在传播学中，通过人们对于传播学的认识，大家将传播学的发展归纳为这么几个阶段——枪弹论即效果无限论、效果无效论和有限效果论。从房地产近几年的推广发展情况，房地产的媒体推广也经历了这样几个过程。
房地产广告亮剑时期，推广的“枪弹论”（效果无限）阶段
传播学应用的初期是大家所说的枪弹论时期，也就是受众对大众媒体传播信息的抵抗力基本为“零”，造成传播效果无限大的时期
在2003-2007年左右，房地产广告的效果就可以达到这样类似“枪弹”的效果。记得那时有人这样评价房地产：在资金到位，证照取得后，一批专业房地产“写手”就登场了……那个时期房地产概念、规划设计团队等等都是写手们热衷的话题。一篇报广可以获得超百通的来电量，甚至是超200通，可见房地产广告诉求信息在借助大众传播媒体后发挥的巨大作用了。
但从另一方面来说，也说明广大购房者缺乏房地产专业知识与购房经验，同时加之巨大的购买力被释放后，所带来的强烈的市场效应。
客户迷茫、效果减弱时期，推广效果的无效阶段
经过推广效果被无限认知与放大后，整体的传播效果进入另外一个极端的阶段，就是无效论阶段。受众对大众媒体的诉求信息产生一定的抵触心理，从而减弱了媒体推广的效果。
随着2008年房地产受到国际经济形势与国家宏观调控政策的影响，房地产销售进入低谷。随之而来的房地产广告也在经历了一个受众对于广告诉求信息过度接受的过程后，而转向另一个极端，即无效阶段。以单篇的报广而论，来电量跌至个位数。鲜明的数量对比，不得不说明这样一个问题。
在另一方面，房地产企业负面信息的传播、购房者专业知识与购房经验的丰富，加之市场大势对购房者信心的影响也在一定程度上加速了房地产广告传播无效果的情况形成。
随市场不断胶着时期，推广有限效果阶段，即媒体推广进入综合效用阶段
随着对传播效果的客观认识，传播学上出现了第三个阶段，也就是我们目前正亲身经历的阶段——有限效果阶段。在有限效果阶段，大家能够清楚、客观的评价大众媒体的传播效果，既不过分夸大，也不盲目否定，而是充分的分析、研究各种媒体的作用与效果，使之与诉求信息、与受众相对位，从而产生较大的宣传效果。
经过多年房地产市场的发展，购房者逐步趋于理性，对房地产项目与开发商有了比较客观的认识。对于房地产信息也更加相信自身的分析与判断，具备了有限效果阶段的必备条件。而对于房地产广告的推广，这一阶段却迟迟没有真正的开始。一方面是房地产广告受众日益成熟，而另一方面却是部分房地产广告主不能清楚的分析媒体情况与形式，要么全盘否定大众媒体，要么过分依赖大众媒体，还是存在简单粗暴使用媒体的情况。
今天的购房者已经开始以一个全面、客观的视角审视房地产项目，从项目的知名度、开发商知名度，到项目现场的示范体现与管理，再到项目后期的物业管理等等。开发商需要展示给客户的已经不再是概念、团队等表面信息，而是一个立体的、真实的、全面的房地产项目信息。这就要求着房地产媒体推广需要开启与进入综合效用的阶段。
——特约稿件：金网络地产顾问天津分公司营销部总监冯东坡撰写
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