在宏观调控和房地产调控的双重作用之下，房地产的投资价值开始回落，自住性需求正逐渐成为支撑市场的主力。
外地客成为刚需主体
数据统计显示，贵阳目前首套房的置业占比已经达到了90%以上。
资深置业顾问徐鹏建议，对于首次置业者，根据收入的不同，从普通单身公寓到豪装酒店式公寓都是不错的选择，如果想追求高点的生活品质，可选择洋房小区中的一房一厅小户型产品。
对于首次置业人群而言，其买房的目的除单纯自住外也存在投资可能性，据了解，目前贵阳人外来人口比重占全市人口比重的30%，也就是说这一部分人群对于房源的需求会随着越来越多外地人的到来而增加，为了加快城镇化建设，像贵阳市这样的三线城市更需要大量的人群前来买房、投资。
市民小张工作稳定，有数年工作经验；有一定的积蓄，暂时没有成家的计划；不想租房住，觉得交房租还不如每月还供划算；对自己是否愿意定居贵阳这座城市不太确认，买房带有很大的投资性质。
同样准备结婚的张浩夫妇一直在为婚房的事情奔波，一个月以来几乎跑遍了贵阳大部分楼盘，但是看得越多越难抉择。
针对如张浩一样，具有良好经济基础和稳定收入，之前从来没有购过房，但是目前有能力支付新房的首付，对未来有信心，能够承受较长时间的月供，通常准备在近期内要孩子的人群，徐鹏说，这类购房者就是传说中的刚需族里的主力，他们喜欢的产品类型通常为80平方米到120平方米的两到三房刚需户型。而目前近半数以上的楼盘都符合这样的标准，因此性价比是关键。
调查中发现还有一类人群，他们准备结婚或者结婚不久，预备在婚后和父母一起居住；拥有较强的经济基础和较高的家庭收入，但在贵阳是第一次购房；工作稳定，准备长期定居贵阳；通常打算要小孩，甚至不只要一个。徐鹏把这种人群称之为富人之家，而他们是刚需族中的战斗机，首次置业就瞄准传统意义上的改善型户型，通常120平方米以上的大户型产品适合他们的需求。而此类房源目前一些品牌房企都有开发，如中天未来方舟、花果园、国际城、万科玲珑湾、美的林城时代等等。
刚需主导“金九银十”
7月份我国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个，比6月份增加了25个，平均价格指数在6月由负转正之后再次上涨，眼下，随着楼市传统旺季“金九银十”的到来，房价会否进一步反弹，这样的考虑影响着首次置业者的行动步伐。
业内人士表示，结合月前国家统计局公布的70个大中城市房价变化的数据，在环比降价城市数量保持高位的同时，同比降价城市数目也明显增加，而且叠加目前的CPI，房价可以说的确在回归合理的过程中。
除了日趋回落的房地产投资意愿之外，在本次央行公布的储户调查数据中，对于下半年房价走势看降的比例大约为67.7%，较去年同期有较大增长。与此同时，17.7%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季有所下降。对下半年房价走势，48.7%的居民预期“基本不变”。
从当前来看，市场整体情绪已经从去年的整体悲观，转变为当前的“保守中趋于乐观”，这无疑将更有利于房价进一步向合理回归。然而认为房价保持不变的居民数量的增加也从另一个侧面反映出市场观望的情绪开始酝酿，这无疑给后市带来严峻考验。
多家机构预计，在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，因此“金九银十”楼市可能出现“回暖”。某房产咨询王伟认为，支持和鼓励自住性需求的差别化政策可能成就楼市成交量“金九银十”，也会使部分开发企业对于整个市场“基本面”的考量更为乐观，在成交量回升之后敢于增加投资和扩大新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情。
Q：对首次购房者来说，选择符合自身经济能力的目标是一个重要的原则。那么购房时要如何量体裁衣呢？
A：长期从事地产交易的中介公司工作人员杜涛认为，由于购买首套房时首付可以低至三成甚至两成，因此往往贷款数额较大。因此在贷款买房时，一定要参照自身的经济能力，切莫让自己因为买房而背上沉重的负担。
“还款月供不超过家庭收入的一半是一个重要原则。”尤其是结婚不久的年轻人，把房贷月供控制在家庭月收入的一半以下有利于保障后续消费的灵活性。对他们来说，以后用钱的地方很多。比如生孩子、孩子的教育、买车等等，都是一些不小的开支，甚至会面临要做其它贷款的情况。而大款年限最好是二十年，并且推荐使用等额本息的还款方式。
记者从银行方面了解到，等额本息就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
杜涛强调，以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项有利于安排收支。适合收入处于稳定状态的人群。
Q：购房还贷等额本息还款与等额本金还款，哪个更划算？
A：邱先生是某私企中层领导，年收入9万元左右，其太太在一个公司里做行政助理，年收入4万元左右。目前还没有小孩，家庭年总收入约13万元。除掉日常开支，还有到年底会给双方父母1万元左右，他们一年能攒下5万元左右。参加工作4年，现在银行存款有11万元，双方都有公积金，每月缴纳总额900元左右。目前贵阳市中心的房价都比较高，大部分楼盘价格都在5000元／平方米以上，他们想在两城区购买一套90平方米左右的房子。
章鑫建议，夫妻都有住房公积金，购房一来可以申请到利率较低的公积金贷款，二来也可用公积金账户上的资金来还贷。但要注意的是，公积金贷款的最高成数和最长年限与房子的单价、面积有一定的关系。如果希望能贷到八成、贷款30年，则购房面积不能超过90平方米。
“建议购房者月供款控制在家庭收入的50%以内，超过了这个比例，购房者会比较吃力。”章鑫如此分析。“一般而言，比例在35%以内的话更理想，这样不会挤压个人其他消费或降低家庭的生活质量。”
以邱先生目前的积蓄，距离要支付近12万元的首期还有差不多2万元的资金缺口，建议最好留下1.5万元或以上的存款作为紧急备用金，装修、家私、电器等开支可以考虑通过信用卡分期付款来解决，虽然利率要高一些，但以其每月的结余水平，仍有一定的还款能力，这样能解决短期资金不足的燃眉之急。另外还有两万元左右的首付资金缺口，建议向亲友借款或通过其他方式筹措，或者选择延迟购房。
不少购房者都有这样的疑惑，等额本息还款法与等额本金还款法，到底哪种方式更划算？章鑫给邱先生算了一笔账。
如果首次置业者购房时贷款三十万元，按揭20年，按照基准利率85折的利率来计算，等额本息还款法会产生238934.18元利息，而等额本金还款法则产生197318.75元。从单纯的数据来看，后者貌似更划算。
不过章鑫表示，大家还得看个人还款能力，因为前者平均每月供款额为2245.56元，而后者首月月供款为2887.50，此后以十多元的幅度逐月递减，最后一期月供款为1256.82元。
“即使经济实力允许的条件，也不一定要选择等额本金还款法，如果你用那部分钱去购买合适的理财产品，也会产生收益。而邱先生选择公积金贷款，两者的利息差会更少。”章鑫建议，“邱先生选择等额本息还款方式，这样在购房初期压力较小。”
Q：首次置业到底选择新楼盘还是二手房？
A：“现在，一方面在看二手房，另一方面也在关注新上市的楼盘，到底是选择二手房还是新房，一时还拿不定主意。”最近，在某传媒公司上班的陈先生打算在单位附近买一套房子，因为是首次置业，手头资金有限，他在选择二手房还是新房的问题上犹豫不决。
陈先生还打算明年下半年结婚，所以最初他想买二手房，因为这样的话，时间安排上会比较从容，而且二手房周边的配套设施一般比较完善，今后生活比较方便。不过，陈先生最近又看了几家新上市的楼盘，房价都不算高，而且有的楼盘今年年底就能交房。
如陈先生般还在为选择何种类型房源的购房者不在少数，然而针对这一点，业内人士分析称：从购房成本方面而言，购买新房主要考虑首付比例、贷款利率、契税、维修基金等因素。购买二手房则有产权未满五年和产权满五年两种情况：购买产权满五年的二手房主要考虑首付比例、贷款利率等因素，而购买产权未满五年的二手房，在此基础上，还要考虑按照交易价格5.65%征收的营业税。
目前，对于贷款购房的首套房置业者，无论是买二手房还是买新房，贵阳各家银行均要求首付比例要达到30%。差别主要集中在贷款利率折扣方面，如果购买新房的话，贷款利率相对较低。例如，目前中国银行贵阳分行对首套房房贷利率实行打折优惠，最高可以打85折。这样一来，仅在贷款利率一项上，两者最多相差25%。以贷款30万元、还款15年为例进行计算，那么，购买新房的利息支出比购买二手房的利息支出少5万元左右。
一般来说，新建住宅注重外观，户型设计比较合理，应用了节能保温技术，购房者的选择余地较大。而二手房的挑选余地较小，其外观、户型、节能等方面也大多不如新房。
虽然价格方面新房取胜但是不可忽略的是二手房的配套确实胜过新房，就目前贵阳楼盘分布格局来看，主要还是集中在近郊或二环，这些地段的商业、医疗、教育等配套设施往往有待完善。而二手房一般处于较成熟的社区，出行便利，配套齐全，生活气息浓厚。如果其所在区域拥有优良的教育资源，则更具有吸引力，比如实验小学、重点中学等。
在面积总价方面，新建住宅一般面积较大，小高层、高层住宅较多，而这些住宅公摊面积往往较大，“含金量”相对较低。而二手房一般面积较小，以多层住宅为主，公摊面积相对较小。
不管是购买二手房，还是购买新房，必须进行比较。有专家建议，在一些前期投资客较为集中的区域，如果碰到真正实惠的房源，可以考虑购买二手房。而在一些自住特征较为明显的区域，指望二手房出现大量抛盘并不现实。但如果开发商频频降价促销，对于购房者来说，最好去买新房。如果是在投资客不多、开发商降价不明显的地区，购房者就要另作打算了。一般来说，期房和现房的价差主要是利息，因此，购房者可以将预售新房的价格加上房贷的利息，然后与周边二手房的价格进行比较，以此来作为选择的依据。
Q：如何选择户型朝向和楼层？
A：首次购房者选择房源时不应盲目跟风，太大或太小的房源都会影响到未来的生活，因此根据实际情况从实际情况看房显得更为可行。好房子的标准很多，户型、朝向、楼层是其中重要的标准。
据此记者走访了目前较受欢迎的几个楼盘进行调查，对于购房者而言大多还是看中价格、区位、配套等大方向，往往忽略细节，某房开公司负责人在接受采访时表示：“事实上，真正决定一套房源好坏的因素无外乎户型、朝向以及楼层，看一个户型的布局，主要看面积配比是否恰当、各功能区组合是否合理。有这样一组参考数字，说的是一套房五个要素的最低面积标准：客厅及餐厅14.7平方米、主卧15平方米、次卧9平方米、厨房5平方米、卫生间4平方米。如果没有达到，则说明该房有先天缺陷。
而朝向是中国人置业中的传统理念，一般以南北为正、东西为偏。良好的朝向可以保证有阳光的充足、居室的通透。客厅是住宅中使用率最高的空间，客厅的朝向以南为最佳方向，冬无寒风、夏有凉风。卧室一定不能朝西，否则夏天房间就会经历一整天的日照。
卫生间比较潮，因此要保持采光、通风，避免选择西向的卫生间。厨房因用抽油烟机排气，刮北风的时候会形成油烟的“倒灌”，因此厨房最好不要选择北向。
一般来说，高层楼的最高价一般定在中间偏上的楼层，其它楼层价格从中间层分别按固定差价递减，最低价往往定在顶、底层，贵阳的行情是每层楼每平米差价百元以内。
首次购房者以年轻人居多，可以较多考虑高楼层，一来高楼层较低楼层卫生环境好，二来高楼层视野开阔，更能满足年轻人朝气蓬勃积级向上的心理。若是老少同住的家庭，在楼层选择上一般可中庸一些，在此之上兼顾老少的具体情况，再确定最合适的楼层。
作者：海宁来源金黔在线—贵州都市报)
外地客成为刚需主体
数据统计显示，贵阳目前首套房的置业占比已经达到了90%以上。
资深置业顾问徐鹏建议，对于首次置业者，根据收入的不同，从普通单身公寓到豪装酒店式公寓都是不错的选择，如果想追求高点的生活品质，可选择洋房小区中的一房一厅小户型产品。
对于首次置业人群而言，其买房的目的除单纯自住外也存在投资可能性，据了解，目前贵阳人外来人口比重占全市人口比重的30%，也就是说这一部分人群对于房源的需求会随着越来越多外地人的到来而增加，为了加快城镇化建设，像贵阳市这样的三线城市更需要大量的人群前来买房、投资。
市民小张工作稳定，有数年工作经验；有一定的积蓄，暂时没有成家的计划；不想租房住，觉得交房租还不如每月还供划算；对自己是否愿意定居贵阳这座城市不太确认，买房带有很大的投资性质。
同样准备结婚的张浩夫妇一直在为婚房的事情奔波，一个月以来几乎跑遍了贵阳大部分楼盘，但是看得越多越难抉择。
针对如张浩一样，具有良好经济基础和稳定收入，之前从来没有购过房，但是目前有能力支付新房的首付，对未来有信心，能够承受较长时间的月供，通常准备在近期内要孩子的人群，徐鹏说，这类购房者就是传说中的刚需族里的主力，他们喜欢的产品类型通常为80平方米到120平方米的两到三房刚需户型。而目前近半数以上的楼盘都符合这样的标准，因此性价比是关键。
调查中发现还有一类人群，他们准备结婚或者结婚不久，预备在婚后和父母一起居住；拥有较强的经济基础和较高的家庭收入，但在贵阳是第一次购房；工作稳定，准备长期定居贵阳；通常打算要小孩，甚至不只要一个。徐鹏把这种人群称之为富人之家，而他们是刚需族中的战斗机，首次置业就瞄准传统意义上的改善型户型，通常120平方米以上的大户型产品适合他们的需求。而此类房源目前一些品牌房企都有开发，如中天未来方舟、花果园、国际城、万科玲珑湾、美的林城时代等等。
刚需主导“金九银十”
7月份我国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有50个，比6月份增加了25个，平均价格指数在6月由负转正之后再次上涨，眼下，随着楼市传统旺季“金九银十”的到来，房价会否进一步反弹，这样的考虑影响着首次置业者的行动步伐。
业内人士表示，结合月前国家统计局公布的70个大中城市房价变化的数据，在环比降价城市数量保持高位的同时，同比降价城市数目也明显增加，而且叠加目前的CPI，房价可以说的确在回归合理的过程中。
除了日趋回落的房地产投资意愿之外，在本次央行公布的储户调查数据中，对于下半年房价走势看降的比例大约为67.7%，较去年同期有较大增长。与此同时，17.7%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季有所下降。对下半年房价走势，48.7%的居民预期“基本不变”。
从当前来看，市场整体情绪已经从去年的整体悲观，转变为当前的“保守中趋于乐观”，这无疑将更有利于房价进一步向合理回归。然而认为房价保持不变的居民数量的增加也从另一个侧面反映出市场观望的情绪开始酝酿，这无疑给后市带来严峻考验。
多家机构预计，在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，因此“金九银十”楼市可能出现“回暖”。某房产咨询王伟认为，支持和鼓励自住性需求的差别化政策可能成就楼市成交量“金九银十”，也会使部分开发企业对于整个市场“基本面”的考量更为乐观，在成交量回升之后敢于增加投资和扩大新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情。
Q：对首次购房者来说，选择符合自身经济能力的目标是一个重要的原则。那么购房时要如何量体裁衣呢？
A：长期从事地产交易的中介公司工作人员杜涛认为，由于购买首套房时首付可以低至三成甚至两成，因此往往贷款数额较大。因此在贷款买房时，一定要参照自身的经济能力，切莫让自己因为买房而背上沉重的负担。
“还款月供不超过家庭收入的一半是一个重要原则。”尤其是结婚不久的年轻人，把房贷月供控制在家庭月收入的一半以下有利于保障后续消费的灵活性。对他们来说，以后用钱的地方很多。比如生孩子、孩子的教育、买车等等，都是一些不小的开支，甚至会面临要做其它贷款的情况。而大款年限最好是二十年，并且推荐使用等额本息的还款方式。
记者从银行方面了解到，等额本息就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
杜涛强调，以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项有利于安排收支。适合收入处于稳定状态的人群。
Q：购房还贷等额本息还款与等额本金还款，哪个更划算？
A：邱先生是某私企中层领导，年收入9万元左右，其太太在一个公司里做行政助理，年收入4万元左右。目前还没有小孩，家庭年总收入约13万元。除掉日常开支，还有到年底会给双方父母1万元左右，他们一年能攒下5万元左右。参加工作4年，现在银行存款有11万元，双方都有公积金，每月缴纳总额900元左右。目前贵阳市中心的房价都比较高，大部分楼盘价格都在5000元／平方米以上，他们想在两城区购买一套90平方米左右的房子。
章鑫建议，夫妻都有住房公积金，购房一来可以申请到利率较低的公积金贷款，二来也可用公积金账户上的资金来还贷。但要注意的是，公积金贷款的最高成数和最长年限与房子的单价、面积有一定的关系。如果希望能贷到八成、贷款30年，则购房面积不能超过90平方米。
“建议购房者月供款控制在家庭收入的50%以内，超过了这个比例，购房者会比较吃力。”章鑫如此分析。“一般而言，比例在35%以内的话更理想，这样不会挤压个人其他消费或降低家庭的生活质量。”
以邱先生目前的积蓄，距离要支付近12万元的首期还有差不多2万元的资金缺口，建议最好留下1.5万元或以上的存款作为紧急备用金，装修、家私、电器等开支可以考虑通过信用卡分期付款来解决，虽然利率要高一些，但以其每月的结余水平，仍有一定的还款能力，这样能解决短期资金不足的燃眉之急。另外还有两万元左右的首付资金缺口，建议向亲友借款或通过其他方式筹措，或者选择延迟购房。
不少购房者都有这样的疑惑，等额本息还款法与等额本金还款法，到底哪种方式更划算？章鑫给邱先生算了一笔账。
如果首次置业者购房时贷款三十万元，按揭20年，按照基准利率85折的利率来计算，等额本息还款法会产生238934.18元利息，而等额本金还款法则产生197318.75元。从单纯的数据来看，后者貌似更划算。
不过章鑫表示，大家还得看个人还款能力，因为前者平均每月供款额为2245.56元，而后者首月月供款为2887.50，此后以十多元的幅度逐月递减，最后一期月供款为1256.82元。
“即使经济实力允许的条件，也不一定要选择等额本金还款法，如果你用那部分钱去购买合适的理财产品，也会产生收益。而邱先生选择公积金贷款，两者的利息差会更少。”章鑫建议，“邱先生选择等额本息还款方式，这样在购房初期压力较小。”
Q：首次置业到底选择新楼盘还是二手房？
A：“现在，一方面在看二手房，另一方面也在关注新上市的楼盘，到底是选择二手房还是新房，一时还拿不定主意。”最近，在某传媒公司上班的陈先生打算在单位附近买一套房子，因为是首次置业，手头资金有限，他在选择二手房还是新房的问题上犹豫不决。
陈先生还打算明年下半年结婚，所以最初他想买二手房，因为这样的话，时间安排上会比较从容，而且二手房周边的配套设施一般比较完善，今后生活比较方便。不过，陈先生最近又看了几家新上市的楼盘，房价都不算高，而且有的楼盘今年年底就能交房。
如陈先生般还在为选择何种类型房源的购房者不在少数，然而针对这一点，业内人士分析称：从购房成本方面而言，购买新房主要考虑首付比例、贷款利率、契税、维修基金等因素。购买二手房则有产权未满五年和产权满五年两种情况：购买产权满五年的二手房主要考虑首付比例、贷款利率等因素，而购买产权未满五年的二手房，在此基础上，还要考虑按照交易价格5.65%征收的营业税。
目前，对于贷款购房的首套房置业者，无论是买二手房还是买新房，贵阳各家银行均要求首付比例要达到30%。差别主要集中在贷款利率折扣方面，如果购买新房的话，贷款利率相对较低。例如，目前中国银行贵阳分行对首套房房贷利率实行打折优惠，最高可以打85折。这样一来，仅在贷款利率一项上，两者最多相差25%。以贷款30万元、还款15年为例进行计算，那么，购买新房的利息支出比购买二手房的利息支出少5万元左右。
一般来说，新建住宅注重外观，户型设计比较合理，应用了节能保温技术，购房者的选择余地较大。而二手房的挑选余地较小，其外观、户型、节能等方面也大多不如新房。
虽然价格方面新房取胜但是不可忽略的是二手房的配套确实胜过新房，就目前贵阳楼盘分布格局来看，主要还是集中在近郊或二环，这些地段的商业、医疗、教育等配套设施往往有待完善。而二手房一般处于较成熟的社区，出行便利，配套齐全，生活气息浓厚。如果其所在区域拥有优良的教育资源，则更具有吸引力，比如实验小学、重点中学等。
在面积总价方面，新建住宅一般面积较大，小高层、高层住宅较多，而这些住宅公摊面积往往较大，“含金量”相对较低。而二手房一般面积较小，以多层住宅为主，公摊面积相对较小。
不管是购买二手房，还是购买新房，必须进行比较。有专家建议，在一些前期投资客较为集中的区域，如果碰到真正实惠的房源，可以考虑购买二手房。而在一些自住特征较为明显的区域，指望二手房出现大量抛盘并不现实。但如果开发商频频降价促销，对于购房者来说，最好去买新房。如果是在投资客不多、开发商降价不明显的地区，购房者就要另作打算了。一般来说，期房和现房的价差主要是利息，因此，购房者可以将预售新房的价格加上房贷的利息，然后与周边二手房的价格进行比较，以此来作为选择的依据。
Q：如何选择户型朝向和楼层？
A：首次购房者选择房源时不应盲目跟风，太大或太小的房源都会影响到未来的生活，因此根据实际情况从实际情况看房显得更为可行。好房子的标准很多，户型、朝向、楼层是其中重要的标准。
据此记者走访了目前较受欢迎的几个楼盘进行调查，对于购房者而言大多还是看中价格、区位、配套等大方向，往往忽略细节，某房开公司负责人在接受采访时表示：“事实上，真正决定一套房源好坏的因素无外乎户型、朝向以及楼层，看一个户型的布局，主要看面积配比是否恰当、各功能区组合是否合理。有这样一组参考数字，说的是一套房五个要素的最低面积标准：客厅及餐厅14.7平方米、主卧15平方米、次卧9平方米、厨房5平方米、卫生间4平方米。如果没有达到，则说明该房有先天缺陷。
而朝向是中国人置业中的传统理念，一般以南北为正、东西为偏。良好的朝向可以保证有阳光的充足、居室的通透。客厅是住宅中使用率最高的空间，客厅的朝向以南为最佳方向，冬无寒风、夏有凉风。卧室一定不能朝西，否则夏天房间就会经历一整天的日照。
卫生间比较潮，因此要保持采光、通风，避免选择西向的卫生间。厨房因用抽油烟机排气，刮北风的时候会形成油烟的“倒灌”，因此厨房最好不要选择北向。
一般来说，高层楼的最高价一般定在中间偏上的楼层，其它楼层价格从中间层分别按固定差价递减，最低价往往定在顶、底层，贵阳的行情是每层楼每平米差价百元以内。
首次购房者以年轻人居多，可以较多考虑高楼层，一来高楼层较低楼层卫生环境好，二来高楼层视野开阔，更能满足年轻人朝气蓬勃积级向上的心理。若是老少同住的家庭，在楼层选择上一般可中庸一些，在此之上兼顾老少的具体情况，再确定最合适的楼层。
作者：海宁来源金黔在线—贵州都市报)
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