“负资产”一词最早起源于香港，是指房产的当前市场价格，低于拥有人就该房屋向银行的借贷余额，也就是资不抵债。1997年香港楼市崩盘之后，房价暴跌使得众多家庭沦为负资产。
时至今日，随着香港楼市价格在15年后重返1997年的高点，当年的“负资产一族”也由2003年高峰期时的10.5万户，减少至现今的78户。楼市的持续升温使得不少业内人士认为，负资产现象将成历史。
涨势汹汹之际，香港财政司司长曾俊华日前提出 “楼市冰火论”，无疑为在港置业者再度敲响警钟。如何避免负资产重现，这无论是对香港还是内地楼市来说，都值得深思。
楼价创新高：负资产宗数渐归零
在5月份一份研究报告中，香港中原地产研究部高级联系董事黄良升指出，2012年香港楼市交投畅旺，楼价不断上扬，经过近15年的调整，二手楼价成功升破1997年高峰，个别屋苑单位的尺价更创出新高。
与其观点呼应的是，反映香港住宅市场价格动态的“中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）”，在4月下旬已突破百点大关，6月15日收报101.35点，这也是这一指数自1997年以来首次站在100点之上。在业内人士看来，这意味着香港负资产个案宗数理论上将变为零。
对此，香港金融管理局6月11日在回复记者的邮件中称，目前香港负资产的宗数由2003年第2季高峰期的105697宗，回落至2012年第1季的78宗，占整体住宅楼宇按揭宗数的万分之二，涉及总金额也降低至仅约2.36亿港元的历史低点。
“当年许多深陷负资产漩涡的楼盘房价，近期都已经突破历史高位。”中原地产华南董事总经理李耀智接受记者采访时如是说，“特别是九龙塘、半山等豪宅区，上涨尤为明显。例如港岛贝沙湾，2003年时均价约为每平方英尺5000港元，今年最新的报价已达到每尺13000港元。”
有趣的是，当年负资产问题最为严重的楼盘，其实也都出在豪宅区。据房地产代理行屋之岛在2000年做的一项调查显示，在总数4370个港岛豪宅单位中，有52%的单位在受访时市值低于买入价。负资产最为严重的三个楼盘分别是帝景园、地利根德阁和雍景台，其中位于旧山顶道的帝景园负资产比例，甚至高达三分之一。
记者随后分别查阅这三个楼盘的最新报价后发现，时隔15年，这几个楼盘不但都走出“负资产”，价格更是有着不同程度的上涨。帝景园4月12日成交的单位尺价为19543港元，较1997年7月份历史最高价位时的16904港元/平方英尺，还要高出15.6%，其他两个楼盘情况也与之类似，涨幅在10%至20%不等。
除了以上列举的几个豪宅之外，香港楼市的整体均价也已创下历史最高纪录。据美联物业的统计数据显示，截至5月12日，全港楼宇成交均价为6288港元/平方英尺，而此前的历史最高价，则是1997年6月份创下的6208港元/平方英尺。
黄良升认为，在低息持续、通胀升温等因素刺激之下，未来楼价仍具有上升潜力，预计大型屋苑尺价将陆续升穿1997年水平，到2012年第2季，负资产数字应会消失。
负资产统计：所涉者多为炒房客
所谓“负资产”，无非是指楼市暴跌的背景下，物业的市价低于原先用来购买物业的贷款，即“楼不抵债”。尽管是香港首创的新名词，“负资产”现象近年来多次出现。记者查阅历史数据发现，在1997年至2012年的15年里，香港楼市“负资产”曾出现过三次高峰期，分别是1997年亚洲金融危机、2003年SARS风波、2008年国际金融危机时期。在这三个高峰时段，香港负资产数字均达到上万宗，其中该数值曾于2003年期间一跃攀升至10.5万宗。
“要出现负资产，一个前提条件就是楼价跌破首付比例。”李耀智举例说，“假设你买一套1000万元的房产，银行为你提供七成按揭，这样你只需支付300万即可拥有该房子。可是金融风暴使楼价突然暴跌五成，那现在你住的房子只值500万元了，而你要还银行的贷款700万元。这样，你不但白付首期300万元的房款，还资不抵债，即使卖了房子还净欠银行200万元利息还未计的债。”
有鉴于此，1997年后，香港金管局为避免银行出现大量呆坏账，硬性规定银行严格执行“七成住宅按揭上限”。在这种情况下，即使楼价下挫三成，物业尚不至于沦为负资产，业主也还可以通过变卖房屋来偿还银行贷款。现实的情况却是，许多香港人通过地产商、按揭公司获得第二份按揭（香港俗称二按），变相地放宽了按揭上限。“通过二按，当年最高的按揭比例甚至能达到九成。”李耀智称，对于当时的楼市来说，短期内价格跌破一成是非常正常的事情，许多负资产一族事实上也是来源于此。
“从这个角度来说，受累于‘负资产’者其实绝大部分是炒房客，因为他们往往选择支付最少的首付，利用杠杆效应在最短的时间内出手房产，而刚需群体则恰恰相反。”李耀智说。
投资风格异：港人理性内地客疯狂
“在2002年中至2011年， 我们共接触约有685个个案因负资产而欠债，而大部分负资产的个案其实都是炒房者，买了不止一套房产，楼市崩盘后无力负担银行按揭，从而被迫申请破产解决债务问题。”香港社团“明爱向晴轩”负责债务危机处理的社工翁丽萍，6月13日在接受深圳商报记者采访时如是说。
不过，伴随着香港楼价的持续上涨，近年来翁丽萍已极少接到过有关因买楼投资而导致欠债的个案。她认为，原因之一是香港人经过1997年的风浪之后，买楼贷款变得非常谨慎，投资理念有了质
内容提要
香港楼价近日创下历史纪录。统计数据显示，截至5月12日，全港楼宇成交均价为6288港元/平方英尺，此前的历史最高价是1997年6月的6208港元。香港金融管理局的数据表明，目前香港负资产的宗数由2003年第2季高峰期的105697宗，回落至2012年第1季的78宗，占整体住宅楼宇按揭宗数的万分之二。
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