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统计局公布了1-8月房地产运行数据:投资趋稳,新开工超预期,累计销售额增速转正。
评论
一、新开工超预期。8月房地产新开工面积19035万平米,环比上升65.2%,同比上升13.9%。1-8月新开工累计同比下降6.8%,降幅较7月收窄3个百分点。7月单月保障房开工达110万套,8月保障房与7月持平的可能性较高;去年7、8月保障房分别开工155万套和146万套,即8月开工超预期中保障房的因素不大。9月一般为下半年的开工高峰,且去年同期9月保障房开工仅为118万套,基数较7、8月明显下降,预计9月开工将维持升势。
我们在七月份与机构路演时即重点提示了地产新开工可能出现好转,并建议关注地产上游行业的投资机会,八月份数据印证了我们前期观点,可能未来有个别月份由于基数原因新开工恢复出现波动,但我们想说的是新开工筑底回升的趋势已经确立。
二、投资增速回升符合预期。8月单月房地产投资6914亿元,同比上升17%,增速回升7.4个百分点,环比上升12.2%。1-8月房地产投资累计增速为15.6%,增速回升0.2百分点。投资环比回升符合预期,历史上9月投资额一般仅次于6月,为全年第二高位。我们维持全年投资增速为14.3%的判断。
三、累计销售额增速转正:8月商品房实现销售8822万平米,5312亿元,环比上升2.2%和下降1.4%,同比增长12.9%和20.4%,累计同比下降4.1%和上升2.2%,销售额投资增速转正。与商品房趋势相符,8月住宅销售额单月环比下降0.6%,同比增长25%,累计增长2.3%。8月住宅均价环比下降2.8%,根据我们对40个城市的销售跟踪情况看,8月一二三线城市销售面积结构和7月变化不大,均价下降非结构性原因。根据我们草根调研和重点城市统计看,9月供给较8月会有明显的上升,看好9月市场销售前景。
四、土地购置费回升明显:8月单月土地购置面积和费用分别同比上升50.3%和下降18.9%,累计下降16.2%和7.6%,环比上升222%和144%。由于土地支付一般有6~12个月的支付周期,所以购置费回升不能反应市场当前情况。根据中指的数据,8月全国300个城市土地成交环比减少24%,同比减少36%,住宅用地环比减少23%,同比减少32%,成交仍较为低迷。但八月份土地市场不活跃也有政府推地节奏放缓的原因,下半年土地成交随供给放量有望增加。
五、资金来源增速回升:1-8月房地产投资资金来源为59714亿元,同比增长9.1%,增速上升2.9个百分点,但仍处于历史较低水平。从资金来源分析,1-8月国内贷款、自筹资金和定金预收款分别同比上升11.2%、12.5%和10.1%,占比较6月分别上升2.4、2.2和4.6个百分点。尽管贷款、定金预收款增速均有回升,但行业资金仍处于紧张状态,8月资金来源与投资额比为1.37,较7月下降1个百分点。
投资策略:上周地产股的反弹是对前期超跌的修正,未来影响板块投资的重要因素仍是房价的变化,如果房价再次上涨超预期,会影响板块的反弹高度,我们认为四季度改善性住房入市比例会提高,房价反弹压力仍比较大。
重点公司中,建议关注万科,保利,金地,招商,华侨城,阳光城,中南建设,荣盛发展等一二线龙头。此外,由于地产新开工开始筑底回升,建议投资者关注地产上游产业链的投资机会。
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