[提要] 2012年8月14日（周二）下午2点，“东城崛起 城市未来”主题论坛将在济南喜来登酒店隆重举行，搜狐焦点总经理曾伏虎先生、著名经济学家、原住房和城乡建设部政策调研中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生、济南市规划设计研究院院长林海铭先生、济南市房地产业协会会长张红女士以及众多业内专家、品牌开发商齐聚一堂，见证济南东城崛起，共话中国房地产市场形势与趋势！
论坛上，众位专家学者对当前房地产市场是否回暖、何时是最佳购房时机、以及下半年的楼市走向等热点话题进行了激烈的辩论。
话题1：当前房地产市场的回暖是否是一种真实的回暖，还是一种假象，或者说是暂时稳定的现象。
陈淮：成交回暖就是政策始终放不放的问题，成交回暖不回暖其实并没有多大意义，短期交易量说明不了什么问题，千万别从股市上学俩词再用到楼市上。股市的确和预期联系比较密切，楼市不一定。济南市在未来8-10年内一共要卖掉多少房？人口增长规模相对确定的情况下是个常数，今天没交易，那一定是昨天多交易了，或者推迟到明天交易。今天交易了，明天一定少交易。房地产市场中，千万别把规律当成主观形式上的东西，别拿短期内交易的上升或者下降判断市场的冷热，这是不科学的说法。
政策的需求从来没有让老百姓不买房子。相反，政府抑制投机性的目标不是搞垮房地产业，也不是让老百姓不买房子，是让老百姓更好、更快的买房子。
马莹：不管市场好坏，对于房地产商来说应该是苦练内功，做好自己的产品和服务。热的市场或者冷的市场对于开发商来说都不完全是好事。
张大学：市场回暖不回暖不好判断。济南今年上半年整体的成交量和去年同比应该是一种增长，这是刚需。因为目前调控还是非常严厉，一点没有放松。
庄青峰：这很难判断，一般看量和价。一年四季确实有冷暖，这是存在的现象。从长期来看，房地产开发商既不希望过热，也不希望过冷，平平淡淡最好。但是调控也是常态化的，市场发展过冷或者过热，这个时候需要产生调控的需要。
曾伏虎：我认为是回暖的。从二手房的市场来讲确实形势比较好，从开发商的心态来讲，其实在最近几个月有非常明显的变化，我在北京采访一个大开发商的老总，他说今年战略是一个叫量，一个叫价，我上半年玩命的卖货，价钱低到多少都无所谓，只要回点钱就行，下半年再涨价。
张志元：到了一些二手房的中介了解情况，确实购房的人比原来多了，从这一点来说有点回暖。现在的市场的冷热、涨跌是有自身的规律，也不用太关注，周期性的变化肯定是有。我一直认为咱们国家不光是股市，还有一个是房市，股市是间接反映宏观经济面、实体经济体，房市是直接反映。
话题2：调控新政已经延续了两个年头，以后将如何演变，房产税的扩大能否让调控退出？
陈淮：中国现在这个市场还是一个长期的供不应求的市场，尚且有冷热。越是到了相对平衡的阶段，城里家庭的总量和住房总量相对平衡了，波动反而越大。因为这个波动影响因素反而非常单纯，这是宏观经济在起作用。
但是，别对今年整个的宏观经济估计的太乐观，它的困难的确比较严峻。但是对房地产也别估计太悲观，你所的什么问题没那么严重，说再出个什么政策，出不出政策，政策永远会出。房地产税是一个长期的制度建设，从长远看挺好，从长远看房地产税是推动房价上涨的一种因素。
房地产税的作用有三个：一是调动存量资源，不让他闲置；二是要调整社会公平杠杆；三是调整中央和地方的关系。
政府收了房产税，自然要改善城市的基础设施，改变市民配套更好的医疗教育、商业资源，改善交通状况，多在你们家门口种树，所有这些导致的结果就是你居住环境的改善。你居住环境的改善你说房子变贵还是变便宜？保证居住环境改善以后房价涨了，政府从价计征的税又多了。
话题3：在当前房地产市场形势下，房地产企业面临的最大的挑战是什么，在这种挑战之下是否又蕴含着机遇？
张大学：总起来有三点：第一是市场的问题，主要是要研发或者是研制出符合市场的产品；第二是资金、现金流的问题；第三是内部管理。
庄青峰：宏观调控给予企业的挑战就是能否跟得上形势，不然忽然一调控，改善性需求受到了压制，这是非常微观的，是对不同人生存能力的一种挑战。最大的收获就是管控能力在市场中不断的得到提高。
马莹：这是大家对市场的信心，政府主要是当前的形势，对市场的信心、决心或者是是否出台一些调控的政策。老百姓也是，他们期盼着政府出台一个政策，房价下跌，他们再去买房。对于开发商来说同样也是，机遇和挑战并存。不管怎么样，怎么在这个市场情况下进行把握，开发商有信心把握市场，抓住机遇做好自己的产品。
话题4：在当前的政策形势下，降息频繁，金融改革的大门开启，但是宽松的货币政策却与房地产行业无缘，世界的房地产希望在何方？钱从何来？
陈淮：不存在宽松的货币政策。此外，降息是和应对国民经济物价水平有关。
现在为止，房地产市场并没有更宽松的政策，也没有更紧缩的政策。自主性需求、合理的改善性需求给予新的支撑，至今的政策仍然是一以贯之，没有变化。
话题5：接下来是否已经到了最佳的出手购房时机？
陈淮：你又把股市的概念用到楼市了。就在不景气的时候你买到的就是最好的，但是各有利弊，可能你要等10年，一个新城区的成熟至少需要10-15年。买房子首先想好自己需要在哪买房子，接下来看自己的风险承受能力。
支出收入比占80%、90%以上的房价高低涨落和你没关系，因为你不具备资产累计能力，你首要的问题是解决温饱。当支出收入比在60%~50%之间，你具备了一定的资产累计能力，但是你的资产累计能力金融资产变现，40%~50%的时候你具备了一定的不动产的累计能力，抗风险的能力还不行。当支出收入比降到1/3以下才具有资产累计能力。
你能不能承受风险，简单说能不能出手，这个问题比较难说。给大家一个忠告：你25-35买房子尽量靠近你的职场、公司，越近越好，因为你一生中最浪漫的时候、最优秀的时间都在这个年龄层上，每天有8个小时你得看上司的脸，有8个钟头你得睡觉。 35-45岁买的房子一定要靠近优质的教育资源。45-50岁买的房子要靠近父母。55-65岁买房子你再靠近医院。
话题6： 2012年房地产市场的下半场已经开局，在接下来的几个月的时间里房产的走势将是如何的呢？
马莹：不会太好，也不会太差，应该是一个逐步的走向规范、健康的走势。我们要有平常心，我还是想说，能买房子的人还是想办法买，买不起房子的人还是买不起。
曾伏虎：好多人找我说给推荐房子，便宜的，我说没有，真没有，有我先捡上了。
张大学：总体市场我感觉下半年应该是一种平稳的状态，不会太好是一种平稳的状态。
庄青峰：以限购什么时候结束判断什么时候赶紧提前买房子，也决定了下一步的高峰。实际上限购结束了之后不会大起大落，而是平稳。所以现在该买房买房，该开工开工。
张志元：这两年我观察了一下，济南品牌房地产有一个很大的特点，外部的房地产非常强，本土的比较热。我始终认为现在限购、限贷这种行政手段不长久，肯定要用一种经济手段替代或者弥补这个过程。
老百姓什么时候买，想住就买，投资的需要反思，因为现在市场就是这么一个状态。
陈淮：房地产销售周期8-10个月是正常的周期。解决房地产房价的问题要有四个调整才能根本解决，不是简单的限购、限价能够解决得了。
第一是城市结构的调整；第二是中央和地方税负关系的调整；第三是土地制度的调整；第四是收入分配制度的调整。
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