从楼市成交量的数据走势上看来，楼市冥冥之中呈现出“回暖”的趋势，跨入6月份成交量继续走高，这对于昆山楼市来说确实是一个很好的迹象。但与此同时，还有一个数据我们也必须正视，这就是截至6月14日14时，昆山的新房库存量飙升至66503套，高库存量再一次被刷新纪录。楼市成交量上涨的幅度远不及库存上涨的幅度，此时能言“楼市回暖”了吗？
央行在6月7日晚宣布自8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。从表面上看来，这对于房地产是一个利好的消息，可刺激房产购买消费力，但从宏观上看来，此次3年半以来首次降息无疑是针对中国的经济形势。不管怎样，此次调整利率肯定会给房地产带来不小的影响，但是否会如多数人预测的那样，楼市成交量会迎来新一轮的上涨？楼市果真要回暖了吗？
对此，365地产家居网采访到了昆山港龙财智国际项目详情业主社区相册样板户型视频地图营销经理李庆丰先生，暂且来听听他是怎么看待楼市是否“回暖”这一问题。
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今年上半年央行两次降准一次降息，虽然都不是直指房产调控，但却又和房产调控有着千丝万缕的关系。李经理认为，表面上看是为了救中小企业的融资困难以及保增长需要，但对房地产的影响肯定是利好。表现在两点，一是促使购房者对房地产市场的预期有了转变，多数客户认为房地产市场将回暖（只是短时间反弹），再不出手，将错过机会。二是，购房成本降低，表现在首付与贷款利率上由于银行可放贷的资金多了，就会降低贷款利率。
其实房地产企业绝大多数也是中小企业，所以降准与降息也是在救房地产企业。从这个角度去看，那就是直接救市，否则房地产企业真的Hold不住资金的压力，大量出现烂尾楼的话，试想，就会造成供给大幅减少，而引起价格上升，这与国家之宏观调控政策相悖，这是显而易见的道理。所以李经理认为这些降准与降息的措施与国家宏观调控政策是不冲突的。
楼市“回暖”仅为短暂性反弹 “量稳价升”将来临
过去的三个月中，全国楼市成交量普涨，昆山紧跟大流，成交量也不断走高。但是多数城市都仅说“卖得好”，很少有城市承认“回暖”。他表示，“卖得好”的确要打引号，目前阶段还是以价换量的延续，量是一个方面，只有量好、价好，即所谓的量价齐升才叫卖得好。
而“回暖”一说，李经理也不赞成，因为目前所谓的“回暖”应是个短暂的反弹。他认为接下来（一年之内）不仅不会回暖，反而会出现阶段性寒冷。原因是，以价换量延续到一定阶段，开发商必定会追求利润最大化，从而提升价格。而这种做法不符合国家调控之要求，势必激怒国家出台更为灵活的调控政策。或者，国务院或相关部委的领导同志出来喊喊话也是能起到购房者对市场预期的判断，从而起到抑制房价的作用。
李经理预计，以价换量的局面不可能持续太长时间，到今年第三季度末就差不多了。接下来的两三个月，一些经历过以价换量的楼盘就将出现量稳价升的态势，从而带动市场止跌企稳，甚至价格逐步上升。倘若此，则今年第四季度很可能会再出台政策方面的从紧调整比如地方政府根据实际情况对部分楼盘实行限价，或中央政府公布2013年房产税实施城市名单等等。所以预计今年我们很难看到传统的今九银十，相反，楼市的成交量将继续在严厉的调控下保持平稳延续，从而价格也保持稳中微降。房地产市场要真正回暖并走向繁荣，则须由政府做好保障房工作为前提。只有如此，政策才有可能逐步取消，从而真正让市场机制发挥固有的调节作用。
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