近期，刚需入市成交回暖成为楼市主旋律。数据显示，5月第三周深圳一手住宅成交1212套，环比增长45%。这是2011年8月以来深圳新房周成交第二次破千，创去年5月中旬以来新高。
据悉，进入六月，多个豪宅项目，包括榕江天御、兰江山第、伍兹公寓等，将要在6月分批入市，而本期下午茶的主题就是：在后刚需盘时代，豪宅市场能否接棒刚需市场，持续火热景象？以下为文字实录：
余海洋：楼市整体处于底部徘徊阶段
【新浪房产】海洋，你觉得这一两个月来开盘的几个指标性的项目其实卖得还可以，星河盛世或者是中洲公园包括前几天的圣拿威，金融街据说卖得也可以，你觉得深圳楼市是不是能说已经完全触底了已经开始回暖了，能这么说吗？楼市的拐点到没到？
【于海洋】这个拐点不敢轻易判断，但是从目前这几个项目，我觉得从项目的选择上他的成交的量销量好是他的特殊性，目前来说他有两种情况，如果说按照城市来看的话，市中心的项目销售情况一般般，城郊结合部比如梅林关的星河盛世中洲公园这种销售比较好，你价格再亏，成交也是属于一般。他现在的原因是市内的格局已经向郊区扩展，所以他才会有一个庞大的客户群体，关外对他本身的楼盘价格应该是比较高，但是关外的价格对于关内的楼盘价格敏感性比较低。当你的2万的预期降到1.8万的时候会导致购买，但是这几个盘如果说你看整个全市来说，我觉得目前这个量还是在胶着，如果再继续往下的可能性也不是很大。
【新浪房产】最差就是在这个位置了。
【余海洋】我觉得应该是一个属于一个底部徘徊的阶段了。
现阶段成交回升不具备可持续性
【新浪房产】我觉得刚需现在你说这波过了，真正的刚需能买房的现在是不是已经差不多了？所以说这些开发商就根据这个情况调整了一些供货的结构，然后你看今年下半年至少6月份开的这些盘都不会像以前上半年的那么火了，产品结构完全不一样了，我觉得这个已经被洗得差不多了。
【于海洋】我其实有些上半年的刚需，一个是他有积压，但是这个卖出去是因为你新房的客户同时是二级市场、三级市场的客户，当你的二级市场消化不掉你的价格优稍微提升的时候，三级市场的报盘还是平稳的时候他还是会向三级市场回流的，这时候二级市场的本身的客户流会减少。
【新浪房产】之前的倒挂很严重，被逼到市场当中去。
【于海洋】我们现在先不说最顶端的豪宅的刚需，就说改善型的，目前的情况下这个瓶颈性的限制性的条款没有减少的情况下让他们入市现在不现实。
【新浪房产】海洋，刚才王总说对改善型接棒存在很多的疑问，你怎么看？
【于海洋】我跟他的观点是相似的，因为首先第一个是我的限制性的瓶颈性的条件没有放松，第二个我觉得他刚需的成交量是创造了，但是这个成交量我认为是一个脉冲式的不会具备任何的持续性，不会传达到高端市场。第三个是高端市场跟资本市场的紧密结合性，现在是比较看淡整个房地产市场。所以我觉得高端改善的话还是比较难的。当然从4月份的数据来看，包括广州、包括东莞等等，还有我们覆盖的一些城市来看，改善型的不能叫豪宅，通过价格的下降有一批成交。
【新浪房产】还是以价格下降为前提的。
【于海洋】对，他还不是属于真正的豪宅和真正的好的比较地段的中高端大户，他还是属于偏郊区的通过价格的下降来销售，他客户群体还是终端的群体。
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