南昌楼市陷入“心理拉锯战”

　　本报讯(记者 骆慧军)央行年中两度降息，国务院督查组奔赴16省市专项督查房地产调控情况，30余省市集训房产税评估，房产税试点消息不断……买还是不买？降或者不降？楼市“心理拉锯战”下，希望在“去库存”及业绩方面更上层楼的南昌楼市各大开发商，尚未进入“金九银十”，便已开始摩拳擦掌。

　　后调控时代考验各方心理

　　8月初，中国指数研究院发布的报告显示，7月全国100个城市(新建)住宅平均价格，70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。与上月相比，环比上涨的城市个数增加25个。从数据来看，7月份全国多地楼市成交量创调控新高。以京沪深为代表的一线城市，以及为杭州为代表的1.5线城市，房价小幅松动后又现回暖态势，成交量反弹明显。

　　为了让房价不再重新进入“上升拐点”，早有警觉的各级监管部门从7月起频繁表态。7月初，央行指出金融机构要继续严格执行差别化的住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。7月中旬，国务院派出督查组奔赴16省市，对房地产市场调控政策措施落实情况，开展专项督察。7月26日，财政部表态严格实施差别化住房税收政策，抑制投机投资性购房需求。

　　一面是购房潮再次显现，成交量快速反弹，另一面则是二次调控呼声越来越高，这让正在进入后调控时代的楼市变得更加扑朔迷离。对于当前楼市的判断，“不明朗”的思维正左右着作为市场主体的供需双方。买还是不买？降或者不降？楼市“心理拉锯战”缘于传统销售旺季的“迟到”而持续上演。

　　8月嗅到“金九银十”硝烟味

　　与一线城市陷入楼市调控与“房产税扩容”等相比，南昌楼市的表现无疑要好很多。从上半年成交情况来看，南昌楼市新建商品住宅成交量历经三个阶段：成交低谷期楼市回暖期楼市升温期。1―2月份，在购房预期低落和春节假期影响下，处于楼市成交低谷期；进入3―4月份，受季节时令和全国楼市政策频频微调影响，市民购房预期得到较大程度改变，楼市呈现“金三银四”景象；而5―6月份，南昌楼市则从回暖期向快速升温期转变，成交量大幅上升，其中3―4月份新建商品住宅共成交 5108套，而5―6月商品住宅成交则达7413套，攀升了45%。7月份，南昌市新建住宅网签数量更是达到了单月4881套，环比上涨近30%。业内人士分析认为，这既是受存款准备金率下调、央行降息等宽松货币政策的结果，也是经济稳定增长、楼市政策频调以及刚需购房预期改变、南昌旧城改造、供应量激增、新盘不断入市等一系列利好因素所致。

　　与此同时，往年通常要到8月底才现身的南昌房企，今年在8月中旬便纷纷投入“金九银十”的争夺战，一时间，市场上硝烟弥漫。从8月南昌开盘频率与各大项目的市场活跃度即可得知。仅上个周末，南昌有绿地未来城、万科城、恒大绿洲、联泰金中环、保利香槟国际、恒大名都、恒茂红谷新城、正荣大湖之都、星洲国际等10余个项目开盘或推新，对客源的争夺呈现激烈态势。南昌房地产信息网统计数据同时显示，上周 (8月20日―8月26日)，南昌市区新房总成交量为1190套，其中新建普通住宅共成交1037套，日均成交148套，新建商品房住宅环比增加78%; 成交面积11.3万平方米，环比上涨74%。此外，上周非住宅产品周成交153套，环比下跌51%，非住宅总成交面积为1.13万平方米。面对9月份市场旺季的“诱惑”，8月下旬开始，南昌楼市新建住宅成交量再次大幅回暖，为“金九”的到来预热。

　　9月推盘数量达去年同期

　　8月已接近尾声，那9月的楼市又将迎来怎样的局面？去年的“金九”因为限购影响，一些楼盘的开盘计划因此搁浅，而今年的9月，在楼市回暖的情况下，呈现的是一片大好的趋势，至少从前几个月的开盘和成交情况看，还是相当乐观的。

　　据统计，2012年9月南昌楼市预计将有33个项目开盘，相比8月份增加7个，与去年同期开盘数持平。预计开盘的33个项目中，有5个新盘项目上市，28个项目为老盘加推。在33个项目中，住宅项目占据29个，别墅项目3个，商业地产1个，其中不乏高品质项目和高端产品，如绿地海域香廷预计 9―10月开盘首推面积为220―260平方米的独栋、联排别墅房源，南昌华南城9月除销售6000套商铺外，9月底或10月还将推出超高层(32F)住宅。另外，从9月份预售房源和开发商计划推出的房源来看，目前市场主推的产品还是刚需和改善型产品，以刚需产品为主，改善型产品为辅，两房和小三房仍是目前市场新增供应的绝对主力。

　　库存完全消化需要22周

　　各大楼盘纷纷加大推盘力度，上市产品五花八门，但从成交套数上来看，正如预期所言，经过6、7月促销潮后，各楼盘优惠力度开始缩水，致使市民的购房欲望出现不振态势，市区8月份成交套数出现小幅下滑。

　　南昌房地产信息网的统计数据显示，截至8月28日，南昌市市区新建商品房可售套数为33023套，即便按成交量较大的7月份第3周新建商品房1461套的销售速度计算，目前南昌市区商品房可售量仍至少需要22周才能被市场完全消化；在新房供应上，绿地、保利、恒大、万科等一线品牌房企负责人近期都表示，下半年的推货量，将不会少于上半年。这意味着，在未来很长一段时间内，市场上都将有充足的房源供购房者挑选。