从清明小阳春到“红五月”，天津新增房源面积已开始从小户型到向中大户型过渡，近段时间，由于开发商对价格的适当调整与让步，促使了大中户型产品销售回暖。而在不具备单价优势的二手房市场里，大户型房源一度成了难嫁的姑娘，在政策调控下，新房市场的“以价跑量”从产品竞争力上也使得大户型二手房价格下探，有业内人士表示，目前已是有实力的购房者购买二手房大户型的好机会。
一手房部分
“刚需潮”蔓延至“改善族”
据记者调查了解，进入6月份，天津高档楼盘开始集体谋动。专注于豪宅市场研究的某人士认为，高端购房者有两个明显的需求特点：一是品质为王，品质好的产品购房者愿意支付更高对价，第二是需求更细分，更个性化，对应的产品类型更丰富。“对于高端购房群体来说，购买力并不是问题，购房的需求也较为容易被好的产品所激发，从一定意义上来讲，目前市场中好的产品始终供小于求，所以豪宅下半年的市场表现如何，关键还是看产品本身。”
据调查数据显示，6月份在售楼盘多达到一百余家。就在这一波密集的加推开盘潮中，频频亮相的住房产品已从传统的小户转向中大户型。业内人士江先生表示，“改善型需求的客户相对资金充裕，对经济走势也观察得比较仔细，为防止通货膨胀以及资产缩水而决定在近期买房。在另一方面，“面对着持续深入的限购限贷政策，一步到位的置业观念也开始取代阶梯置业观，选择具有超高性价比的100平方米上下的房源就成为刚需置业首选。”他指出，由于直接跳过了以小换大等诸多环节，一次到位的购买群体对楼盘的各项指标要求显然更高。纵观目前市场上的中大户型，多打出“大三房、小四房”等紧凑户型的口号，结构上设计得更为科学，赠送面积也不遗余力，力求让得房率最大化。所以，这类附加值更大的户型自然受到购房者的青睐，面积不算大却又能满足基本生活功能。此外，这些产品大部分首付却都不高，有些甚至和买小户所需的首付款差不多，无形中促进了购房需求的逐渐释放。
受之前中大户型销量滞留的影响，近一段时间以来，开发商对价格也做出了适当的调整与让步，这也是促进近期大中户型产品销售回暖的另一个主要原因。作为房企和商家，他们一方面表现出对后市的不确定，而另一方面，在部分开发商看来，目前的价格水平与高峰期相比，只是逐步“回调”。据记者了解，以往，有些项目喜欢把稍大一些的户型放在景观较好的位置中，或者因为项目周边环境优越等明显优势，将此类大户型产品的价格定位得比较高。然而，在此轮调控的冲击下，有很多豪宅及大户型项目的房价在去年年底已经触底，及至现阶段，已达到了很大一部分改善型需求购房者的心理价位，符合他们的“抄底”预期。
市民王先生告诉记者：“购买稍大户型的购房者更注重产品性能与品质，在提升项目性价比的基础上进行一定程度的调整价格，购房者也较容易接受，这样项目的利润也能得到一定程度提升。”而不少楼盘工作人员则表示，目前正在根据市场需求变化，对其项目进行调整甚至重新定位差异化产品，一些项目预计将三居户型提前推向市场，而一些处在前期定位的楼盘，则重点考虑开发以三居户型为主的中大产品，看来这是大户型抄底的最佳时机。
楼市出现新变化
据记者调查了解，今年以来，央行已两次下调存款准备金，而近期的降息无疑又在信贷环节上给首次置业带来一定程度的支持，但在宏观调控并未转向、房价下降预期依旧强烈的背景下，“双率”调整并未直接带动购房者入市。5、6月天津楼市的成交回暖，主要得益于房企加快开盘、推盘速度，“以价换量”抢夺市场份额。同时，天津楼市涌现出的“多面刚需”则促成了“中小户型”与“中大高端户型”的共同繁荣。
在采访中，某售楼处销售经理告诉记者：“目前，‘高刚’、‘改刚’的积极入市促成了市区中大户型成交热，各类‘刚需’促使天津楼市成交不仅集中在中小户型产品上，一些大户型、洋房及别墅产品因‘首改刚需’及‘高端刚需’的存在也成为置业热点。以5月天津楼市销售排行榜为例，销售金额前三甲项目，均在售大户型产品。在市区100平方米以上中大户型更受‘高刚’、‘改刚’为代表的一步到位置业者青睐。而进入6月份，受‘一步到位’置业需求的影响，市区中大户型楼盘异军突起态势持续。”
据上周天津中原统计数据显示，市区重点成交的北宁湾、新汇华庭两项目均在售两三居户型产品，单套产品总价在100至250万元之间；环城四区成交表现突出的首创爱这城、华润中央公园也是总价在60至70万元、70至100万元的两居产品；而滨海新区置业需求仍以“刚需”及“改刚”为主，成交多为90平方米左右高层产品。如单套总价为50至80万、户型区间为70至130平方米的贻成豪庭；万科海港城再推78万元起90平方米通透户型均为区域热点销盘。在天津，市区中大户型成交热、环城远郊中小户型依旧抢手的市场格局已经显现。
楼市仍现“优惠潮”
受“供求关系”影响，“高刚”、“改刚”对大户型产品的需求直接促成高端产品的加速入市。从清明小阳春到“红五月”，天津新增房源面积已开始从小户型到向中大户型过渡。而据统计显示，6月天津有28个新房项目入市，其中，中信公园城、天津碧桂园、龙湾城等项目仍继续强推中大户型产品。
业内人士表示，高端中大户型产品常以资源稀缺为最大卖点，加之高端楼盘多由知名房企开发，因此深受改善、高端客群青睐。而据调查显示，由知名房企开发，享有突出地段、配套优势的“性价比”中大户型将成高端市场销售主力。
纵观天津楼市，红五月楼市优惠潮在6月得以延续，中小户型及高端大户型产品均给予一定让利。
二手房部分
购房者选择二手房所关注的是低总价，在不具备单价优势的二手房市场里，大户型房源便成了难嫁的姑娘，放不下姿态，又乏人问津。市场中甚至有一些大户型房源挂牌近两年之久仍未成交，在政策调控下，新房市场的“以价跑量”从产品竞争力上开始倒逼大户型二手房价格下探，一些业主开始主动降价寻求交易。记者调查了解发现，在同等区域，户型在110平方米以上的二手房源，单价甚至比40至90平方米内的中小户型房源低500至1000元，即使如此，在最终成交时，通常还会有5%至15%的议价空间。有业内人士表示，目前已是有实力的购房者购买二手房大户型的好机会。
二手房源遭遇两大难题
据我爱我家提供的二季度二手房买卖业务成交分析显示，总价90万元以下的房源占据总体的70%以上，而面积90平方米以下的一、二居室户型则占整体的八成以上，从产品上看，呈现出小户型走俏而大户型遇冷的鲜明特点。我爱我家市场研究中心经理郭燕分析认为，二手房源的优势在于主打性价比，低总价和成熟完善的区域配套历来是吸引购房者的两大主因，从单价上看，二手房并不比新房便宜，甚至更高。这就造成了二手房市场中的大户型房源历来比较被动。
而当前，大户型房源的销售又面临了两大新的难题。一方面在于产品竞争力弱，随着全市范围内新房市场“以价跑量”策略的实施，大户型二手房源谈不上具有总价优势，同时地段优势也不再成为其独特卖点。甚至对于150平方米以上的超大户型而言，其总价既可以在同类区域购买户型更好，物业更完善的新盘，又可以在环外购得洋房、别墅等高端产品，从而分流了购房者的需求，丧失了自身竞争力；另一难题则是购买大户型的购房者均是二次、三次置业，在政策的影响下，市场中投资投机型需求及部分改善型需求受到抑制无法入市，既具备购房实力又具备购房资格的客户不多。
难出手迫业主大幅降价
“我的房源挂牌已近两年，这两年来先是经历了楼市的低迷，现在则是经历着价格的下跌。现在的标价已经比我最初的心理价位降低了30万元”，业主宋先生对记者介绍说。宋先生现在已经将单价主动降低到17500元，即便如此，近期的看房人仍普遍认为他的房源从单价上看和周边的都会轩、乃至奥体的招商钻石山、南市的保利香槟国际这些高档项目相比，并无明显优势。
对于大户型房源看跌，也有卖家表示出不同的声音，河西区气象台路上凤凰城社区的一位卖家告诉记者：“大户型二手房除了在房价追涨的时候好卖，大多数时候都是滞销的。现在，随着市中心区新房价格的不断下探，大户型二手房的地段优势不在，出售陷入窘困。但这是对整体市场而言的，具体到个别小区则有所不同。拿凤凰城来说，周边能与之竞争的新盘并没有。而且二手房买家很多都是原本就居住在附近的居民，凡事能来看房的，往往都很了解这个小区的历史价格。作为卖家，我不会产生从众心态，跟着主动降价，但同时也会考虑市场行情，对于有交易意向的客户，也许不会在价格上让步，但可以承担过户费用，这对于200万元以上的交易而言也是不小的优惠了。
改善型客户抄底正当时
业内分析人士认为，二手房市场所呈现出的是小户型紧俏，大户型遇冷的现象，原因在于当前购房需求以刚性需求为主，小户型二手房交易呈现逐月增加势头，特别是一些小户型，价格甚至小幅上扬。但120平方米以上的大户型二手房却始终难见热度，从而造成房主即使降价也很难出手。目前二手房市场中大户型房源低价入市除了新房市场的竞争，政策调控的影响以外，从买卖双方特点分析也有其原因。
从购房者的需求上来说，购买大户型的客户毕竟是少数，另外购买大户型房产的客户通常一般已经是拥有一套房或者以上的住宅，这样一来，购买大户型房产不光要缴纳税费，在向银行申请贷款时也无法享受到相关优惠，首付比例高，利率高一定程度下减弱了市场部分需求。从卖方角度看，挂牌的大户型房源业主出售房产通常不是为了改善住房环境，也不是升级置业，多半是想利用手头充裕的资金改变投资形式，比如投资股市、商铺、黄金市场等，他们的套现意愿很强烈的。此外，从现在租赁市场租金情况来看，大户型的租金价格很不理想，大户型租金收入目前偏低，租金投资回报率太低，因此很多业主打消了“售转租”的打算。基于以上分析，当前可谓是大户型房源的低价期，经过一段时间的积压，市场中各个区域可选房源也很充足，加之较大的议价空间，对于有改善需求的购房者而言可谓正逢其时。
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