传统的住宅市场受到前所未有的严厉调控之后，开发商纷纷转战工业地产，以熨平调控带来的业绩波动。那么，目前工业地产哪些模式？未来工业地产有何前景？
基于此，7月12日，地产中国网专访了万通[简介 最新动态]控股副总裁郑沂。他认为，目前，工业地产模式中，开发商最为青睐的当为“美国模式”，即以持有工业地产并负责运营与管理，从而获得持续现金流的模式。
此外，郑沂认为，在中国，住宅领域已出现了世界上最大的公司，即万科[简介 最新动态]；若万达[简介 最新动态]上市后，亦将成为世界上数一数二的商业地产公司。但在工业地产领域，整个行业还处于非常原始的起点，未来10年之内，这个领域将会出现一个非常大的世界级公司，所以，工业地产可以说是中国房地产领域当中，为数不多的一块蓝海领域。
因此，自2008年起，万通控股便与TCL合作，开始在试水工业地产，目前，该公司持有的工业地产已达到50万平方米，年收租金超过5000万元。“未来3年，我们持有并运营的工业地产面积将达到300万平方米，然后与资本市场对接。”
挺进“蓝海”
地产中国网：在严厉调控下，包括万通控股在内，越来越多的开发商纷纷转战工业地产，那么，目前，工业地产有哪些模式？万通的工业地产模式是什么？
郑沂：在中国，住宅、商业以及写字楼领域，都出现了一些世界级的公司，比如万科是世界上最大的住宅公司；未来，万达上市之后，也会成为一个世界级的商业地产公司。但在工业地产领域，目前，整个行业还处于非常原始的起点，而未来10年之内，这个领域也会出现一个非常大的世界级公司，这是一个必然的趋势。
地产中国网：为什么呢？
郑沂：第一，未来我们是世界工厂的地位短期不可能改变，因为14亿人要解决就业，制造业承担了其中的大部分。第二，城市化进程越来越快，目前已经接近50%，未来要达到70%，这么多人进入大城市，必然会带来更多的需求，也必然会促使仓储物流、研发办公、创意产业园等一些新型的工业物业发展，所以，这个领域应该是中国房地产里为数不多的一块蓝海。
其实，目前，很多企业开始进入工业地产领域，而在模式上，一般有三类。第一类就是跟政府合作，做新兴产业园开发，这类项目开发量非常大，一个项目可能就是几平方米公里；第二类就是以产业地产的名义，去获得一些工业地块，并在这个基础上去开发，而开发的目的是为了销售；第三类就是开发并持有物业，然后通过租金获得稳定的收益，最后通过资产证券化获取更多的收益，这一来项目，目前在中国做的比较多的是海外资金，也是做得最成功的模式，万通就属于这种模式。
地产中国网：万通为什么会选择这种模式？
郑沂：其实，做工业地产最大的价值在于物业的增值和在成熟阶段获得的稳定的现金流。比如说，在过去5-10年里，中国的住宅价格上涨的很快，有些涨到了5倍左右，那么，这其中获利最大的是谁呢？其实并不是开发商，而是资产持有人。在国外，做商业地产、工业地产和写字楼，其实最多的是基金公司，他们依靠持有物业增值和出租获取收益。但问题是，持有需要大量的资金，所以美国人就发明了基金，把一些投资人的钱筹集到一块，由专业管理人运作，然后投资物业，并通过稳定的租金收益分红。这又促使开发商向金融管理者的角色转变，我们也是朝着这个方向转型的，这就是美国模式，像美国最大的房地产公司采取的就是这种模式。
地产中国网：万通在工业地产上，有什么规划？
郑沂：早在2008年，万通就开始做工业地产了，当时跟TCL合作。其实，TCL是中国制造业企业里的领先企业，跟中国大部分制造业企业一行，早期这些企业都是自己拿地，然后建厂房自用。而2008年，TCL率先进行了经营思路的转变，很多持有资产不需要再积压到自己的资产负债表里，需要剥离出来。所以，我们当时合作的第一个项目在无锡，大约有400多亩土地，已经建好的大约接近16万平方米的厂房，TCL回去了其中的50%多，剩余的我们进行改造，通过专业化管理，重新定位、然后出租，一年之内，全部租出去了。所以，从2009年到目前，三年的时间，我们的租金收入翻了一番。
截至目前，我们已经收购的项目总建筑面积超过40万平米，到2013年，我们持有物业的租金会达到5000万元。在这个基础上，我们今年还会进一步扩张。今年的目标是，可租物业面积达到100万平方米，三年之内，我们希望能够达到300万平方米，然后对接资本市场。
地产中国网：具体如何对接？
郑沂：在持有物业领域，目前有很多投资人，包括机构投资人也非常认可。比如中国的寿险，整体的资金能够投入房地产的，接近有6000-10000亿元的规模，只是现在还没有开闸。未来，基金的退出，一般是以资产证券化的方式推出，比如可以REITs的方式推出，还可以以上市的方式退出，在资本运作过程中，实现资产价值最大化，这个价值是非常可观的。所以，工业地产领域，我们通过大规模的基金持有，然后提升资产价值，从而对接资本市场，这是一个大趋势。
目前，我们万通也在这方面做了很多准备，比如，在探讨海外买壳等上市的一些架构，我们的目标是，用三年左右的时间，将工业地产单独上市。
继续扩大合作
地产中国网：目前，在资金方面，万通是如何解决的？
郑沂：我们通过自己发行基金，自己做管理人，然后去投资，最后自己实现退出，并为投资人带来收益。所以，今年，我们很快会发第一支工业地产基金，也应该是中国首支人民币工业地产基金。未来，我们会继续去做二期、三期，把它做深做广。
地产中国网：第一期规模有多大？
郑沂：一期规模预计是10亿元左右，这是一个创新，首期成功后，我们后面的发展速度会成倍的增长。
地产中国网：目前，除了跟TCL、汇源等实体企业合作外，接下来会与哪些企业合作？
郑沂：有很多。这个领域，是我们投资策略里很重要的一块。我们看到，在美国和国外的成熟市场，60%以上的企业是租赁厂房，因为把自有资金沉淀在固定资产里，会对整个经营业绩，包空资产负债表不理，所以，很多企业的思路都在向轻资产的方向转变，让资金回归到本业去。目前，除了TCL、汇源之外，目前，和这样同级的大企业谈合作的不下10家。
此外，我们也看到，很多中小企业也有这方面的需求，尤其是一些海外企业，我们现在正在接触，包括已经签了意向书的正在谈判中的项目，很多企业都是海外的一些制造企业，前几年在中国投资，最近一段时间，他们可能改经营计划，撤出中国，这些物业未来能够升值，但不知道怎么盘活这些资产，而且这些资产周边都已经有住宅、商业等成熟的配套，传统制造企业可能这种需求在减少，但对于一些创新工业物业的需求在增强，比如物流、研发办公、创意园等。
地产中国网：未来和政府会不会有合作？
郑总：我们在探讨跟政府的合作，目前阶段还是以同实体企业进行买入返租模式为主。
转变角色
地产中国网：您刚才说过，未来，我们更多的是想服务商和运营商角色转变，在这方面，万通有哪些优势？
郑沂：这需要定位，就是要弄清，你自己要做什么，这就是模式。其次，我们觉得从自身的能力，也就是软实力上加以改变。
第一，要有工业地产的专业运作能力。早在4年前，我们就成立了一个专业的工业地产管理公司“万通新创”，我们的核心人才都是从普洛斯、AMB、腾飞等一些世界级的工业地产公司引进来的，这些人才在工业地产方面有非常丰富的经验，所以，我们现在开发的很多厂房的标准，包括管理标准，都跟国际一流的企业接轨。这是我们的管理能力，这里面又分为，物业管理能力、开发能力、产品设计能力以及客户关系能力。
我们跟外资企业比，比如普洛斯等，他们的长处就是跟海外客户，宝洁、世界500强等企业长期合作，而我们的客户关系主要立足在本土，就是跟国内一些一流的制造企业形成了良好的合作关系，比如TCL、汇源，还有我们正在谈的一些非常好的企业，未来也会形成良好的客户关系。
第二，我们在传统的工业、厂房和仓库的基础上，还在探讨增值使用。这需要房地产的综合能力，这恰好是万通的长处；第三，就是我们的一个核心能力，就是房地产的金融能力。我们以前做住宅，其实拿地、开发、销售就可以了。但工业地产对金融能力要求很高，因为我们的退出不是在简单的去销售，一栋一栋卖给个人投资。而是我们的退出是资本运作，我们要去上市，打包去做REITs，或者是发另外一种产品的基金进行对接。所以这里面对金融能力要求很高。我们万通在这方面这些年做了很多的工作，也积累了一些经验和业绩。像买壳上市我们在2006年，就是和我们的住宅、商用地产的开发打包再上市，就是万通地产，这是我们控股子公司。我们在2008年提出美国模式之后，其实我们在房地产基金领域其实也是做了非常多的工作。到目前为止我们已经管理者5支基金，将近36亿的资产管理规模。
地产中国网：现在这种模式，运作这么长时间，是不是已经可以快速复制了呢？
郑总：基本上已经可以快速复制了。而且现在市场的需求非常大，这种需求就是愿意把资产进行售后返祖的需求非常旺。然后我们自身的管理团队也是做了4年，整体的经验也是达到了一个阶段。
地产中国网：万通在5-10年将会努力成为国内领先的工业地产持有运营商，在这条路上，您现在最大的竞争对手是谁？或者说您最大的困难是什么？
郑总：其实目前为止还谈不上什么太多竞争对手，这个行业做的目前为止国内企业就按照同一模式做的企业还不多。做得比较大的是一些外资的基金。但除普洛斯一枝独秀外，其他的规模也不大。所以整个的市场，大家基本上都处于一个起跑线。今年能够实现我们的目标，两到三年，我们差不多也就是在行业领先的位置。所以在这方面的压力并没有很大。
第二、市场空间很大，大家把蛋糕做大的过程，不存在你多我少的问题，这个市场足够大家的发展空间。最关键的是做好自己。
第三、和外资基金相比，我们具有本土优势、高效灵活、创新增值等几方面优势。本土优势是指我们与本土客户的沟通更顺畅、更以达成合作关系，我们更了解国内政府的需求，能够实现和政府、实体企业等多方面共赢的局面。高效灵活是指我们的决策线短，没有外资进入的外汇审批等限制。创新增值是指我们不会象外资基金那么集中在物流仓储等单一业态，我们会因地制宜的去创新、去改造物业，发挥资产最大价值。
在挑战方面，我个人觉得有两个方面的挑战，但同时可能也是机会。第一、就是我们的退出。因为前面讲过国外的基金大量的投入这个地方，他的退出是通过资本运作去退出的。但是对于我们国内来说这种资本运作的退出。在国内目前来说还是比较少的。以公司上市的退出有一些案例了。但是REITs在中国还没有完全的出现。所以在这种退出的渠道上，实际上还处于一个刚刚开始的阶段，大家还没有特别明朗。
但是反而我们认为机会是什么呢？就是因为大家还没有看懂，所以反而这个资产很容易用比较合理的价格，合理的趋势去获得这个资产。就跟创业板出来之前，你去投很多的公司，你能用很合理的价格去投。整个创业板出来了，大家蜂拥而进，基本上你就是一个泡沫了。另一方面的挑战是我们的模式在国内是全新的，包括盈利模式、基金结构、行业规律等。最为先行者我们要有大量的教育工作。但让我们欣慰的是不论投资人、还是实体企业中都有一些具有国际视野、眼光前瞻的人，他们对我们很理解、很支持，愿意和我们一起去探索挖掘工业地产投资这个大金矿。
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