房地产企业应该保持宏观上的乐观，微观上的谨慎，理性冷静面对自身实际状况，稳中求进，稳中求生，伺机而动。
文 上海国资记者 李魏晏子
尽管中央有关部门重申房地产调控基调不变，限购令不会松绑，然而有关信贷政策初显松动的各种消息，仍然牵动着房地产企业的神经。
市场的反应是非常敏感的。在企业降价和各地房地产政策微调之下，房地产市场初现回稳复苏之势。6月份，上海楼市以破百万平方米的成交量结束了2012年上半年度的困局。相关统计数据显示，当月上海新建商品住宅成交102.1万平方米，较5月份再增26.6%，达到了2010年2月调控以来的新高点。
地方政策会否微调
同时，央行在降息之后的例行特急文件中重申，个人住房贷款利率浮动区间下限保持基准利率0.7倍不变，也被认为是房地产调控松动的信号。
部分银行界人士也向媒体透露，监管部门正在酝酿出台“稳增长”的具体信贷措施，其中或将包括“房地产贷款方面或将支持中低价位和中小套型的住房贷款”的政策。
但对此，央行和银监会却双双出来澄清。央行称，个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。银监会也表示，2012年6月8日银监会发布的《商业银行资本管理办法(试行)》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未作任何调整，有媒体称银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解。
但即使中央对房地产调控不会出现大的转变，但各地楼市微调仍然频频出台，扬州等地奖励购买成品房的微调政策也未被叫停。
综合上述情况，业内专家和房地产企业普遍认为，近期中央对房地产调控的大方向不会出现实质性的变化，但也可能会因为刚性需求。一位房地产专家对《上海国资》说，近期中央适时提出“稳增长”作为近期政策的主基调，并将对部分经济政策作适时、适度的微调，包括降低了准备金、利率，推出了支持小微企业、外资企业及金融综合改革等措施，从中可以看出现阶段实体经济形势相当严峻和困难。因而，未来各地政府也希望通过对房地产的微调，起到激活实体经济的作用。
“今后，地方政府对房地产的调控可能会逐步由紧向松转变，对于房地产市场可以持比较乐观的态度。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭向《上海国资》这样表示，近期房地产市场反应良好就是明证。
全面应对不可偏废
在企业降价和各地楼市政策微调的共同作用下，今年上半年房地产市场逐步，尤其是二季度以来，多数城市成交同比出现大幅度回升，位于销售市场前列的21家房企均实现同比增长。龙头企业万科、中海、保利、恒大的月销售额更是连续两个月超过了100亿元。
当然在新一波房地产调控政策还不明朗的情况下，仅有恒大等实力雄厚的房地产企业频频出手拿地，大部分房企仍然选择按兵不动。
有专家指出，在看到市场乐观一面的同时，也要正视现阶段存在的问题。
首先，此前的货币政策微调，房地产企业并未从中直接受益，现阶段要解决融资问题依然比较困难。
“在信贷总量并不增长情况下的货币政策微调，主要是支持实体经济、中小企业、铁公基、保障房，在经过6-9个月实体经济趋于稳定后，或会对房地产企业融资有一点正面影响。”上海地产（集团）有限公司财务总监金鉴中表示。他说，市场回暖虽然带动了部分有刚性需求的房型的销售，促进了房企的资金回笼，但从银行办理房地产贷款时，其对商业项目、别墅、土地储备依然不太感兴趣，或提出提高利率的要求，或提出增加担保的要求。
其次，房地产企业产品结构不合理，也是需要反思的问题。金鉴中表示，许多房企中有刚性需求的房型（一般为中低档住房）所占比例偏低，而别墅等高档住宅的去化又多受到限购限贷政策的影响，造成了尴尬的局面。但未来中低端商品房也会受到保障房的冲击，分流掉其中部分需求。
为此，杨红旭建议，房地产企业在调整产品结构时要注意适度，“如果过度增加中低端住房产品开发的比重，又会带来另一个问题。适度调整，合理安排结构非常重要。”
中国房地产测评中心副主任孙斌艺告诉《上海国资》：“即使未来房地产调控出现松动，其传递速度也比较慢，至少需要半年以上才能反映到房地产企业。”他表示，在政策不明朗时，房地产企业最好按兵不动或少动，开发节奏不要过快，这才是明智的选择。
“每个房地产公司的情况不同，企业不要被近期政策的一些利好冲昏头脑，应该保持宏观上的乐观，微观上的谨慎。把政策变化跟企业实际问题结合起来，进行下一步的部署。”金鉴中认为，越是在市场利好的形势下，企业越是要综合考虑公司的财务资源、管理能力及自身的竞争实力，“不能单指望调控放松来拯救我们，而要学会自己把握风险、认识自我，自己拯救自己。”
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