7月27日，在中融信托的官方网站上，挂出了这样一则信息——“中融-桂林裕恒地产房地产股权投资集合资金信托计划提前终止公告”。这不是中融信托在7月份的第一则房地产信托提前中止公告，7月2日，其“中融—润丰水尚股权投资集合资金信托计划”也发布提前终止公告。
中诚信托在7月提前中止的房地产信托比中融信托还多一些，其中包括金科地产龙头寺项目、吉林泰安股权投资项目、杭州野风富阳项目、大连海孚解放广场项目等。在此之前，中诚信托旗下的深圳紫园投资集合信托计划、上海新城创宏投资集合信托计划共6款产品已提前清盘。
据不完全统计，进入7月以来，中诚信托和中融信托旗下多款房地产信托提前清盘，涉及资金高达27.4亿元。加上今年上半年提前清盘的33款，截至8月2日，约有40款左右房地产信托提前清盘。
“主动赎身”与“被动还钱”
记者通过中诚信托的官方网站，查到了这样两种对产品“提前中止”的表述。
第一种情况是2010年大连海孚解放广场集合信托“提前返还”，第二种是2011年金科地产龙头寺项目投资集合信托计划“提前终止”。
记者向中诚信托400客服热线就这两款产品的不同表述询问相关细节，客服人员讳莫如深，含糊地表示，他不太清楚，如果客户对这两个字眼感兴趣，可以自行到网上查，客服人员没有义务进行解释这类细节，并迅速挂断电话。
不过另一家知名信托公司的郑姓客户经理给出了这样的解释：一般房地产企业和信托公司在签订产品合同时，都会备注签订“提前还款”这一事项。对于房地产企业来说，兑付房地产信托的资金主要来自开发商的销售回款。
“如果这家房企提前募集到兑付资金，就可以向信托公司提出还款申请，以节约融资成本。这种由房企主动发起的提前还款行为，可以被称为信托项目的提前返还。”郑先生表示。
当然，还有一种情况是房地产公司的提前还款意愿并不强烈，但是由于其经营和资产状况触及到信托公司当时规定的警戒水平，出于风险控制的要求，信托公司会要求房企提前兑付，和“提前返还”相比，“提前清算”多少有点被动还钱的味道，类似于大宗交易当中的“强平”。
不过，这两者的界线对于普通投资者来说，要辨识清楚还是比较困难的，特别是信托公司出于本身公司品牌的要求，并不愿意承认是出于风险考量来提前收回资金这一事实。
以中融桂林裕恒地产房地产股权投资集合资金信托为例，该信托成立于2011年7月29日，规模为3.3亿元，计划投资于广西桂林市七星区“冠泰·水晶城”。信托期限24个月，满12个月可提前结束。2012年7月27日，中融信托发布公告称公司决定提前终止该信托计划。公告表示，信托计划项下次级委托人桂林市冠泰房地产开发公司和桂林湘商房地产开发公司向中融信托购买其持有的桂林市裕恒房地产开发有限责任公司的99%股权，并已支付全部股权转让价款。
而中融信托的销售人员对此的解释是：“因经济情况和外在的一些影响，为尽可能地减少投资者的损失就提前终止了。如果不提前终止的话，收益可能会下降。”
三季度有716亿房产信托兑付压力
因为前几年的发行高峰，到了今年，房地产信托迎来了兑付高峰期。
从去年年底开始，关于今年房地产兑付重压的担忧就开始给这个行业蒙上疑云。根据保守估算，2012年全年房地产信托需要兑付的规模达到1759亿元，而今年三季度即要兑付716亿元，是全年兑付高峰。国泰君安数据显示，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月份为今年年度高峰，达到504亿元。
虽然兑付高峰来临，但值得庆幸的是，到目前为止还没有发生过一起房地产信托的兑付风险，因此接下来的房地产兑付风险也应该不会太大。
而7月的多个项目提前清盘的主要原因，信托公司担忧风险提前终止和房企想要降低融资成本这两种情况都存在。而融资方出于成本考虑提前要求终止的情况占比则更多一些。
在杭州某知名信托公司任产品经理的柳小姐表示，他们公司在7月初确实接到本土房企提前结束产品的申请。“主要是两次降息，融资成本也在降低。相比之下，信托产品的融资成本还是比较高的，一般在20%左右，因此他们资金压力不大的情况下，权衡比较，还是选择提前还钱比较划算。”柳小姐说。
8月1日，渣打银行发布的一项报告表示，中国的房地产行业有复苏迹象，来自银行和信托公司的融资成本正在下降，而因现金问题被迫低价销售回笼资金的开发商已越来越稀少。
渣打银行发布的报告称，22家受访房地产商认为最近几个月越来越容易获得银行贷款。另外，受两次降息和银行间融资成本降低影响，房地产开发项目贷款的银行平均利率从3月的8.8%降到了8.0%。
房地产信托的高位盘整
去年9月底，银监会“叫停”金融资产公司直接投资信托和理财产品；今年1月，银监会再次向四家资产公司发文，禁止资产公司未经许可通过提供信托增信、不良资产远期收购等方式为信托提供担保。虽然到目前为止，房地产信托还没有出现过真正的违约，被曝光的风险事件还只有一例，即华澳信托起诉大连实德。不过这起事件最终也达成了和解。不过，信托业内人士表示，各家房地产企业发展状况不同，并不能就此数据单纯认为房地产企业现在日子都好过了。
因为这种隐忧一直存在，也一定程度影响了信托公司开发、设计和发行这类产品的积极性，今年开始，房地产信托的产品数量出现了非常明显的下降。
今年前7个月，地产信托成立规模约为785.09亿元，规模较去年同期大幅下降超过五成。数据显示，去年前7个月共成立地产集合信托591个，成立规模1789亿元，而今年前7个月共成立了365款房地产信托，数量同比下降38.24%，成立规模同比大幅下滑56.12%。
中信信托2011年年报显示，该公司根据宏观调控政策和监管要求，采取了更加审慎的房地产业务发展战略。截至去年末，信托资产中，房地产业的余额为731.4亿元，占比下降到18.29%。
从各家信托公司的发行房产信托排行来看，2012年上半年，房地产信托发行规模最大的信托公司是中铁信托，一共发行了82亿元，紧随其后的是，新华信托发行了80亿元。而曾经的房地产信托龙头中融信托，已退出前十名。上半年，中融信托仅发行房地产信托17亿元，名列16位。
当然，房地产信托规模出现大幅下滑并未改变其“高身价”。用益信托工作室专门统计发布2012年房地产信托的平均收益率，为“10.04%”。去年9月，房产信托的平均收益最高达到“10.76%”。虽然目前这个数字比去年确实少了0.72%，但这个收益发生的背景是“货币政策放松，资金成本降低，全部集合信托的平均收益率已经出现比较明显的下降”，这点降幅基本可以忽略不计。
用益信托最新数据还显示，以信托贷款方式发行的地产信托平均年化收益率为10.5%，加上发行费用、渠道费用及中介费用，房地产商的平均融资成本达18%，最高已经达到22%。
明年上半年还有1000亿等着兑付
中国信托业协会7月底发布的数据显示，今年二季度新增房地产信托规模为770.8亿元，环比大幅增长74.43%，兑付规模却达到885亿元。截至二季度末，我国信托资产规模突破了5.5万亿元，创出历史新高。房地产信托规模较一季度末减少了114.2亿元，余额仍然高达6751.5亿元。
而用益信托工作室的统计数据也显示，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付高峰期。2013年上半年，半年到期规模超过1000亿元。
这场在客户、信托公司、房企之间的资金博弈还远没有结束。
(记者 洪叶)
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