2012年温州下半年楼市或将回暖

　　回顾温州过去的6个月，在严厉的楼市调控之下，温州上半年楼市可谓是精彩纷呈，有“三九寒天”—— 一级市场全面冻结，温州市区连续8个月无住宅用地成交；有“渐入盛夏”——二级市场成交趋势上升明显，一如今年的气温，从落雪的冬天一路走到酷热的盛夏；有“秋意蔓延”——三级市场跌宕起伏，时而是“秋老虎”来袭，时而是寒霜初降。

　　土地市场 量缩价滞

　　今年上半年，温州全市共推出39宗土地，结果仅成功出让21宗地块，出让总面积531608㎡，为去年同期的四成，出让总收入22.8945亿元，不足去年同期的两成，温州主城区连续8月无住宅用地成功出让，还有14宗地块无人应价而流标，出让总面积508.6亩，土地出让市场陷入低谷。

　　新房市场 量价交换

　　上半年温州全市共计新推出房源(商业、住宅、办公)1030511 ㎡，截至6月30日已销售331802.6 ㎡，去化率仅为32.20%。目前市场上还剩下698708.4 ㎡的存量房。

　　上半年温州楼市整体打的就是一个“价格战”，开发商纷纷采取降价圈客，以价换量。“赢奔驰，送宝马“均为开发商推出的重磅让利优惠措施，其余的9.5折、8.5折、6.8折优惠更是不绝于耳。

　　二手市场 买卖低迷

　　上半年温州市区共成交二手房4947套，今年前两个月市区二手房持续低迷，1月、2月份市区二手房成交量分别只有422套和606套；从3月份开始，由于受学区房的带动，市区二手房成交量迅速上升至1217套，出现难得的“小阳春”；进入4月份，因刚需购房者被快速消化，学区房购房高峰势头减弱，使得二手房成交量上升势头受到抑制，成交量迅速回落到761套；5月份，随着一手房市场成交量创新高，二手房市场开始出现回升阶段，共成交了938套；6月份，因部分改善型需求的介入，成交量继续保持平稳，二手房成交量为1003套。

　　下半年温州楼市或将回暖

　　从温州第二季度开盘的市区中梁国宾1号、绿城海棠湾、凤凰城、乐清的一品公馆、平阳的嘉铭怡园、润地九墅、苍南的时代御园、财富广场等新盘开盘都取得了70%以上或开盘即清盘的销售业绩，虽然不少楼盘也通过以价换量带动销售，但也说明温州各县市的客户，特别是刚需客户已经逐渐恢复信心，购房意愿全面增加。2012年温州楼市5月-6月份新盘的成交量连续继续破千，从而看下半年情况，大部分优质楼盘销售业绩应该会趋向稳中微升。

　　首先，随着今年的存款准备金利率连续两次下调，再到30多个城市的预调微调政策未被叫停以及5月18日至20日，温家宝总理在湖北考察时强调：稳定房产市场调控政策，与他之前发表的有关中国将坚持房地产调控政策不动摇的措辞大相径庭。我们都不难看出，目前国家对楼市的调控已趋向稳定平和。

　　其次，随着中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。这也是年内时隔一个月第二次降息。虽然此次降息主要是针对增强市场货币流动性。但是对于楼市来讲，也是一个很大的刺激，购房者的预期也开始转向。央行一个月之内两次降息进一步降低了购房者的购房成本。也将强化对楼市回暖的判断，有助于继续推动刚需群体入市。

　　与切实减少的购房支出相比，两次降息对楼市预期的影响更加深远。连续两次降息可能加深百姓对楼市已“筑底回暖”的认识。出于“抄底”的心态，购房者入市的积极性可能进一步提高，从而继续对楼市的成交量形成支撑。值得注意的是，在两次降息释放的楼市回暖信号中，部分投资投机需求也在伺机入市。

　　再者，我市个人住房信息已实现全国联网，这就意味着40个重点城市楼市销量、资金流向、房屋空置率等相关因素，都将纳入住建部的实时监控范围。同时也意味着不久后，说限购令实施的方式可能会有所调整或变化。因为个人住房信息系统建设很有可能为后续政策出台奠定基础，如果全国产权联网，将使得楼市数据更加清晰，有利于房产税等政策加速落地。这将大大减少限购等非政策的执行时间。住房和城乡建设部部长姜伟新也表示，如果个人住房信息系统实现全国联网，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，形成一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

　　最后，今年温州市区已经开盘的项目为了增加去化量必将调整价格，采取以价换量去迎合客户，在大环境渐好的情况下应该会去化一部分存量房。由于在2011年温州市区住宅仅拍出4宗地，供应量相对有限。再加上温州主城区连续8月无住宅用地成功出让。而作为温州周边区域， 1－6月份累计土地出让成交面积约达30万多平方米左右，全市供应量比2011年都有大幅下降。供应量的减少也会导致某个阶段可售房源的减少，供需关系决定市场销量。

　　综合以上所诉，我有理由相信2012年下半年温州楼市将会平稳过渡，比起2011年会逐渐“回暖”。 近期房地产市场成交量的回升使开发商的资金面进一步缓解，再加上降息的效应，房地产企业的“冬天”已经过去。虽然“限购令”并未松动，但在两次降息的推动下，市场成交量将继续保持回升态势。当然，这个“回暖”并不意味着房价的反弹。另外，随着税收、利率政策的优惠，购房成本明显下降，使得观望已久的购房者近期入市意愿较强。一些定价合理、位置好、产品好、性价比高的项目在下半年开盘必将继续跑赢市场，从而带动整体楼市的回暖。