本期邀请嘉宾：
利海·米兰春天副总经理 薛维松
百灵地产 姚萍
中铁·逸都国际营销部长 杨笛
即将过去的6月，随着成交量的逐步回升和成交价格的企稳，被称为“刚改”的改善型刚需入场，而且针对“刚改”的中高端项目也集中入市。
楼市仍处在价格的博弈阶段，无论是占据主力的刚性需求，还是群体逐渐变大的“刚改”，对于价格均十分敏感，不过，贵阳楼市经过一年多的调整，价格基本触底。那么，贵阳楼市是否会在价格战的基础上升级为品质战？本期地产沙龙邀请地产业内人士分析探讨，刚改一族在下半年的贵阳楼市起到的作用。
近段时间，贵阳高端项目相继入市且销售火爆，能否说明购房群体已经趋向刚改？
薛维松：就刚改而言，贵阳改善型需求一直都是长期存在的，而且这一需求也比较旺盛，因为人们都是向往更好的生活环境与居住条件，只是目前全国楼市处在低位，刚改客户或高端客户在入市前显得更为理性与成熟。
今年上半年，贵阳某些特大型楼盘的低价热销，解决了部份刚性需求人群的基本居住需要，不过对于一部分刚改人群而言，仍然在寻找适合他们的品质项目和好的产品，同时，他们也在关注全国楼市政策的走向、关注宏观经济环境的状况。随着楼市的企稳、银行的降息及下半年经济的提振，这批客户群体的集中入市比例会大量提高。
姚萍：在严厉的调控政策下，房产泡沫逐渐被挤出，以自住需求为主的“刚需”力量依然是2012年贵阳楼市消费主力。部分高端项目热销可以说明，贵阳楼市正进一步步入平稳期。而高端项目多点开发，且均价仅1万元/平方米左右，自然得到众多刚改一族的热捧，改善型需求在市场上占有的比重也开始增大。
杨笛：我一直认为，市场不会只有一种消费需求，坚持寻求差异化、精品化的项目一定会在市场上获得认可。最近的一些市场案例，恰好验证了这一观点。
就目前楼市而言，影响楼市的依然是价格，那么，高端产品在无价格优势的前提下，需要从哪些方面来促销？
薛维松：上半年，贵阳楼市竞争激烈，各区域楼盘的价格战打得硝烟弥漫，应该说，目前的价格战只是阶段性的市场宏观因素影响下的价格策略。在同等价位条件下，如何提升自身产品的竞争力，最终决定于产品本身，决定于产品的附加值。然而，高端产品本身就决定其高水平高投入的高开发成本，因此，真正的高端产品不会成为这场价格战中的牺牲品，相反的，高品质决定着居住者未来的生活方式，甚至影响着他们的下一代人对居住的理解。
在完全的自由市场的竞争状态下，开发商会更多的把眼光聚焦在楼盘品质的提升上面来，而不是一味的价格战。例如利海集团开发的米兰春天，就在全集团展开了“琢玉”行动，鲜明的提出了“五大品质提升计划”，从产品设计、工程品质、物业管理、客户服务、销售接待等五大环节上加强提升，真正从根本上提高楼盘的综合品质，让产品的高品质体现得更淋漓尽致，从而增强了竞争力。真正好的房子自己是会说话的。
姚萍：价格促销在一定条件下是行之有效的，不过房价也有触底的时候，所以，开发商的品牌实力、人居环境、个性化服务等最终决定购房者的选择。特别对于刚改一族而言，价格是他们考虑的一部分，但最为重要的是居住及物管体验。而作为高端产品的开发商，最好的促销手段就是提高产品本身品质。
杨笛：在目前的市场情况下，价格依然是最有效的手段，但不是唯一手段。高端物业虽然缺乏价格优势，但是具备较强的价值优势，如何提高和展示产品的高价值，提高产品的性价比是高端物业销售必须重视的问题。
就贵阳市场而言，刚需改善型客户具有哪些明显特征？什么样的产品更能吸引他们出手？
薛维松：刚需改善型客户本身已经有了一定的经济实力，有了一定的社会成就感，他们对美好生活有向往，对生活品质有要求，这是他们对意向产品的基本诉求。他们基本上是有车一族，在居住的便利度、环境的舒适度、配套的成熟度、楼盘的美誉度等方面考虑更全面，其实很多改善型客户对房地产中的很多专业知识已经很熟悉了，包括对产品的绿化率，容积率，公共设施配套等问题都相当敏感，他们更多的是通过了解一些体现居住品质上的问题去憧憬未来的一种生活方式。而高性价比的产品自然也就成为当下此类客户的首选产品。
姚萍：“刚改客”有三个特点：一是户型舒适度一步到位的需求，主力户型范围为120-250平方米；二是追求地段与品质一步到位；三是追求小区类景观物业。
就目前贵阳楼市而言，刚改及高刚产品较为丰富，购房者选择余地较广。刚改购房群体最为关注的还是项目自身的品质及项目是否能够给予购房者足够的舒适及居住体验。
杨笛：刚需客户关注点除了价格因素以外，产品品质、环境、周边配套都是非常重要的关注点。综合具备以上特质的产品理所当然是最具吸引力的产品。
“刚改”客户的集中入市能否成为下半年楼市购买新主力？
薛维松：下半年，楼市调控政策的基调还是支持刚需，限购限贷的主基调不会有变化。中国指数研究院11日发布报告显示，楼市继续走强，8成城市楼市成交周均同比，均有上升。最近五周全国54个主要城市楼市的总成交量均保持了超过单周5万套水平，这是2011年调控以来首次出现的现象。我个人认为，虽然目前不能说楼市已走出低谷，但再次下调的可能性非常小，大涨的可能性也不大。贵阳下半年的楼市还会是属于宏观调控下的刚需市场，市场价格依旧会吸引着刚需客户的蜂拥入市，刚改客户还不是楼市的主力，不过，真正的刚改客户的也不会因为价格而放弃对高品质生活的追求。
姚萍：从5、6月推盘情况来看，许多项目已经开始频频试水大平层、洋房以及别墅等产品，开发商对于市场还是普遍看好的，回暖迹象比较明显，下半年楼市应该是稳中上升，刚改占有比率将有明显提升。
杨笛：我认为改善型需求在短时间内，暂时不能成为市场主力，但是确实是市场上非常重要的消费群体。
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