近来我国楼市回暖明显。数据显示，2012年6月十大城市新建住宅均价环比上涨0.75%，其中北京涨幅（2.29%）最大。北京新建商品住宅库存也连续7个月回落，已至2010年年中水平。据统计，北京6月份当月新增项目的签约率为15.2%，更达到一年来最高值……
本轮房地产调控可是经过一年多努力，连限购都用上了，才有初步成效。而今，随着降息重启，正该未雨绸缪，防止楼市从回暖走向过热。
首先，不警惕过热是不行的。随着这轮首次购房为主的需求进入市场，去库存的进程比较实在。尤其是最近一年多以来，各地开发商受到调控影响，对拿地态度并不积极，新建房数量较小。如果下半年开发商拿地仍不够积极，那么到年底或明年初就面临一个“库存不足”问题。这意味着，尽管现在没有出现恐慌性购房的大趋势，但到了明年初，如市场突然“断供”，就很可能出现这样的情况。彼时，价格快速上涨就很可能成真。从历史经验看，每当成交量温和放大的时候，就要留意未来楼价暴涨问题。这关乎房地产业能否平稳触底，关乎对这个行业的调控成败，更关乎我国产业结构升级和增长方式转变，实是非常重要。
其次，楼市此次回暖并不表明调控已经失败，政策仍未失去先手。一是这次市场的回暖从本质上看，并不是市场供需均衡所致，而主要是源于购房者心理的恐慌。这部分恐慌的购房者中，最大比例的是首套购房人群，这部分人心理最脆弱，最怕出现2006—2009年的情形。而曾对楼价推动能力最强的投资资金，因为受到限购政策限制和楼价表现低迷的影响，并没有全面参与此轮市场回暖进程。二是投资资金仍然对楼市持消极态度，主要原因在于楼价已基本失去投资价值。以北京为例，一套300万总价的住宅，月租以5000元算，年不过6万元租金。即使不计利息，也要50年收回成本。这等于说，如果房子买的目的不是用于自住，那么就已是纯粹博傻——赌还有一个比自己笨的傻瓜以更高价格接手。三是民众对楼市调整方向的预期暂未发生改变。一个典型的事实是，尽管各地方政府频繁有试探性的“松绑限购”行为，但每次都被中央政府的政令所阻止，调控政策的公信力尚在，也就意味着阻止房地产再次陷入疯狂的群众基础尚在。
最后，下阶段房地产调控目标宜有所调整，并进一步明确政策绝不容忍出现新一轮泡沫。一方面，7月4日的《人民日报》已发表文章重申楼市调控不能放松；另一方面，有些所谓“专家”在谈论降房价不应是调控重点。为正本清源、宜适时对房地产调控的阶段目标进行调整。笔者以为，一方面宜反复明确楼市调控不放松，明确至少对一线城市及热点城市的“限购”政策不放松，既要压住价格，又要抑制过高的换手率，不让降息等“稳增长”措施成为楼市虚火重燃的“导火索”；另一方面也宜承认三线和四线城市发展需要，引导资金支持地方经济建设。但作为调控政策在新阶段的内容，宜追加些新的调控工具，例如，应早些明示未来就房产征税的计划安排，给地方政府一个定心丸，藉此也可重构我国房地产的估值体系。
总而言之，房地产兹事体大，需要警惕再警惕。其归宿应近乎“资本密集型制造业”，不应成为对资源吸附力过强、毛利率过高的特殊行业。环顾整个世界，一个国家的经济雄起必须有实体经济雄起作为底子，没有哪一个国家是靠炒作房产的纸上富贵实现所谓伟大复兴的。
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