八月房价回涨持续 延续楼市回暖态势

　　9月3日，中国指数研究院发布《2012年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告》（以下简称《报告》）。报告显示，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8738元/平方米，环比7月上涨0.24%，自2012年6月止跌后连续第3个月环比上涨，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。与上月相比，本月环比下跌的城市个数增加7个，跌幅在1%以上的有5个城市；涨幅在1%以上的有10个，较上月减少12个。同比来看，全国100个城市住宅均价连续第5个月下跌，跌幅为1.60%，比上月缩小 0.17个百分点。

　　北京、上海等十大城市住宅均价为15539元/平方米，环比上月上涨0.45%，与去年同期相比下跌1.49%，连续第8个月同比下跌，跌幅继续缩小。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5775元/平方米，环比下跌0.43%。

　　楼市连续三个月止跌回涨

　　从8月环比房价涨跌幅城市数量看，跌幅在1%以上的有5个城市，涨幅在1%以上的有10个，较上月减少12个。跌幅超过1%的城市依次是：北海、无锡、哈尔滨、泉州和徐州，其中北海跌幅1.71%居首。从环比上涨城市看，环比7月上涨的63个城市中，深圳住宅均价25725元/平方米，居百城首位。涨幅居前十位的城市依次是：扬州、宜昌、太原、武汉、常州、宝鸡、淄博、台州、南通、福州，涨幅均超过1%，其中，扬州涨幅为2.03%。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示，自2012年6月房价止跌回涨后，楼市保持连续第3个月环比上涨，但均价涨幅不断收窄，暗示房企定价谨慎，但难掩楼市局部回暖和房价上涨局部反弹苗头。呈现中央调控房价压力巨大,房价进入上涨通道之态势。未来房价环比将继续保持小幅度上涨趋势，房价同比跌幅继续缩小。表明房价正逐步回归稳定水平，估计到楼市金九银十，房价随着成交量放大，涨幅不断扩大。

　　从8月环比数据看，8月环比上涨城市63个，比7月房价环比上涨城市减少7个。而8月房价环比下降城市37个，比7月房价环比下降城市增加7个，房价上涨城市个数不断减少，而房价下降城市个数不断增加，表明房价合理回归趋势明显。

　　自2012年3月房价止涨下跌后，保持连续第5个月同比下跌，跌幅为1.60%，比上月缩小0.17%，比上月缩小0.17%，表明均价跌幅不断收窄。从8月同比城市数量了，8月房价同比上涨上涨33个，比7月房价同比上涨城市增加2个。而8月房价同比下降67个，比7月房价同比下降城市减少2个。从下降城市房价同比跌幅看，跌幅不但扩大。尤其是二三线城市的廊坊、无锡、金华等9个城市跌幅介于5%~10%之间；常熟、天津、张家港等58个城市跌幅在5%以内。从十大城市房价看，十大城市住宅均价为15539元/平方米，环比上月上涨0.45%，均价环比涨幅接近全国平均水平的2倍，具体来看，武汉涨幅居十大城市之首，为1.64%。而同比下跌1.49%，连续第8个月下跌，跌幅缩小0.8个百分点。

　　下半年房价将无大幅反弹

　　据记者了解，房价环比连续3个月上涨主要原因有四个方面，一是全国多地楼市调控放松微调。楼市回暖迹象明显，购房者积极入市，成交量大量上升和购买力释放导致多个二三线城市房价上涨。同时因部分限购城市购房需求和资金转移到未限购的二三线城市，推高房价。二是调控累积叠加效应显现。中央到地方政府一系列调控微调所积压的自住需求释放。特别是首套房贷首付和利率调整及税费等支持刚需合理购买政策出台，导致购买力爆发。而部分房企取消价格优惠政策，上调价格。三是恐房价反弹，购房者入市信心坚定。尤其是全国一线城市房价出现小幅度反弹，而未限购二三线城市因市场销售成交火热和后市信心恢复的影响，导致购房者由持币观望到购房意愿强烈转变成提前购买的心理。四是部分房企“以价换量”的销售策略。为去商品房库存和拉动销售成交，房企采取一定的价格折扣优惠政策，刺激楼市需求，促进销售，出现成交上升拉动价格上涨的现象。不排除因结构性的因素导致房价上涨。

　　那么下半年房价会有怎样的走向呢？谢逸枫表示，下半年房价大幅反弹的可能性不大，缺乏房价大幅度反弹的基础与条件。一是从中央调控层面上看，中央调控政策实质上未放松，缺乏房价大幅度反弹的条件。尤其是房地产调控进入敏感的关键期，限购和限贷政策及中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心。二是从房企资金链层面上看，房企目前销售回款缓慢和融资渠道未打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张，缺乏房价大幅度反弹的动力。三是从市场供求关系层面上看，商品房库存和新增商品供应巨大，市场处于供大于求局面，缺乏房价大幅度反弹的基础。四是从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限，缺乏房价大幅度反弹的支撑力。涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。以价换量的销售策略依然是部分房企主要的应对调控策略。

　　止跌再涨的势头延续着楼市全面回暖的信息，房价再次小幅度上涨，表明出现房价反弹风险信号，将引起中央高层的重视。如果地方调控微调过度放松和房价出现大幅度反弹，不排除中央楼市调控升级，出台更严厉的调控措施。但是从实际情况看，地方政府微调受限与房价不存在大幅度反弹的条件及考虑到楼市刚刚呈现回暖迹象等稳增长的考虑，中央不会出台新的楼市政策或调控升级加码，而保持原来房地产调控政策的力度，防止房价全面反弹。由于地方政府受困于土地收入和税费减少，财政吃紧和稳增长及政治业绩等去商品房库存的影响下，地方与中央楼市调控博弈升级，中央房地产调控不放松与地方政府调控微调局面将并存。

　　总体来看，在成交量平稳运行的促进下，8月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第3个月环比上涨，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅接近全国平均水平的2倍，同比连续第8个月下跌，跌幅缩小0.8个百分点。国务院在7月底派出督察组对全国16个省市房地产市场进行督促检查，发改委也表示严防房价反弹，在政策的监督和约束下，8月百城住宅均价环比涨幅收窄，表明绝大多数开发企业定价理性，全国价格总体较为平稳。需要注意的是，本月十大城市主城区二手住宅价格涨幅有所扩大，表明小业主对未来信心较高，再加上主城区新建项目较少，因而二手房价格较为坚挺。未来一段时间，不同城市、不同区域和不同物业的价格走势可能继续分化。