楼市预期温度过高 二手房价须祭重拳

　　与今年1月相比，影响房地产市场的主要因素目前发生了什么变化？

　　信贷政策。连续的降准和降息，传达给房地产市场的信息是，信贷环境已相对宽松。其中，首套房置业者是最大的受益者，贷款利率回归优惠，不少银行可给予85折。但是，房地产的信贷环境并未发生根本变化，二套以上仍严格限贷，开发商的开发贷款仍受到较严格的控制，商品房高库存的局面没有全面改善，地方政府企图对楼市政策进行微调的努力基本被中央政府挡回去了，在此背景下，仅仅是首套房贷款利率的优惠，很难解释，楼市回暖从3月一直持续到7月。楼市背后一定另有推手。

　　购房预期悄然登台

　　21世纪不动产分析师粟日认为，是消费预期在此时起了重大作用。消费心理学的研究表明，当资产价格的诸要素达成基本平衡时，预期将会起到严重影响价格曲线的作用。3-4月份成交量的增长，应该是压抑的刚性需求在信贷优惠刺激下的正常市场反应，但5月之后，恐慌情绪出现了，并在随后的时间里不断发酵、传染，从而推动成交量连创此轮调控以来的新高。

　　6月按惯例是成交淡季，但今年6月成交量仍在继续增长，这一趋势延伸到了7月上半月。据21世纪不动产监测数据显示，截至7月15日，北京市二手房网签量为7536套，环比6月同期增长11.61%，比5月同期增长19.61%，增幅均在10%以上。新建商品房也是如此，数据显示，截至7月15日，北京市新建商品房网签量为8856套，环比6月同期增长4.74%，比5月同期增长18.55%。在其他主要大城市如上海、深圳、广州等，也出现相似市场现象。7月上半月，全国主要54城总成交量达12.98万套，比上月同期上涨13.4%，再次创造了近两年调控来新高。

　　粟日表示，从目前情况看，楼市预期已经过热。其表现形式就是消费者害怕房价上涨，纷纷提前入市购房，唯恐错过这一站就再也买不起房了，于是房价真有可能上涨。消费心理学对此还有另一种描述，即当非理性预期的力量足够强大，汇聚到一起，就会接近于那个众人原先害怕的目标——无数非理性的行动导致理性的结果。

　　事实上，中央对房地产市场的这些现象一直密切关注。7月7日，国务院总理温家宝重申，要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策。国务院副总理李克强也多次强调，房地产市场调控不可放松。参与房地产调控的有关部委，住建部、央行、银监会、国土部也屡次出来喊话，坚决贯彻执行中央调控房地产市场的部署。

　　客观地说，中央对调控房地产的决心不可谓不大，但连普通民众似乎都认为，在经济明显下行，保增长成为第一要务时，房地产的调控政策已经“见底”。而专家们又说，“政策底”也就是“价格底”，房价要下跌几无可能。在这种情况下，中央领导和有关部委的喊话，边际效应已大为递减，要让房价在去年底的基础上继续上跌，难度非常大。

　　二手房已成当前调控难点

　　二手房市场表现得最为明显。粟日称，二手房是此轮调控的难点，原因是，二手房业主是分散的个体，很难下命令不让他涨价。不像开发商，实在不行，主管部门还可以通过预售证的发放乃至直接的价格干预来控制新房价格。当业主发现前来询价、看房的人群日益增多，他会很自然地提高报价，说到底，这是一种市场行为。而业主一提价，若有多个买主，他们就更恐慌了，于是被迫提高价格上限，如此循环，二手房成交价上涨就难以避免。

　　21世纪不动产的监测表明，目前握在二手房业主手里的住房，多以投资性住房为主，业主如果不是缺钱，不会轻易降价。2010-2011年，一些投资性业主将房子转到租赁市场，并提高租赁价格，将房价下跌造成的住房增值收益减少的成本转嫁到租客身上。这正是投资性购房行为的重要表现形式。而一旦市场转暖，投资者就会毫无顾忌地提高售价，他们自认为的最大风险不过是成交周期拉长。据一些中介门店介绍，最近一段时间，二手房业主涨价，往往是一涨就是10万、20万，议价难度也回到2010年。

　　建议重拳出击

　　今年上半年，新房市场的销售情况大为好转，多数开发商执行的是以价换量的策略。但作为整个房地产市场先行指标的二手房市场，其价格的上涨，不可能与新房市场隔着千重山。购房者的市场预期在新房市场同样起作用。从现在的趋势来观察，今年7月成交量同比增长已成定局，即使8月份略有放缓，9月、10月还会重拾升势，而且成交量推动房价上涨的可能性极大。如果新房价格与二手房价格一起联动，2012年下半年的调控形势将十分严峻。

　　粟日据此认为，如果要实现房地产的调控目标，当务之急是必须遏制二手房价格的上涨。

　　多位专家有两条主要建议，或者由有关部门立即宣布（如国务院七部委联合发文），限购限贷政策扩大到全国所有城市，为期10年；或者在全国范围内对持有多套住宅的家庭征收累进税率的房产税（每户家庭均有较大面积的减免），它近似持有环节的奢侈物业税。粟日认为第二条建议更为可取，原因是，行政限购政策本是权宜之计，不应作为长期化政策来推行，而房产税的出台，既可以为土地出让金制度的改革提供保障，也是房地产调控的治本之策。据媒体报道，在刚刚结束的博鳌21世纪房地产论坛上，多位专家学者和开发商对房产税的出台寄予了期望。

　　粟日提醒包括二手房业主在内的投资者，任何时候都不要低估了中央调控房地产的决心。非理性的涨价，一定会逼迫更严厉政策的出台。假如累进税率的房产税出台，真有一大批投资者被套牢。因此，适时出手为上。