新浪乐居讯 自2012年初以来，在中海康城国际、益田大运城邦等一批以刚需置业者为目标客户群体的楼盘入市带动下，深圳楼市掀起了一波回暖的热潮。不仅销售量较2011年同期有了一定幅度的上升，在成交价格上也环比出现了上涨。进入2012年第二季度，在连续降准以及降息等利好的持续刺激下，这股回暖热潮似乎仍然得以持续。4月29日和6月10日，位于龙华新区的星河盛世项目以及水榭春天5期项目分别入市，据开发商提供的数据这两个盘开盘当天分别迎来了2000多名和4000多名选房客户，一度将开盘现场挤得水泄不通。
然而与年初中海康城国际开盘第二天记者在项目售楼处暗访时发现已经基本无房可卖的情况大相径庭的是，同样“火爆”开盘的星河盛世以及水榭春天5期在入市多日之后仍然有较多房源待售。记者6 月15日在水榭春天5期看到，除开部分朝向、户型较好的户型以及部分非双拼大户型基本售罄外，其余中小户型尤其是此前被业内冠以“刚需最爱”并在多个楼盘开盘现场遭哄抢的89平米户型仍然有 接近一半房源可供选择。而星河盛世的一位销售经理则更是向记者坦言，开盘接近两个月该项目2000多套单位中只卖出了不到1800套，“要是年初开盘的项目我们早就休息了，但现在我们得继续上班 。”
“虽然都是刚需，但目前的购房者显然比年初的更高端。”深圳中原地产二级市场资深人士黄先生在接受记者采访时表示，深圳楼市里购房需求最紧迫、经济实力最薄弱的一批“初级刚需”在从去年 底到今年初一个又一个以低价位卖点的楼盘“清洗”下已经所剩无几。而当前仍然持币待购的刚需，则是对低价不是非常敏感，但对生活质量有较高要求的“高端刚需”。“加之这批高端刚需购房需 求并不是非常的迫切同时往往追求一步到位，因此只要选不到中意的楼盘和户型他们会选择继续持币待购直到买到合适的为止。”
高端刚需更重品质
这位业内人士的分析得到了证实。记者近期在针对购房人群的调查采访中发现，目前在深圳楼市中高端刚需已经占据了各个楼盘认筹登记人数的半数以上，新浪乐居网络调查结果也显示目前仍然准备 入市的购房者中有68%家庭月收入在2万元以上。而正是因为这个购房目的性极强的群体的不断做大，也才导致了星河盛世、水榭春天5期等项目开盘当天去化率远远低于年初开盘项目的重要原因。
“高端其实是相对而言的，他们中的多数仍然是年青人和首次置业者，但经济实力较好购买力也较强，因此在购房时并不满足于能够满足居住这样一个基本的功能。相反，他们对项目质量、小区环境 、周边治安以及各种配套等都有自己独到的要求。”黄先生告诉记者，以星河盛世为例，由于项目周边被主干道和城中村环绕，当下环境只能用一般来形容，因此对于高端刚需而言如果不能再开盘的 时候买到自己所喜欢的朝向和户型，那么在两头不沾的情况下他们会果断选择放弃。黄先生又表示，水榭春天5期非双拼大户型和不靠主干道的部分中小户虽然均价已经突破两万，但销售形势却好于 售价仅1.7万元每平米的中小户型，这也充分说明当前楼盘定价策略已经不再是营销其销售是否成功的唯一要素，市场也开始从对低价的狂热追捧逐步转变到对优质优价的理性抉择，开发商应该适时 调整自己的产品策略才能跟上这一数量并不在少的高端刚需群体的需求。
市场供应呈纺锤形
然而道理虽然如此，但现实却并不乐观。由于长达两年多的严厉调控下刚需唱主角所导致的开发商产品结构相对低端化，因此在当前高端刚需抬头的情况下能够造出足够多能够满足需求的项目和户型 单位，在全国范围来说都并非易事。
仍然是以深圳为例。就2012年上半年深圳开盘的几个项目而言，位于龙岗黄阁路的中海康城国际加推项目入市价格最低，开盘当天去化率也相当高。但现场有部分选房者向记者表示，虽然该项目价格低于片区其它项目， 但由于远离市区，超市、医疗、教育等生活配套设施也较为缺乏，因此并不打算急于购入；而在此后接连入市的绿景香颂加推单位、星河盛世、水榭春天5期等项目，虽然从地理位置上更加接近于市 内，但无一不是地处龙华新区。由于龙华新区目前仍然出于建设的初级阶段未来还面临相当多的未知数，因此也影响了部分对生活有较高要求的购房者的选择的选择。
另一方面，由于各类政策利好的刺激，部分开发商基于利润等方面的考虑开始加大了对板房、别墅等豪宅类型的投入。6月10日，位于南山蛇口的大南山紫园项目销售人员向记者打来电话，称该项目 已经通过竣工验收并办理了房产证，正式以 现楼发售的形式推向市场；无独有偶，仅仅过了不到一周时间，6月16日毗邻深圳国家级凤凰山矿山公园的 和黄御峰园项目2期112套叠加别墅开盘；而在 福田的香蜜湖半山区，第二个面市的豪宅项目兰江山第也在紧锣密鼓的进行各种路演，为入市做准备。
“目前深圳楼市供应是中低端占主流，高端有起色，但中端和中高端仍然非常稀缺，供应结构呈纺锤形。”深圳楼市资深评论人士阿泰表示，由于深圳楼市历来都是全国风向标，因此全国其它城市尤 其是一线城市的情况应该也可想而知。
一线房企应对积极
面对高端刚需日益强劲的购房需求和事实上存在的市场相对空白，不少开发商已经开始有针对性的调整供货结构，推出相应的产品以缓解高端刚需人群所面临的市场尴尬。
“我们即将推出的金地名峰项目从产品定位上，就是为了满足高端刚需和改善型置业者的需求，目前市场上定位类似的产品还非常少见。”金地集团深圳公司营销部门一位负责人向记者介绍到，金地 名峰花园位于龙岗中心城高尔夫生态板块，是金地集团继2004年开发完知名中高端项目金地香蜜山之后时隔八年在深圳市场上的又一个类似项目。针对高端刚需的实际需求，该项目以“二代复式极致 改善”为开发理念，产品全部为89平4房2厅的“N+2复式”。其宽裕的空间拓展、开放式书房以及小阳台和2.7米开间，完全是针对高端刚需“追求品质和一步到位”的诉求而设计。
不仅在深圳市场，金地集团在全国范围内也较大范围的开始针对高端刚需购房诉求进行铺货。据悉，金地集团旗下四大产品系中，就有名仕、褐石两大产品系是基于这样的市场定位，而这两大系列均在各地引发了目标客群的追捧，销售情况十分乐观。
“仅靠一家房企是远远不能快速填补这个市场需求空白的，更多的企业尤其是一线房企因为已经有充足的资金和土地储备，因此无论是基于对市场的负责还是对利润的追求都应该更为积极的行动起来 。”阿泰告诉记者。事实上据记者了解，除了金地以外万科、招商地产等国内一线房企都已经加大了各自高端刚需产品的建设、推广力度，高端刚需所面临的市场尴尬在2012年下半年有望得到初步的缓解。
78