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解读:从珠海松绑“双限”政策事件看房地产调控长效机制

  6月楼市明显回暖。全国10大城市成交量普遍创出了本轮调控以来17个月的新高。

  总理对调控刚刚进行了新的表态:

  “对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的,要有针对性地及时制止纠正”,,“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,促进房价合理回归,决不能让房价反弹,造成功亏一篑。”

  话音未落,珠海政府就“出事”了。

  7月13日下午,珠海市住规建局召开会议。“限价”取消,“限购”范围改变。

  这个敏感的政策调整,仅仅过了4个小时,就被紧急叫停。

  珠海市有关部门,这一次又当了“出头鸟”,结局非常糟糕。

  地方想变,道理很简单。

  原来出台“双限”,是为了实现楼价控制目标而制定的“临时措施”。地方官员缺乏长远眼光,以为政策主导权在自己手里。

  没想到进入2012年,地方官员猛然发现,地方政策主导权并不在自己手上。应了那句话:请神容易送神难。

  “双限”时间长了,对地方楼市成交影响巨大,也直接影响到地方政府的财政收入。地方政府确实到了憋不住的地步了。无论从那方面立场出发,地方政府都希望马上“松”。

  明知道全面“松绑”,是不可能的事情,没想到“微调”也出事。因为珠海这次的动作有点大,超出了管理层容忍的底线。

  管理层现在最大的目标,是巩固房地产调控制成果,不管付出多大的代价,一定不能让楼价反弹。

  双方的目标和出发点,有很大的不同。

  珠海松绑“双限”政策事件表明,下半年各地方政府想取消或松动“限购”,基本上没有可能。到目前为止,“限购”是本轮调控的基石,是最直接有效的手段和工具。如果“限购”都被松绑了,就意味着本轮调控政策的根本性改变。

  温总理最近的表态中,“把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策”,“抓紧研究推进房地产税收制度改革,加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系”等表态具有极强的现实意义。

  现在的房地产市场运行,最大的问题,就是缺长效机制和政策体系。

  1、从珠海松绑“双限”政策事件可以看出,当前的调控政策,包括“限价”、“限购”、“限价”等行政管理手段,具有非常明显的短期行为的特征。

  调控的目标是房价,而不是供应和需求之间的理性平衡。注定了本轮调控的短期性和阶段性。

  需求被行政管理手段人为压制,但并没有泯灭。缺乏投资渠道和资产保值渠道的中国广大城市居民,对土地和房产的狂热和追捧,不但没有消失,而且随着经济的波动,还会掀起新一轮高潮。

  2、地方政府的短期行为特征也非常明显。

  珠海这样一座宜居的滨海城市,楼价已经全面进入“万元房时代”。继续放任投资需求膨胀,珠海将进一步“三亚化”。

  楼价涨了,城市的生活成本和消费成本将持续上升。珠海将变成有钱人和投资客的乐园。本地居民的幸福指数,并不会因为房价上升而提高。

  楼价涨了,地方政府是最大的收益者。但这也是短期的事情。对土地财政和房地产税收过度依赖的地方政府,难以有可持续发展的未来。

  3、无论是保障房建设计划,还是土地供应计划,现在基本上都是“一年一计划”。要建立长效机制和政策体系,还有很长的路要走。

  4、追逐利益的开发商和楼市投资客,随时会把下半年楼市搞乱。应急性的调控政策,还会陆续而来。

  这样的市场,这样的政策、这样的机制,所有的人都是看一步走一步。

  (本文来源:赵卓文新浪博客)

  (作者:赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)