十来万，已很满意了，等套了现再找新目标。此外，这两套房子预计10月份就能出房产证了，现在放盘，对于买家来说也比较放心，因为办购房手续也有一个过程。
中介说，目前宝安投资客小有规模，有几个人组团的，也有散客，一般喜欢做短线，受限购限贷政策的影响，这些投资客基本上是一次性付清房款，过户后，马上又放盘，转手赚个5万至10万。虽然每次赚的额度不高，但由于出手频繁，手上的资金也会像滚雪球一样，越滚越多。
瞄准升值快的中小户型
据了解，目前宝安的投资客喜欢瞄准一些升值快的区域的中小户型，比如前面提到的碧海片区的西津美地，由于所处位置周边配套少，交通不是很方便，去年开盘时价格并不高，均价只有13000元，但由于片区的发展前景大，而且楼盘附近在未来几年将开通地铁11号线，所以该楼盘升值潜力非常大，是投资客瞄准的目标，目前还没出房产证，一套80平方米的两房，总价已去到130万元，而西津美地隔壁的玉湖湾，最先一期的小高层，开盘均价只有14500元，目前二手房均价已涨到2万元。附近中介说，这片区许多五年内开发的房子已倒卖近五次了，未来这片区的楼盘升值空间仍很大。
专家分析
投资客不多，只占市场10%
业内专家认为，在深圳目前严厉的限购限贷政策下，投资客不可能大规模进入市场。据世联地产8月份统计数据得出，目前深圳住宅市场投资客比重大概在10% 左右，早些年的房地产专业投资客已退出市场，或转向商业地产。目前住宅市场的投资客一般为“平民投资客”，与温州等地拥有大量资金的专业投资客不同，所谓 “平民”，就是指手中有点闲钱、有购房资格或有贷款资格的普通百姓。他们手中的资金有限，只能瞄准一些升值潜力大、目前房价仍相对较低的区域的中小户型。同时，这部分投资客在投资楼市面前也显得青涩，怕楼市会有变动，物业会贬值，所以一般即买即卖，赚个几万至十万的小钱，而不会长线持有，等待更大升值空间。这也解释了为何会出现前文所介绍的投资客特点。
中介暗箱操作，自买自卖
业内人士认为，在目前投资客不多的情况下，促使新区二手房快速上涨的背后推手，更多是中介机构，这些中介通过自买自卖的方式，拉高房价。该业内人士称，目前深圳在限贷、限购的双重政策下，买家和业主担心因为贷不了款或不符合购房条件，或是其他不可预测的因素而导致房子过不了户，很多业主和买家一般会在签订购房合同的时候，同时签一份主体变更确认书，以此保障买房如果遇到限贷和限购时可换人名或加人名。许多中介就是钻了主体变更确认书的空子以此赚取差价。
具体操作方法是：中介见到一些价格较低，认为比较好出手笋盘，先自己买下来，付上两、三万元的定金，然后以提交材料慢、贷款审批慢为理由，拖延交首付款的时间，再与业主签订主体变更书。与此同时，该房源再次提价放盘，以此赚取差价。业内人士称，这种方法，中介可以一下买下好几套房子，在目前楼市回暖的情况下，一般很快会转手再卖出。
置业提醒
未出证二手房交易纠纷多
目前许多在售的二手房很新，新到还没有“出证”。由于房子十分崭新，几乎与一手房无异，而且价格相对于出证后的房子要低些，这种房源对购房者吸引力很大，让不少购房者不惜承担风险而购买。房地产律师张茂荣说，这类房子交易过程中容易出现纠纷，很容易在等待出证的漫长过程中，节外生枝，或者房价涨了，出现业主毁约情况，从而耽误了购房者的买房时机，所以建议尽量不要购买此类房子，一切等出了房产证再说。
张律师说，如果非买不可，要注意规避风险。在付款方式上，赎楼要尽可能由原业主解决，其次，一定要在合同上约定“卖方单方解除合同”、“逾期办证”或“不能办证”的违约责任。
本报记者
110