图解：陕西经典派地产商业运营管理有限公司董事长朱林
今秋将为楼市的分水岭，在楼市调控的关键时刻，我非常高兴的收到西安房地产信息网CEO赵严先生和《陕西房产》杂志总经理张国政先生的共同邀请，今天在这里与大家一起怀着历史的责任，交流探讨房地产的发展趋势：楼市的风与雨，房价的水与火?
通过两年的楼市调控，在2012年不到5个月的时间内，央行降低准备金率、银行降低存贷款利息、提升公积金贷款额度，以及地方的微调综合推力下，各地迅速出现了楼市回暖与房价反弹。上半年开发商以价换量的促销形式，激发了被压抑的刚性与首置及改善性需求集中释放，伴随着媒体过度的推广渲染，拟购房客户的抄底心理与恐惧心理激烈碰撞，楼市房价爆发价随量变，楼市突发6月上扬7月更旺的逆势局面，楼市调控政策的效果受到了严重的挑战，房地产形势发生了严峻的逆市上扬。
一、政策弊端，楼市调控到了两难尴尬的阶段
从房地产20多年的历程分析，尤其是10多年的高速发展，房地产在国民经济结构中形成了一花独秀。根据欧美债务危机挥之不去的国际形势，结合国内经济整体持续下滑的现状，楼市调控呈现“一抓就死，一放就乱”的乱象，深刻说明楼市调控政策的本身存在严重不足，短期内一刀切的行政命令快速有效，如果楼市调控长期持续执行下去的话，楼市调控政策必然大打折扣。楼市调控不可能永远下去，楼市调控稍加地方政府的巧妙微调，楼市就发生了全面回暖与房价反弹，综合楼市发生的种种迹象，现在到了楼市调控政策本身，需要进行总结完善与调整的关键时刻了。
房地产行业的高速发展，给国民经济贡献毋庸置疑。但是长期以来，国民经济整体中房地产一花独秀，加剧了国民经济结构性的风险，酿造社会资源分配不公与民怨。在不同程度上绑架了整体经济，扭曲了中央与地方的财政博弈，造成了目前“打压什么都不能打压房地产，否则，经济下滑，滞涨相伴，风险很大”与“支持什么都不能支持房地产，否则，经济虚华，民怨沸腾，风险更大”的两难尴尬局面。
回首楼市调控，我们的政策弊端也不少，一刀切的楼市调控政策，强硬的打压抑制了楼市的投资与投机，同时也严重的伤害打击了百姓的刚需与首置。实行中的楼市调控的“限购、限贷、限价、限大”的四限政策，坚决不让富人卖房子，也限制普通人买房子，激化整个社会的“仇富与仇官”的浮躁与厌世心理。
楼市调控到了两难的尴尬阶段，调控政策如果是雷声大雨点小的话，房地产必将冲向历史未有的高点，刚需客户必将受到严重的伤害，实体经济亦将受到严重的创伤，国家将丧失调整宏观经济产业结构的良好机会，房地产必将成社会的逐利目标，各类实体经济必将转行进入房地产领域，房地产必将酝酿更大的泡沫与风险。
二、体制缺陷，房地产虚火酝酿巨大长期风险
中国许多的富人们，他们跨越大洋前往美国、加拿大、澳大利亚买房子，已经成为美国楼市复苏的重要支持力量。我们的楼市调控逼着富人国外买房置业，这对我们的经济发展与财政税收，都有什么好处呢?在世界上的任何国家，中低收入阶层都是社会主流，高端收入的富豪与权贵是社会精英。中国的富豪与权贵们，只要他们没有被法律所限制，社会就应该给“富豪与权贵”留有相应的消费权力及享乐空间。
我们国家楼市虚火很旺，房地产虚火旺的人见人爱，官见官爱，虚火促使社会财富极速积聚膨胀，加剧贫富差距，恶化社会伦理，激化仇富心态，加速拥有多房者富人短期内更富，长期财富虚化摊落;虚火促使社会中低收入群体的财富无形缩水，他们的收入增长永远跟不上房价的上涨，加速无房少房者短期内更穷，长期财富贬值丧失。
按照目前经济体制与产业结构，房地产成了财富聚宝盘的代名词，房地产已成了资金增值的避风港。房价长期以来只涨不落，让人们对房地产产生了认识的误区，以为现在买房置业只赚不赔，误以为房子比玉石珍贵比金子值钱。人们通过购房客户实际上的涨价更加坚定房地产保值增值的功能。只要调控放松，只要资金允许，人们就争前恐后的举债解囊买房置业。现实中的房价不断上涨，又加速了人们的恐惧心理。就这样房地产在一轮又轮的涨价中，房价又不断地被推高到新的高点。
房地产与其他任何行业一样，都受着供需关系的制约与影响，世界上除了不能复制的文物与珍宝之外，从来都没有只涨不降的商品，房地产也不例外。回顾我们生存的现实生活，谁见过100年以上民居房屋?假如你买的是30层的高楼，你的房屋面积是100平米的话，实际你100平米的房屋仅有3.33平米70年的土地使用权。
我国的房地产不是完全的市场经济，房屋是市场经济，房屋使用是有寿命的，房屋使用价值按年逐渐的折旧，房屋本身是不会增值;土地是计划经济，土地使用是有期限的，土地的使用价值到期是不明确的，土地本身随着周边配套而增值。在可以预见的时间内，狂旺的楼市虚火一旦风潮熄灭，所有人的财富将被稀释与蒸发。
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