后续楼市调控三大猜想

　　新闻缘起

　　7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市，对房地产调控政策落实情况进行专项督查。在完成调研后，对于房地产调控的后续政策将是什么？在最终答案出现之前，媒体、专家、研究机构纷纷根据各自的信息渠道推演出了楼市新政的各种版本，而本报记者则进一步进行了详细的调查。

　　后续调控猜想之一房产税将扩围？

　　目前，对于房产税扩围比较集中的猜测是，房产税改革的方向是能替代调控和限购，成为将房价保持在合理水平的经济机制。

　　持这种观点者认为，房产税可能将针对多套住宅的拥有者、高端住宅的拥有者实施差异化税率，简单来说，就是房子越多税越多，房子越好税越高。从而达到两个目的：以进一步打击投机性资本，平抑房价；通过收高补低，为保障房、公租房提供资金。

　　但反对者也是旗帜鲜明，有税务专家指出，开征房产税的本意，一开始就并不是为了调控房价，而是为了降低地方政府对于土地财政的依赖，并且尽量调节收入分配，缓和贫富差距。

　　最新消息表明“开征房产税”这一目标并不会动摇。据曾参与制订房地产“十二五”规划初稿的中房协副会长朱中一(原住建部办公厅主任)表示，房地产“十二五”规划初稿中明确写入了赞同开征房产持有环节税。

　　记者采访了一些购房人，其中不少人表示，担忧增加购房成本。朱中一则表示，房产税开征“不会给大部分老百姓增加负担”。

　　朱中一在关于房产税持有环节税方面的核心表示是：“增加持有环节税负，减轻流转环节税负。”

　　由此可见，房产税新政主要的指向有两个，一是增加持有成本，简言之是针对持有多套房产的人课以较高税额；二是减轻流转成本，也即如朱中一所说，鼓励持有多套房产的人把多余的房子重新投入市场。

　　更意味深长的是，央行某下属机构最新提出的一份研究报告称，长期限购有害经济，应该用房产税代替调控。但几天之后，央行有关负责人明确表态称，媒体对该报告的解读严重失实，“以税代控”绝不代表央行的观点。

　　多位学者及研究机构表示，扩围房产税绝不意味着取消调控和限购。

　　中华房商合作联合会执行主席和秘书长贾卧龙表示：“在房产税试验的过程中，限购等现有调控政策绝对不能放松，否则房价必将暴涨，增加楼市供给，调节供需平衡，仍然是目前调控应侧重的方面。”

　　后续调控猜想之二严查开发贷款？

　　“目前银行对于房地产开发资金的审核明显变严，以前一些可以松动的环节现在都被抓的很紧，”一位不愿意透露姓名的开发商高层告诉记者，“比如，发放贷款的几个时间点，如开工、如封顶，以前检查的不是很严格，有时候差一点，也会放款。但现在就查的非常严。”

　　“调控应该对买卖双方都进行调控才能平衡，目前的限购主要是针对购房人资质的限制，继续再针对购房群体加限制可能性不大，”业内人士表示，“而对开发商收紧开发贷款的发放，可以有效的抑制开发商资金的回流速度，从而迫使其加快降价，以价换量，从而拉低房价。”

　　但对于收紧开发贷这一“后手”的反弹声音也是较大的。全国工商联房地产商会会长聂梅生接受采访时告诉记者，一方面，目前北京市场的库存以现在的消化速度，“六个月到一年就会见底儿”，因此控制未来的房地产投资“最终会导致供应严重不足，房价跳涨”；另一方面，她认为收紧资金链条的后果是带动上游的20多个相关实体经济领域受损。

　　后续调控猜想之三高端物业限价？

　　“目前建委明显加强了对住房定价的审核力度，可以说，现在定价权已经不完全在开发商手里了，”一位开发商告诉记者，“尤其对于高端物业的审核很严。很多豪宅的楼面成本从以前的四分之一、三分之一变成了二分之一还多。”

　　但这一说法显然未能得到官方证实。事实上，有专家表示，目前“喊赔”已经成了业内的一种营销手段。记者的实地调查也发现，从对四环到六环的多个高端项目的采访发现，声称“低于成本价销售，赔本在卖”的开发商占到了一半以上。

　　事实上，作为一种行政措施的“限价”比限购更难实现，因为前者必须涉及到极为复杂的审核和评估，可操作性差，在某种程度上也违背了市场规律。

　　仲量联行北京研究部主管覃晓梅告诉记者，目前来看，北京的高端物业的价格水准已经非常高，兼之多是大面积，所以购房成本进一步增加。由于宏观经济形势紧张，高端物业的购房需求会下降，下半年高端楼市难以回暖。

　　在高端楼市难以回暖的情况下，“限价”是否还有必要祭出？部分研究者认为，高端物业“拉高”商品房均价仅仅是统计意义上的，对实际购买者来说，会根据自己的需求购房，高端楼盘的存在不会提升自主性、刚需型购房人的利益；但反对者则表示，“限价”可以让开发商把有限的资源投入到刚需和首改类项目中，从某种程度上亦可保障市场供给，降低涨价风险。