调控政策不动摇 德阳房价下降趋势明显

刚性需求方面，以中国2005年人口构成分析德阳人口构成。按旌阳区现有人口，综合中国人口分布，现在刚性需求购房年龄为05年15~19岁人口，男女合计1.1亿，05年人口按12亿计算，占9.16%。根据市政府报告显示，2010年，中心城市常住人口为73.51万人。按此比例，德阳市05年 15~19岁人口共计6.733万。按照一对夫妻需求一套住房，并且都未有父母为其购买住房或者无法从父母处满足住房需求，则平均每年刚性需求为6700 套。按照此方法计算，未来三个五年的刚性需求分别为6100套、5810套、4300套，也就是到2020年左右。

德阳市区未来发展预测。按照中国一线、二线、三线城市划分，德阳属于三线弱。德阳市政府城市规划，到2020年德阳规划市区面积为现在已建面积的3倍多。旌阳区人口为73.51 万，德阳市政府规划建100万人口城市，就需要增加25万人。由于人口城镇化发展水平不平衡，城乡居民收入、生活水平、受教育机会和小康实现程度与进程等存在差距。随着国民经济的发展，流动人口将不断增加。2009年公安户籍资料显示，德阳省内外流动人口接近20万人，比2000年增加5.87万人，增长 47.00%，同时德阳每年至少输出50万次劳动大军，他们大多为青壮年劳动力，流动频繁、工作不稳定、文化程度不高。而德阳的经济的三大国企（东电、东汽、二重）为龙头，每年三家企业招聘人员总和不超过1000人，而很多都是德阳本地外出人口回流。城市“一三五八”发展战略，现代物流业、商贸流通业、旅游业、房地产业、文化产业、科技和信息服务业、社区和养老服务业、金融服务业、商务服务业这九大产业能够带来的人口十分有限。并非劳动密集型产业，且人口流动较大，稳定性较差。而德阳整体发展平衡，绵竹、广汉、什邡不比旌阳区差。另一方面，在四川人眼中，除了成都就是绵阳。要向从其他吸纳人口困难比较大。一方面，德阳经济容量有限，三大国企税收属于国税，而非地税；另一方面，德阳对周边的辐射能力处于弱势地位，不被成都绵阳抢人口就不错了。发展百万城市人口只是当地政府为政绩卖地的借口。综合以上分析，德阳在未来发展中处于弱势地位。

德阳房价上涨的原因分析，德阳房价08年地震后开始飞速上涨主要原因：一是由于地震后，东汽从汉旺搬迁八角；本地国企也从国家得到大量资金，为员工修建安置房；更重要的是市政规划，新市区占地非常多。大量占用当地农民土地，被占地的农民有补偿，资金充裕，是抬高房价的直接推手。建议工薪阶层不要着急贷款投资买房，让有钱的农民先买。其次，成都绵阳及其他地区炒房团，在全国房价看涨的情况下，炒房抬高房价。其三，当地人在房价看涨情况下炒房。其四，地方政府以土地为财政主要收入。其五，在存款利息较低，股市印花税由千分之一上升到千分之三后，大量资金退出股市转向房地产行业。

德阳房地产现状，德阳现在再售和在建地产项目一共79楼盘。地产项目保守估计按每期 500套房计算，近五年房地产市场合计3.95万套待售，平均每年供应7900套。其中以保利占地面积最大，共380万㎡，一期翡丽湾占地6.9万㎡，可容纳住户1792户。项目整体完成估计能容纳1.5万户，可供6万人居住。三大企业，据可靠消息称，二重为了增强对人才吸引力，二重技术中心与领导层要搬到成都，估计至少有1千多人搬走，将产生空房数量1千套以上。集资精装房已经建好，只需要首付20万，搬迁是早晚的事，二重地震后也建有安置房；东汽地震职工安置房一期二期，已经解决大部分员工居住。二期3000套房，2700~2850平方米，只要排号了就有资格购房，但还是有300多套房未售出。放弃购房人数多达7000人左右；东电的情况不甚了解，想必也差不多。2011年1月份房价还稳定在4700，虽然由于房屋申报价格不能随意更改而未出现价格松动，但7月份以来各个楼市都出现的各种赠送面积大约8~20平方米，实则降价10%~20%。11月份 ，新一轮的降价更如火如荼，华庭阳光按揭优惠10%；正基首席更是推出了3600~3800特价房，购房再优惠1万，相当于3500平方米。保利传言一期开业当天销售90%，但真实性无可验证，只有保利自己知道真实售出多少。

现有住房情况，注意观察的人会发现，傍晚外出观察德阳各个住宅，你会发现80%的房屋并没有灯光，只有20%房屋亮灯，也就说70%的房屋并没有住人，而是闲置的。而较高的二手房交易税，已经让二手房成为烫手的山芋，有价无市。现在的状况下还买住宅房屋，除了结婚刚性需求，找不到更合适的理由。

国家政策影响，提高贷款利率、限购、房产税组合拳一套接着一套，虽然名为控制房价实为增加财政收入。但还是对房地产市场影响非常大。如同几年前股市牛气冲天时，国家印花税从千分之一提高到千分之三，股市一蹶不振一样，直接从6000点跌入2000点。（股市资金涌入房地产市场，也一方面造成房价高涨。)来着熙熙皆为利来，楼市观望态势严重，若现行政策下来，楼市必降无疑。 根据中华人民共和国房产税暂行条例 文号：国发[1986]90号发文单位：国务院 发文日期：1986-9-15第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省，自治区，直辖市人民政府规定.没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据.第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。此外，还有契税、印花税、 营业税。限购只是暂时的，房产税将是永久的，各个国家都征收房产税。如同个税，先在几个地方试点，之后将在全国推广。现在重庆扣除免税部分，180平方米的房子一年交4000元房产税。

市场影响，每个行业都有市场周期，房地产市场周期为10~20年。美国与日本已经经历过房地产崩盘的厄运。中国房地产市场从2000年左右开始已经连续十年高升，有波峰必然有波谷。而一般边缘城市市场总是跟随主流城市变化而变化。德阳的房价变化将随其他一线、二线、三线城市房价变化而变化。而如今楼市寒流愈演愈烈，二三线城市成交最多74%，购房热情已经跌入谷底。全国130城土地出让金降13% 近900地块流标流拍，开发商热情也跌入谷底。这个是德阳国土资源局上的，光是2011年11月30日发布出来的土地出让结果七块土地全部流拍。在土地流拍、土地转让金下降的情况下，香馍馍不再抢手。而根据国家要求，德阳2012年将建设公租房6000套 廉租房960套，还将实施棚户区改造2640户，实施农村安居工程，改造农村D级危房5338户。德阳购房刚性需求将得到有效释放。

到 2015年，外资银行大批介入中国市场，本土银行利润将大大缩水，信贷成本降低，购买房屋借贷利息成本将降低。同时，由于外资银行金融机构的介入，投资的方式将更广泛。房地产将不再是投资的主要手段。同时，更多公司将中国作为消费品制造基地与销售市场，而不再是单一的制造基地，实体经济将取得充足发展。中国经济从依靠教育、股市、房地产刺激转入实体经济。

成绵乐城际高铁开通对德阳房价影响，成绵乐高铁拉近成都、绵阳、乐山、德阳只见的距离。对德阳人民交通出行带来极大方便。同时，将带动部分在成都不能购买房产的人到德阳购房，从而带动德阳房产市场。但德阳相对有钱者将选择成都作为自己的生活地点从而抛弃德阳的生活。也就是说，成都的没钱人可能到德阳来买房，德阳的有钱人可能将到成都或者绵阳购房。为了提高生活质量，考虑子女教育、娱乐购物等因素，二重、东电、东汽职工等一批人将选择到成都安家。而且很多人都是单身在德阳工作，成都能提供的就业机会较多，对另一半的。对房价最终影响是利大于弊，还是弊大于利，还不得而知。而成都郊区的房价也只是3500~5000。德阳老城区的房价已经5500。

综合以上情况，德阳现在每年刚性需求4300~6100套，每年平均7900套待售；德阳市民大量囤积的房屋；国家调控政策限制；德阳房地产价格走势上涨空间并不存在，下降趋势明显。 购房建议：满足刚性需求，先做购房能力评估，计算出个人（或家庭）的年收入，得到具体年收入后乘以5，得出根据自己目前条件下的商品房合理消费值，也就是说5倍于你的年收入的房子是你商品房消费合理数值。即使楼市崩盘也不会对自身与家庭造成灾难性影响。预计房价将回到09年正常水平，之后考虑物价上涨系数。