房地产行业:第31周中国房地产市场跟踪

    我们所观察的10个城市中8个城市的销售面积环比上升,3个城市均价环比下跌。重庆、北京、深圳和杭州录得50.5%、35.2%、30.9%和22.5%的周环比上升。交易面积在大部分城市保持增长。南京房地产市场的交易面积在过去几周里维持在高位。我们预计在更多存货和新项目推出后交易面积会在2012年第三季度继续增长。一些发展商有可能推高均价和推出部分的高端项目来提高其利润边际。我们相信一线城市的均价会在2012年的9月和10月攀升到高位。
    在2012年的第31周,在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、重庆、厦门和福州的可售面积是664.7万平方米,周环比下跌了0.4%,主要由于上周广州、杭州、南京和厦门的可售面积下降所致。在2012年的第三季度和十月份, 传统的销售旺季,更多的存货将会推出。我们估计在我们观察的城市中可售面积将会在2012年第三季度逐步上升。
    在第31周,总共推出土地为374.0万平方米,同比下跌52.2%。总土地交易面积为188.2万平方米,同比下跌5.9%。第31周的交易比例为50.3%,周环比下跌了6.9个百分点。年累计土地交易量同比下降50.3%,周环比上升了0.6百分点。这显示2011年和2012年的年累计土地交易量的差距增长缩小。我们预计如地产销售在2012年下半年保持回升,土地交易会比2012年上半年更好,但仍差于2011年。
    最近,中国银监会主席尚福林表示,有真实需求的首套住房买家的按揭申请将会被优先处理。我们相信中央政府担心投机性买家再次进入房地产市场。此外,上海市政府发布“关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知”(此通知)。此通知重申按揭利率差异化、房产税和限购会在2012年下半年严格执行。此通知也提及到住房土地供应和保障房的建设将会增强;调控政策的执行将会被监控和检查。但是,此通知并没有提出任何新调控政策。我们担心如果一些城市的均价在2012年第三季度攀升至高位,中央政府有可能会推出一些新调控政策。以上的预期会影响房地产行业的估值和在短期内压抑股价。
    大部分基本面要素显示房地产市场在过去几个月内充满活力。我们维持行业的评级为“跑赢大市”,因为1)一些城市的房地产政策已经相对放松,2)刚需释放,3)房地产开发商的信心正在恢复,4)开发贷的控制预期会放松,5)利息成本预计会跟进一步降低。