东方网9月9日消息：自从楼市限购令以来，温州炒房团就已淡出上海楼市，无论是在新房还是二手房市场，今年都未发现温州人有较集中的买房现象。根据中介掌握的资料显示，过去在上海炒房的温州人实际上已经转型为三类:1、转为房地产直接或间接投资；2、抛售上海物业，转战异地或直接退出炒房大军；3、转战商业地产领域。习惯短线炒作的温州客虽已被挤出住宅市场，但也称不上全军覆没。只能说，温州人在上海投资买房的热情大大降低了。
传统投资“重镇”急抛量较多
最近市中心黄浦等区域出现一批“成本价”卖房甚至“亏本卖”现象。尽管表面上看，这些房子的售价仍比买价要高，但从交易税费、持有成本等“打统账”来看，实际上是以“成本价”甚至是亏本在卖。这些房源基本都是温州或其他地区的企业主为生意资金周转而抛售部分房产。
想换房子的倪小姐一直关注黄浦区金外滩花园的房子。在今年春节的时候，她曾到中介去“领过行情”，“当时一套160平方米的房子挂牌价约为八九百万元。”可就在上个月，她看到另一套楼层差不多，面积略小的房子挂牌价仅五六百万。中介告诉她，这是一套温州企业主急抛的房子，是“因为急需资金周转”。
“最近我们低于周边房价成交的一些房子，基本上都是业主为生意回笼资金而急抛。”德佑地产西七区区域总监孙成平表示，某次新房小区有名业主2010年左右以420万－430万左右的价格买进一套房，前段时间又以450万－460万元的价格抛售掉了。“我们测算过，算上他的装修价格、买卖的税费以及银行贷款等因素，其实卖这个价是要亏几十万元的。”孙成平表示，什么时候以什么价格抛盘，每个人计算的方式会不一样，但是投资客愿意以成本价甚至是亏本出卖，通常都是为了资金周转。“企业毕竟能带来长期受益，为了让生意能继续下去，宁愿抛掉房子换来资金也是值得的。”
记者在搜房网、安居客等网站看到，有不少标明“温州投资客急抛”的房源挂牌信息。
从房源来看分布很广，不光是黄浦、浦东陆家嘴等传统温州客投资房产的“重镇”，闸北、徐汇、宝山等几乎各区都有。有个别房源甚至是2011年刚交房的。浦东“印象春城”楼盘目前的一手尾盘在售房源已卖到1.9万元/平方米左右了，而网上却有一套刚抛出的房子，2009年交房，90平方米卖138万元，单价约1.5万元/平方米，中介表示，房东为温州投资客，“印象春城”2009年曾推出过两批房源，如果该买家买的是第二批单价约1.4万元/平方米的房子，那么他现在的抛盘价已经和当初的买进价相差无几。
德佑地产研究主任陆骑麟表示，在实体产业和房产之间，多数房东会考虑出售一部分房产来挽救实体产业，因为当前的整体经济低迷只是暂时的。并且出售手头的不动产相对是最便捷的，成本最低的回笼资金的方式。实际上不单单是国内的企业家在出售房产，今年年初至今，世茂滨江就有近30多套房源遭到韩国籍业主的抛售，而这部分抛售现象，并非代表完全撤离上海市场。“他们仅出售了一部分资产，并不会全部抛掉。”陆骑麟说。
“最近确实有少量温州投资客抛房救实业，我认为这是件好事。”温州中小企业促进会会长周德文的表态有点出人意料。近两年温州投资客给人留下的印象就是“炒房”，“但实际上实体产业才是他们的根。卖房救生意是把根留住”。周德文说，房子毕竟只是投资品，等到以后实业创造了财富还可以再买房。不过，周德文说，还没有听说温州投资客大规模“抄底”的情况。
一百个房东中就有三个温州人
炒房客是过去房价上涨的直接受益者。调控政策杜绝了短线投机，习惯短线炒作的温州客虽然已被挤出住宅市场，但也称不上全军覆没。交易量虽然下降了，但房价未下跌，不管是已经成功抛售，还是依然手握房源的温州人，毫无疑问其投资并未失败，并且他们还会影响部分区域的二手房价格，尤其是此前一些投资客比较集中的板块。从1－8月份的二手房成交来看，温州客户占比还不到1%，但是卖房的房东里温州人占到近3%。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，目前温州人当前在上海投资房产是“卖多买少”。这也表明温州人在上海投资买房的热情已大大下降。
对于温州人而言，投资渠道仍然有限，投资房产仍然是稳定的投资方式。同时，在当前的上海楼市，善于营商的温州人仍然不会放过机会。和绝大多数二三线楼市相比，上海房地产市场无疑更加稳健。仍然会有一些长线投资的温州人继续留在上海，只是这类型人群的比例较低。投资方向也有所改变，主要瞄准优质商业地产及具稀缺性的高端住宅。不过总体来看，温州炒房团在楼市兴风作浪的时代已一去不复返了。
金九楼市作为传统旺季，无疑将引来一波楼市的供需释放。但是无论是供应、还是需求，释放的主力都是刚需。对于温州人来说，要继续在上海买房，就必须先过限购、限贷这两道坎。但如果一些高端盘大幅降价，他们仍然会选择出手。
从目前新房和二手房市场的实际对比来看，温州人投资房产选择新房要更多一些。目前的二手房价格趋向于平稳，投资属性弱化，更适合于自住。对于楼盘的选择，主要还是一些高端物业及城市综合体，这类楼盘受到政策的影响小，但是购买门槛会相对较高。由于住宅限购，和以往相比，选择方式无疑是截然不同的。
那么，温州人的投资是否还是楼市风向标之一？付伟表示，投资意愿除了和房地产市场及政策环境有关，和整个实体经济实际上也存在紧密联系。目前房地产调控政策的导向非常明确，就是要持续抑制投资和投机。所以，房地产市场的去投资化将是未来楼市的发展趋势。再加上各项税收制度不断完善，在这个背景下，温州人投资住宅市场的意愿毫无疑问将大大低于以往，并且也很难再回到过去的高度。
但是从另一方面来看，随着对外贸易的增长放缓，以外向型经济和贸易为主的温州实体产业将在一定程度上受到冲击。因此，投资房地产仍然会是手握财富的温州人的重要投资渠道之一，商业地产、旅游地产或许将是主要的选择方向之一。而在传统的住宅市场，温州炒房模式将难以存活。
暴涨机会难再现
温州客:短期回暖仍可“出货”
在市场供应及价格波动以及政策预期的不确定性等因素的共同影响下，申城8月新房成交量出现连续第2个月回落态势，但环比跌幅已明显收窄。同时，80.2 万平方米的成交面积体量仍保持住了近4月成交量高于80万平方米的水平，高于市场预期。不过，对于楼市的未来走势，包括温州投资客在内的不少“圈内人”并不乐观。
受各方因素干扰，市场其实开始慢慢变得不像六七月那么火热了，政策高压下的交投双方仍保持较为理性的预期。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，交易量的有序释放、价格的温和波动是今年“金九银十”最有可能出现的局面。而对于后市，一些已从楼市抽身而出的温州投资客似乎仍 “心有余悸”。在2010年下半年卖掉了位于古北、联洋板块各一套投资房“顺利出逃”的冯先生如今将资金主要投资于黄金和短期理财产品，虽然绝对收益远不及其在楼市的斩获，但用他自己的话说，“图的就是安心”。
21世纪不动产上海区域市场研究部最新统计数据显示，8月上海新建商品住宅成交6458套、80.2万平方米，为近3年同期最高成交。而上海搜房数据监控中心统计，8月上海市商品住宅成交均价为22651元/平方米，同比去年提升了3.1%。搜房数据监控中心分析师汤正魏指出，在中高端项目成交放量的带动下，上海楼市的成交均价在6－7月连续2个月维持在2.4万元/平方米以上的高位。而在8月这一价格再次回落，主要是由于改善型项目在经历了6、7月成交的高峰期之后市场有效购买力被大量消化，从8月起，刚需楼盘再度成为市场成交的主力从8月成交面积前10名的楼盘分布看，浦东、嘉定和宝山的楼盘依旧强势领先。另外，中高端项目频频出现于全市成交榜前列的现象已经在8月终止，中低价项目已再次占据市场的主导地位，在成交面积前10名的榜单中，成交均价在2万元/平方米以下的项目占了6个席位，成交均价3万元/平方米以上项目更是彻底绝迹。
成交量依然维持高位，开发商的库存压力却并未减轻。据网上房地产显示，截至8月底，本市一手房可售面积约为1005万平米，库存再度突破千万平方米大关；而截至9月5日下午4时，官方公布的一手房可售面积仍为998.12万平方米，较7月下旬940.6万平米的库存量不减反增。随着“金九银十”的来临，开发商的入市积极性明显提升。据统计，8月份本市新建住宅新增供应面积共计90万平方米，一批开发商在8月中下旬为抢得先机而提前入市备战，8月第四周的供应量也因此飙升至30万平方米以上，占比全月供应总量的1/3左右。值得注意的是，8月份的新房供应面积不仅创下了近3 年内的同期新高，还终止了此前3个月申城楼市的“去库存”状态，再次出现供大于求的局面。
温州投资客冯先生表示，虽然这几个月以来楼市成交有回暖迹象，但在他看来这只能是反弹而非行情翻转。“很明显的迹象是，我身边不少朋友的高档二手房几乎很难以市场价脱手，挂在中介几个月少有人问津，和股票一样，没有新资金大举进入，目前的楼市依然具有顶部特征。”同时，冯先生认为政府部门调控和抑制房价过快上涨的政策储备依然非常丰富，如存量房房产税、取消预售制度等，相对目前的限购政策，这些储备政策对楼市成交和价格的抑制作用同样不可小觑，因而只要政府调控房价的基调未发生改变，长期来看房价将保持相对稳定，很难再出现过去的暴涨机会。
8月新房成交小幅回落改善型需求突然止步
受天气、供应等各方因素影响，楼市开始慢慢变得不像六七月那么火热了。8月上海新房无论是成交套数还是成交面积，都连续第2个月回落，政策高压下的交易双方都比较理性。专家因而预计，交易量的有序释放、价格的温和波动是今年“金九银十”最有可能出现的局面。
前十名楼盘单价无一超3万
8月是楼市传统的淡季，受天气等外在因素的影响，成交量较上个月有所放缓，不过与去年同期相比，依然出现了4成以上的涨幅，总体来说，8月的成交量依然保持在相对的高位。另外从成交均价来看，较上月出现了明显的下跌，这主要与刚需楼盘占据成交主导因素有关。
8月全市商品住宅成交排名前十名的项目，整体成交均价为18079元/平方米，并且无一楼盘的成交均价超过3万元/平方米，可见本月首次置业的刚需项目成为当前楼市的成交主力，而改善型需求的入市受政策以及前期需求大量释放相关，也使得步调逐渐放缓。随着金九的到来，开发商的推盘力度有了大幅的提高，尤其是大量外围刚需楼盘的入市，因此不排除9月全市商品住宅成交均价继续下跌。
业内人士分析，8月楼市成交季节性回落，改善型需求突然止步。中高端市场经过6、7月的需求集中释放，已经难以在维持前期的市场热度。如今年中高端代表楼盘的中海紫御豪庭，8月成交仅29套，而在今年6月该楼盘最高成交套数为199套。第二个特征就是8月部分楼盘出现一定幅度的涨价，这些楼盘不乏是一些前期成交较好的楼盘，由于受今年第二季度市场回暖的影响，加上楼市旺季“金九银十”的到来，一些开发商更希望借此加大回笼资金力度。同时也不排除另一部分前期降价的开发商持续看衰后市，在淡季8月大幅度提高报价，然后在9月打起降价的噱头促销，以博人眼球。
“库存”不减反增
金九开局，开发商的库存压力并未减轻。据网上房地产数据显示，截至9月5日，本市新建商品住宅可售面积约为998.89万平方米，较7月下旬940.6万平方米不减反增。“存货”上升，一方面固然是因为8月成交量下降，另一方面随着金九银十的来临，开发商的入市积极性明显提升，致楼市8月新房供应呈现增长之势。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，8月份本市新建住宅新增供应面积共计90万平方米，环比提升20.8%，仅较年内最高的6月份少5000平方米。值得注意的是，年内8月份的新房供应面积与成交类似，不仅同比大涨33.2%，还创了近3年内的同期新高。终止了此前3个月的楼市去库存阶段，再次出现供大于求的局面。
此外，8月新房市场交易主力仍在外围，嘉定、宝山、浦东、闵行、原南汇、松江在8月的成交面积均在7万平方米以上，合计占全市比例71.2%。
中高端市场脚步放缓
8月中高端市场较前几个月的表现略有逊色，成交较多的仍是仁恒、绿地、中海等品牌房企的项目。位于浦东外高桥板块的仁恒森兰雅苑8月成交56套精装修房源，从37711元/平方米的成交均价来看，基本与上月持平。主力成交户型分布较为均衡，主要有91平方米的两房、150平方米的三房以及185平方米的四房；中海紫御豪庭本月仅成交29套房源，成交量较前几个月回落明显，而成交均价为39186元/平方米，有2%的小幅上涨，这主要受近几个月中高端物业密集推盘，积蓄的中高端改善需求客户在之前集中释放，如今的销售则过渡至相对平稳期，主力户型为248平方米的四房；本月徐汇中凯城市之光名邸成交了20 套房源，成交均价为54935元/平方米，较7月上涨了1.7%，主力成交户型为333平方米的四房。
九十月楼市再度升温可能性大
从8月份的楼市供需表现来看，今年的“金九银十”不会沦为去年的“银九铜十”。汉宇地产市场研究部报告显示，8月份全市新房成交面积为80.2万平方米，环比下降6.6%。而从最近的4周来看，成交量为9.5万平方米、19万平方米、20万平方米、21.4万平方米，市场呈现逐周回暖，说明需求并没有受到近期政策传言的影响，保持稳定态势。而从供给来看，8月份的新房新增供应面积达到90万平方米，较上月增加了15.6万平方米，同比增幅更是达到 30%。这表明为备战“金九银十”，房企正在加大推盘力度。供应放量、在加上需求活跃，这和去年同期的情形差异很大，所以9、10月楼市成交再度升温的可能性非常大。
不过，由于调控政策进一步得到强化，也在一定程度上抑制了市场上市的空间。目前支撑的楼市需求释放仍主要为刚需，再加上房企“以价换量”，房价将总体保持平稳走势。
非户籍单身人士只能租房住今年淡季租房市场成交平稳
上海房屋租赁指数办公室日前发布报告称，由于限购令从紧，非户籍单身人士被限购而只能停留在租房市场，令今年的淡季市场成交平稳。
2012年8月，中端市场两室依然领涨全市。所监测的11个区全面上涨，涨幅最高依次为，徐汇、长宁、黄浦、静安分别上涨0.59%、0.57%、 0.56%、0.54%。且涨幅较大的板块也集中在市中心，如黄浦蓬莱、长宁天山仙霞板块分别上涨0.77%和0.67%。如今每年9月开学季而引发的租房潮，往往会提前半个月到一个月释放，且集中在市中心学校附近成熟板块，此类房源往往租金上涨动力十足。如浦东的碧云和上南板块分别上涨0.84%和 0.72%。由于不愁租，房东也看好后市，往往签一年期合同为限，后市涨租意愿强烈。
另一方面，非沪籍单身人士限购政策使得被限人群只能继续选择租房，他们的经济能力较强，租房倾向于选择商务氛围浓、交通便利的板块，月租金在4000－6000元/月的房源，如联洋、打浦桥等板块。除去以上两种需求，过渡、陪读、新入职等各类客群都偏好中端市场，使得今年中端市场火热局面持续不退。
上海房屋租赁指数办公室认为，随着季节转换，租赁市场也随之进入传统淡季。由于成为主力客群的换租客、学区房租客的需求远远少于上季的毕业生租客，8月租赁指数涨幅出现回落。同时，被限购的非沪籍单身人士租房过渡，租赁市场空间仍会扩大。调控政策加码的传闻，对租赁市场的影响大大小于买卖市场。
作者：徐运
传统投资“重镇”急抛量较多
最近市中心黄浦等区域出现一批“成本价”卖房甚至“亏本卖”现象。尽管表面上看，这些房子的售价仍比买价要高，但从交易税费、持有成本等“打统账”来看，实际上是以“成本价”甚至是亏本在卖。这些房源基本都是温州或其他地区的企业主为生意资金周转而抛售部分房产。
想换房子的倪小姐一直关注黄浦区金外滩花园的房子。在今年春节的时候，她曾到中介去“领过行情”，“当时一套160平方米的房子挂牌价约为八九百万元。”可就在上个月，她看到另一套楼层差不多，面积略小的房子挂牌价仅五六百万。中介告诉她，这是一套温州企业主急抛的房子，是“因为急需资金周转”。
“最近我们低于周边房价成交的一些房子，基本上都是业主为生意回笼资金而急抛。”德佑地产西七区区域总监孙成平表示，某次新房小区有名业主2010年左右以420万－430万左右的价格买进一套房，前段时间又以450万－460万元的价格抛售掉了。“我们测算过，算上他的装修价格、买卖的税费以及银行贷款等因素，其实卖这个价是要亏几十万元的。”孙成平表示，什么时候以什么价格抛盘，每个人计算的方式会不一样，但是投资客愿意以成本价甚至是亏本出卖，通常都是为了资金周转。“企业毕竟能带来长期受益，为了让生意能继续下去，宁愿抛掉房子换来资金也是值得的。”
记者在搜房网、安居客等网站看到，有不少标明“温州投资客急抛”的房源挂牌信息。
从房源来看分布很广，不光是黄浦、浦东陆家嘴等传统温州客投资房产的“重镇”，闸北、徐汇、宝山等几乎各区都有。有个别房源甚至是2011年刚交房的。浦东“印象春城”楼盘目前的一手尾盘在售房源已卖到1.9万元/平方米左右了，而网上却有一套刚抛出的房子，2009年交房，90平方米卖138万元，单价约1.5万元/平方米，中介表示，房东为温州投资客，“印象春城”2009年曾推出过两批房源，如果该买家买的是第二批单价约1.4万元/平方米的房子，那么他现在的抛盘价已经和当初的买进价相差无几。
德佑地产研究主任陆骑麟表示，在实体产业和房产之间，多数房东会考虑出售一部分房产来挽救实体产业，因为当前的整体经济低迷只是暂时的。并且出售手头的不动产相对是最便捷的，成本最低的回笼资金的方式。实际上不单单是国内的企业家在出售房产，今年年初至今，世茂滨江就有近30多套房源遭到韩国籍业主的抛售，而这部分抛售现象，并非代表完全撤离上海市场。“他们仅出售了一部分资产，并不会全部抛掉。”陆骑麟说。
“最近确实有少量温州投资客抛房救实业，我认为这是件好事。”温州中小企业促进会会长周德文的表态有点出人意料。近两年温州投资客给人留下的印象就是“炒房”，“但实际上实体产业才是他们的根。卖房救生意是把根留住”。周德文说，房子毕竟只是投资品，等到以后实业创造了财富还可以再买房。不过，周德文说，还没有听说温州投资客大规模“抄底”的情况。
一百个房东中就有三个温州人
炒房客是过去房价上涨的直接受益者。调控政策杜绝了短线投机，习惯短线炒作的温州客虽然已被挤出住宅市场，但也称不上全军覆没。交易量虽然下降了，但房价未下跌，不管是已经成功抛售，还是依然手握房源的温州人，毫无疑问其投资并未失败，并且他们还会影响部分区域的二手房价格，尤其是此前一些投资客比较集中的板块。从1－8月份的二手房成交来看，温州客户占比还不到1%，但是卖房的房东里温州人占到近3%。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，目前温州人当前在上海投资房产是“卖多买少”。这也表明温州人在上海投资买房的热情已大大下降。
对于温州人而言，投资渠道仍然有限，投资房产仍然是稳定的投资方式。同时，在当前的上海楼市，善于营商的温州人仍然不会放过机会。和绝大多数二三线楼市相比，上海房地产市场无疑更加稳健。仍然会有一些长线投资的温州人继续留在上海，只是这类型人群的比例较低。投资方向也有所改变，主要瞄准优质商业地产及具稀缺性的高端住宅。不过总体来看，温州炒房团在楼市兴风作浪的时代已一去不复返了。
金九楼市作为传统旺季，无疑将引来一波楼市的供需释放。但是无论是供应、还是需求，释放的主力都是刚需。对于温州人来说，要继续在上海买房，就必须先过限购、限贷这两道坎。但如果一些高端盘大幅降价，他们仍然会选择出手。
从目前新房和二手房市场的实际对比来看，温州人投资房产选择新房要更多一些。目前的二手房价格趋向于平稳，投资属性弱化，更适合于自住。对于楼盘的选择，主要还是一些高端物业及城市综合体，这类楼盘受到政策的影响小，但是购买门槛会相对较高。由于住宅限购，和以往相比，选择方式无疑是截然不同的。
那么，温州人的投资是否还是楼市风向标之一？付伟表示，投资意愿除了和房地产市场及政策环境有关，和整个实体经济实际上也存在紧密联系。目前房地产调控政策的导向非常明确，就是要持续抑制投资和投机。所以，房地产市场的去投资化将是未来楼市的发展趋势。再加上各项税收制度不断完善，在这个背景下，温州人投资住宅市场的意愿毫无疑问将大大低于以往，并且也很难再回到过去的高度。
但是从另一方面来看，随着对外贸易的增长放缓，以外向型经济和贸易为主的温州实体产业将在一定程度上受到冲击。因此，投资房地产仍然会是手握财富的温州人的重要投资渠道之一，商业地产、旅游地产或许将是主要的选择方向之一。而在传统的住宅市场，温州炒房模式将难以存活。
暴涨机会难再现
温州客:短期回暖仍可“出货”
在市场供应及价格波动以及政策预期的不确定性等因素的共同影响下，申城8月新房成交量出现连续第2个月回落态势，但环比跌幅已明显收窄。同时，80.2 万平方米的成交面积体量仍保持住了近4月成交量高于80万平方米的水平，高于市场预期。不过，对于楼市的未来走势，包括温州投资客在内的不少“圈内人”并不乐观。
受各方因素干扰，市场其实开始慢慢变得不像六七月那么火热了，政策高压下的交投双方仍保持较为理性的预期。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，交易量的有序释放、价格的温和波动是今年“金九银十”最有可能出现的局面。而对于后市，一些已从楼市抽身而出的温州投资客似乎仍 “心有余悸”。在2010年下半年卖掉了位于古北、联洋板块各一套投资房“顺利出逃”的冯先生如今将资金主要投资于黄金和短期理财产品，虽然绝对收益远不及其在楼市的斩获，但用他自己的话说，“图的就是安心”。
21世纪不动产上海区域市场研究部最新统计数据显示，8月上海新建商品住宅成交6458套、80.2万平方米，为近3年同期最高成交。而上海搜房数据监控中心统计，8月上海市商品住宅成交均价为22651元/平方米，同比去年提升了3.1%。搜房数据监控中心分析师汤正魏指出，在中高端项目成交放量的带动下，上海楼市的成交均价在6－7月连续2个月维持在2.4万元/平方米以上的高位。而在8月这一价格再次回落，主要是由于改善型项目在经历了6、7月成交的高峰期之后市场有效购买力被大量消化，从8月起，刚需楼盘再度成为市场成交的主力从8月成交面积前10名的楼盘分布看，浦东、嘉定和宝山的楼盘依旧强势领先。另外，中高端项目频频出现于全市成交榜前列的现象已经在8月终止，中低价项目已再次占据市场的主导地位，在成交面积前10名的榜单中，成交均价在2万元/平方米以下的项目占了6个席位，成交均价3万元/平方米以上项目更是彻底绝迹。
成交量依然维持高位，开发商的库存压力却并未减轻。据网上房地产显示，截至8月底，本市一手房可售面积约为1005万平米，库存再度突破千万平方米大关；而截至9月5日下午4时，官方公布的一手房可售面积仍为998.12万平方米，较7月下旬940.6万平米的库存量不减反增。随着“金九银十”的来临，开发商的入市积极性明显提升。据统计，8月份本市新建住宅新增供应面积共计90万平方米，一批开发商在8月中下旬为抢得先机而提前入市备战，8月第四周的供应量也因此飙升至30万平方米以上，占比全月供应总量的1/3左右。值得注意的是，8月份的新房供应面积不仅创下了近3 年内的同期新高，还终止了此前3个月申城楼市的“去库存”状态，再次出现供大于求的局面。
温州投资客冯先生表示，虽然这几个月以来楼市成交有回暖迹象，但在他看来这只能是反弹而非行情翻转。“很明显的迹象是，我身边不少朋友的高档二手房几乎很难以市场价脱手，挂在中介几个月少有人问津，和股票一样，没有新资金大举进入，目前的楼市依然具有顶部特征。”同时，冯先生认为政府部门调控和抑制房价过快上涨的政策储备依然非常丰富，如存量房房产税、取消预售制度等，相对目前的限购政策，这些储备政策对楼市成交和价格的抑制作用同样不可小觑，因而只要政府调控房价的基调未发生改变，长期来看房价将保持相对稳定，很难再出现过去的暴涨机会。
8月新房成交小幅回落改善型需求突然止步
受天气、供应等各方因素影响，楼市开始慢慢变得不像六七月那么火热了。8月上海新房无论是成交套数还是成交面积，都连续第2个月回落，政策高压下的交易双方都比较理性。专家因而预计，交易量的有序释放、价格的温和波动是今年“金九银十”最有可能出现的局面。
前十名楼盘单价无一超3万
8月是楼市传统的淡季，受天气等外在因素的影响，成交量较上个月有所放缓，不过与去年同期相比，依然出现了4成以上的涨幅，总体来说，8月的成交量依然保持在相对的高位。另外从成交均价来看，较上月出现了明显的下跌，这主要与刚需楼盘占据成交主导因素有关。
8月全市商品住宅成交排名前十名的项目，整体成交均价为18079元/平方米，并且无一楼盘的成交均价超过3万元/平方米，可见本月首次置业的刚需项目成为当前楼市的成交主力，而改善型需求的入市受政策以及前期需求大量释放相关，也使得步调逐渐放缓。随着金九的到来，开发商的推盘力度有了大幅的提高，尤其是大量外围刚需楼盘的入市，因此不排除9月全市商品住宅成交均价继续下跌。
业内人士分析，8月楼市成交季节性回落，改善型需求突然止步。中高端市场经过6、7月的需求集中释放，已经难以在维持前期的市场热度。如今年中高端代表楼盘的中海紫御豪庭，8月成交仅29套，而在今年6月该楼盘最高成交套数为199套。第二个特征就是8月部分楼盘出现一定幅度的涨价，这些楼盘不乏是一些前期成交较好的楼盘，由于受今年第二季度市场回暖的影响，加上楼市旺季“金九银十”的到来，一些开发商更希望借此加大回笼资金力度。同时也不排除另一部分前期降价的开发商持续看衰后市，在淡季8月大幅度提高报价，然后在9月打起降价的噱头促销，以博人眼球。
“库存”不减反增
金九开局，开发商的库存压力并未减轻。据网上房地产数据显示，截至9月5日，本市新建商品住宅可售面积约为998.89万平方米，较7月下旬940.6万平方米不减反增。“存货”上升，一方面固然是因为8月成交量下降，另一方面随着金九银十的来临，开发商的入市积极性明显提升，致楼市8月新房供应呈现增长之势。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，8月份本市新建住宅新增供应面积共计90万平方米，环比提升20.8%，仅较年内最高的6月份少5000平方米。值得注意的是，年内8月份的新房供应面积与成交类似，不仅同比大涨33.2%，还创了近3年内的同期新高。终止了此前3个月的楼市去库存阶段，再次出现供大于求的局面。
此外，8月新房市场交易主力仍在外围，嘉定、宝山、浦东、闵行、原南汇、松江在8月的成交面积均在7万平方米以上，合计占全市比例71.2%。
中高端市场脚步放缓
8月中高端市场较前几个月的表现略有逊色，成交较多的仍是仁恒、绿地、中海等品牌房企的项目。位于浦东外高桥板块的仁恒森兰雅苑8月成交56套精装修房源，从37711元/平方米的成交均价来看，基本与上月持平。主力成交户型分布较为均衡，主要有91平方米的两房、150平方米的三房以及185平方米的四房；中海紫御豪庭本月仅成交29套房源，成交量较前几个月回落明显，而成交均价为39186元/平方米，有2%的小幅上涨，这主要受近几个月中高端物业密集推盘，积蓄的中高端改善需求客户在之前集中释放，如今的销售则过渡至相对平稳期，主力户型为248平方米的四房；本月徐汇中凯城市之光名邸成交了20 套房源，成交均价为54935元/平方米，较7月上涨了1.7%，主力成交户型为333平方米的四房。
九十月楼市再度升温可能性大
从8月份的楼市供需表现来看，今年的“金九银十”不会沦为去年的“银九铜十”。汉宇地产市场研究部报告显示，8月份全市新房成交面积为80.2万平方米，环比下降6.6%。而从最近的4周来看，成交量为9.5万平方米、19万平方米、20万平方米、21.4万平方米，市场呈现逐周回暖，说明需求并没有受到近期政策传言的影响，保持稳定态势。而从供给来看，8月份的新房新增供应面积达到90万平方米，较上月增加了15.6万平方米，同比增幅更是达到 30%。这表明为备战“金九银十”，房企正在加大推盘力度。供应放量、在加上需求活跃，这和去年同期的情形差异很大，所以9、10月楼市成交再度升温的可能性非常大。
不过，由于调控政策进一步得到强化，也在一定程度上抑制了市场上市的空间。目前支撑的楼市需求释放仍主要为刚需，再加上房企“以价换量”，房价将总体保持平稳走势。
非户籍单身人士只能租房住今年淡季租房市场成交平稳
上海房屋租赁指数办公室日前发布报告称，由于限购令从紧，非户籍单身人士被限购而只能停留在租房市场，令今年的淡季市场成交平稳。
2012年8月，中端市场两室依然领涨全市。所监测的11个区全面上涨，涨幅最高依次为，徐汇、长宁、黄浦、静安分别上涨0.59%、0.57%、 0.56%、0.54%。且涨幅较大的板块也集中在市中心，如黄浦蓬莱、长宁天山仙霞板块分别上涨0.77%和0.67%。如今每年9月开学季而引发的租房潮，往往会提前半个月到一个月释放，且集中在市中心学校附近成熟板块，此类房源往往租金上涨动力十足。如浦东的碧云和上南板块分别上涨0.84%和 0.72%。由于不愁租，房东也看好后市，往往签一年期合同为限，后市涨租意愿强烈。
另一方面，非沪籍单身人士限购政策使得被限人群只能继续选择租房，他们的经济能力较强，租房倾向于选择商务氛围浓、交通便利的板块，月租金在4000－6000元/月的房源，如联洋、打浦桥等板块。除去以上两种需求，过渡、陪读、新入职等各类客群都偏好中端市场，使得今年中端市场火热局面持续不退。
上海房屋租赁指数办公室认为，随着季节转换，租赁市场也随之进入传统淡季。由于成为主力客群的换租客、学区房租客的需求远远少于上季的毕业生租客，8月租赁指数涨幅出现回落。同时，被限购的非沪籍单身人士租房过渡，租赁市场空间仍会扩大。调控政策加码的传闻，对租赁市场的影响大大小于买卖市场。
作者：徐运
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