编者按：7、8月份，全国50个大中城市，楼盘成交量回升势头表现抢眼。与此同时，国务院督查组结束专项督查之后，重申未来调控政策不放松，房产税扩大试点，山东取消预售制度，调控政策即将进一步加码的传言愈演愈烈。而9月底有望上线的深圳住房公积金政策，对楼市又埋下了一定程度的潜在刺激。九月份深圳纯新盘“喷发”，将有19个楼盘开盘或加推入市。面对即将到来的“金九银十”，开发商们摩拳擦掌，购房者跃跃欲试，未来两个月楼市和房价到底会如何演变？传统的“金九银十”是否将真正到来？2012年9月5日，搜房网广邀业内人士共同探讨，豪宅研究院院长朱晓红先生发表了自己的观点。
豪宅研究院院长朱晓红（来源：搜房网）
深圳地方经济发展差
深圳常住人口的流失，或与深圳的生存环境恶化、物价高无不关系。另外，深圳和北京其他的一线城市相比，它的工资水平是最慢的，工资像白领、金龄收入以前是最高的，现在变成倒数第一，比广州还要低。目前，关内房租那是有大幅度的增加，关外的房租虽然和全国一线城市当中是最低房租的水平，但是依然是在呈上涨的状态。如果深圳一次分配、二次分配的政策不调整的话，28-35岁的人群会逐步地在深圳“消失”，而且这对于是深圳是最大的损失。
牺牲后代的利益，吃的是子孙饭。曾经有人写过一篇文章关于深圳农村股份制经济发展的思考。我当时就预见到农村经济的发展一定是在吃子孙粮，靠卖土地、该厂房、租住房这样的步子。而深圳在所有发达城市里面，地方经济发展是最差的。在改革开放早期，深圳吃惯了“国家的政策饭”。其实，深圳最大的问题就是农村问题。在企业搞检查发现，在家乡工作差不多，当初在深圳打工的干部们，背着麻袋过来，有工作做就愿意；而现在不行了，都是80后90后，带着银行卡，拿着手提箱过来，你不给他开工资无所谓，临走的时候家长都说“实在不行就回来，你没有钱我给你打钱”。
过去的金九银十不再有
实际上，楼市“金九银十”并不被看好，自从我国以政府为主导，以调控为前行的楼市下，“金九银十”已经很紊乱了，以前会出现，现在“金九银十”即便有出现，也不会再提升。
但讨论“金九银十”仍然有意义，因为“金九银十”是积极性的，深圳、上海、北京的开发商9-10月份都加大了推盘量。北方地区尤其突出，因为北方地区如果到 9、11月份，在小区里面过了9、10月份小区里面的景观是一片荒凉。比如北京看豪宅，11月以前差不多，11月以后就不要看豪宅，因为会是一片荒凉。
深圳有一个好处：一年四季基本上花红草绿，山水资源非常的丰富，气候也比较好。本来深圳应该是全中国豪宅发展最好的地方，而且深圳景观确实是在全国算得上是一流的，但是为什么深圳豪宅最后达不到顶级的水平，就是在建筑品质跟上海、北京比不上。笔者看过上千楼盘，开发商浪费了深圳美好的山水资源。深圳城市土地已逐步稀缺，土地逐步向外延，而边界价值却逐步走低，也不是因为你调控压低了，而是因为这个地段价格本身就有这么多。建造水平下降，随之品质下降，而价格一定是要在性价比的基础上，要从价值体系上面来谈，如果泛泛的谈哪一个地方价值高，哪一个地方价值低没有很大的意义。
现在影响价格最主要的东西是什么？就是我们的调控政策。本来有需求的，有资格买房的，有钱买房变成没资格，因为没资格买房所以不能成交，因此造成供求关系好像现在是供大于求很多。而住房需求还是远远处在供不应求的状态。为什么呢？老一辈参加工作，单位分了两室一厅的房子，平均每个人都有20-30平的房子。现在像我这个年龄，当初的年代一个人20-30平分米，按照上海和其他地方人均30多平方或者是40多平方至少就要100多平方米，这种需求跟我们那时候的需求不同。按照房屋数量的增加是不合理的，要看到需求的体现。因此，这种需求，土地条件其他条件都不够，但是人们最终强烈的欲望。租房不买房？没人理会的。
深圳楼市依然处在“黄金时代”
房地产与经济是“唇齿关系”
最近一线城市都在搞产业转移，就是把相对科技含量较低附加值较低的企业往外移，政策上面就要腾笼换鸟，这样就会带来什么原因呢？你留下三产高科技含量的公司，像我们前海(社区网 论坛 商铺)的发展，金融业的发展就会吸引一大批高素质人才，实际上也是高收入人员聚集在这里，因为消费水平的提高。很多小产权房在新的规划当中一定会推倒重来，即便是深圳市关内，包括靠近原关内横岗、龙华(社区网 论坛 商铺)这些地带仍然还有商品房发展土地。所以这种旧改改造，一系列的措施又会带来一大片的需求。
中国房地产在未来5-10年时间依然处在黄金时代，当然是在走向衰落期，逐步向白银时代过度，不会是铜时代。在城市化进程加速，农村城镇建设的加速等利好的前提下，未来房地产行业还是“有戏”的，房地产政策反反复复让开发商倍感压力。有大型房企的副总裁说看不懂现在的房地产市场，为什么看不懂呢？就是看不懂政策的变化，现在是经济绑架房地产市场，还是房地产市场绑架经济？
这个业界有很多争论，但是有一点，现在中国经济和中国的房地产这种关系就是唇齿的关系，至少在这个阶段是，如果现在房地产行业严重的衰落，中国的经济短时间内必然会衰落。因为实体经济比房地产问题遭遇的问题和困难还要严重。保障房建设推进中国的房地产已经积重难返，政府应该正视自己的问题，要去解决问题。举个例子，城市发展上海有嘉定区在新区规划非常好，他提出的理念就是要宜居宜业，在这里生活工作居住，而是新的生活工作区域，只有这样才符合以人为本的原则。
现在很多开发商都在炒深惠莞一体化。为什么呢？因为深圳土地越来越少，其实在东莞和深圳发展大部分都是以前在深圳发展的开发商，这样就会把当地的房价慢慢也会带起来的，像坪山这些关外的区域房价慢慢涨起来了。政府应该怎样做，首先土地财政问题搞清楚，如果两个并行来自于各方利益肯定会反对的。在开发过程当中已经缴纳的税要理清楚，在这种情况下，才能有条件逐步的推行，因为每个公民，交税是义务，一是公平不公平的问题；二是交不交得起的问题。房产税开征可以平抑房价是个玩笑，上海市去年房产税税收还不够买一套普通商品房。
深圳迟早有一天会成为二手房市场
深圳迟早有一天会成为二手房市场。当然，现在是新房领跑的时代，而且无论是从消费心理来讲还是占多数。
买深圳的普通要在何处买？目前来看，龙岗是不错的地方，龙岗中心城和坪山新区可以考虑，无论是从文体设施还是其他的设施都非常完善，比我们南山、福田有些地段从居住环境来看，从交通环境来说地铁很快，到深圳任何一个地方半个小时都可以到，开车也就是半个小时，而且本身能够享受到很多，因为搞大运会的时候带来很多配套规划，包括爱联社区这一带的房子蛮不错。
事实上，刚需能够找到一个地方住，生活方便、上下班方便足矣，因为考虑不了很多。自然，到达一定年龄肯定需要一种文化精神，社会自然都有的，但是现实不太可能。刚需应该在一个交通较为便利、离工作地点不太远的地方购置一套价格便宜的房子，按己所需，作为过渡性、作为看到未来升值空间也好，刚需一般都年轻，可以调整自己。因为现在深圳，我知道五年就是一个大的台阶，可能跟以前的收入就会翻几番。你今年买的房子，说不定明年就要到其他地方，因为城市概念和家概念完全不一样。
刚需是一个伪命题
实际上，购房者也好、开发商也好、政府楼市政策的制定都必须要有妥协的心态，今天全国楼市出现这样的情况，学会妥协。
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