后调控时代 楼市“心理战”升级

央行年中两度降息，国务院督查组奔赴16省市专项房地产督查，30余省市集训房产税评估，房产税试点城市“两湖版”消息不断……买还是不买？降与不降？楼市“心理拉锯战”缘于传统销售旺季的“迟到”而持续上演。

楼市后调控时代，对政策之敏感在最近可谓发挥得淋漓尽致。

从 6月份开始，央行一个月内宣布两度降息，到7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查；时隔十天，取消预售制传言甚嚣尘上，虽然最后传言无疾而终但却致使多数地产股“跳水”；近日，全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员开展为期6个月的房产税税基评估集训，到如今房产税“两湖版”呼之欲出。

对于当前楼市的判断，“不明朗”的思维同样左右着作为市场主体的供需双方。买还是不买？降与不降？楼市“心理拉锯战”缘于传统销售旺季的“迟到”而持续上演。后调控时代，这已经不仅仅是一个纠结的问题，更是考验各方心理的最后一道关口。后调控时代楼市变局丛生

购房潮再次显现，成交量快速反弹，二次调控呼声越来越高，这些正在让后调控时代的楼市变得更加扑朔迷离。下半年楼市，关于“市场回暖”、“价格正在反弹”、“投资客开始进场”等声音不绝于耳，让人不由发问楼市风向是不是已出现微妙变化。

8月18日，根据国家统计局在其官网上公布的7月份70个大中城市住宅房价情况来看，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，6月份这一数据仅为25个，而7月上涨城市个数超过了前6个月之和。

嘉联地产总经理侯红权告诉记者，这波房价上涨主要受首次置业和改善型需求的集中入市推动，其实，房价上涨势头从2月份开始就有所表现，5、6、7月份的普涨只是一种正常的延续，成交量的放大不过是冰点之后的复苏，回暖并非过热。

与一线城市沉浸于楼市调控与“房产税扩容”等恐慌相比，成都楼市的市场表现无疑要好很多。从上半年成交情况来看，成都市主城区商品房1月份成交仅4883 套，2月份开始有所突破成交7209套，3月市场成交达到今年来的峰值，达到14634套，4月份成交8829套，5月份成交11618套，6月份成交 10175套，7月市场成交回落到8932套。世家机构人士对此判断，这一现象由之前数月数个利好因素累加作用形成：市场调控松绑预期形成，开发商低价房源大量入市，刚需由观望到出手；另一方面，央行两次降息，使得购房贷款利率将大幅降低，这针强心剂加快了楼市复苏。

后市平稳走量开发商定价几种可能性

回顾前七个月的成都楼市，成交量的攀升速度让楼市充满了期待与悬疑。当部分开发商还在犹豫究竟是加紧推盘加快销售，还是借势回暖价格微调时，包括保利、蓝光、华润、万科等在内的一线房企已果断决定，以多盘齐发之势意图抢占市场份额。

如果说上半年的成都楼市还仅仅是楼市复苏的大幕将启，那么下半年，楼市热度还将再度被点燃。据记者了解，后调控时代，开发商在定价上存有多种可能性，主要会呈现三大典型心态：

一种是“求稳型”，这些楼盘大多都是前期已经开盘或加推的新盘，当时定价预期相对比较理性，为了保证销售稳步推进不会贸然提价，一切以稳定出货为主。

二是“摇摆型”，特别针对中小型开发商，受市场影响波动较大，通常这部分开发商及其楼盘在定价时，首先会参考指标大盘的定价策略，其次是会参考周边二手房的价格，随着大势的变化灵活处理价格。

三是“激进型”，对于这类型开发商而言，资金状况相对充裕，他们对于销售速度并没有紧迫的要求，在推出新产品时，很有可能会预期看涨，在定价策略上趋于激进。

“如果开发商在定价上能够务实，保持企稳走量的态势，那么下半年楼市走势会相对平稳。”尺度地产总经理曾祥庸认为，相反，在各方压力下，如果出现非理性的定价情况，那么市场可能会出现掉转。

短时间出台新政没有可能

嘉联地产总经理侯红权

从近期楼市来看，5、6、7月房地产销售态势相对平稳，而且调控已经完全到位，成交量的放大不过是筑底回升的市场效应，回暖并非过热。在此背景下，楼市调控不管是房产税还是其他，短时间没有出台新政的可能。

房地产后市“价稳量增”

新港地产执行董事张红兵

上半年楼市，回暖趋势明显。可以看出，市场波动也有它的特性，不会一味上升，也不会总处于谷底。受调控政策等各种因素影响，下半年的楼市将更趋于理性，有望迎来一个调整期，即房价在一定幅度的调整之后归至平稳。

楼市进入“大鱼吃小鱼”时代

尺度地产总经理曾祥庸

往后，房地产企业进入“大鱼吃小鱼”时代，也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。大型房企并购中小房企，非房地产主业企业退出楼市，部分中小开发商有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。

开发商定价三大典型心态

求稳型

大多是前期已开盘或加推的新盘，当时定价预期相对较理性，为保证销售稳步推进不会贸然提价，一切以稳定出货为主。

激进型

这类型开发商资金相对充裕，对于销售速度没有紧迫要求，推出新产品时，很可能会预期看涨，在定价策略上趋于激进。

摇摆型

中小型开发商受市场影响波动较大，定价时首先会参考指标大盘的定价策略，其次参考周边二手房价格，随大势灵活处理价格。