□本报记者 苏茂华
近期，由于楼市持续调控，中央和地方政府间的博弈加剧。关键时刻，住建部发出声音：未来要进一步巩固调控，促进房价合理回归。
与此同时，包括济南在内的全国楼市，商品房价格呈现整体走低的趋势。业内人士预计，在房企高库存压顶、负债率居高不下的情况下，房价还有进一步下调的空间。
刚需刺激成交回暖
根据统计数据显示，上周(5月14日-20日)，济南市共成交商品房1197套，环比前一周减少9套，环比下滑0.74%。其中住宅成交703套，环比前一周减少112套；办公写字楼71套，环比前一周减少3套；商业用房28套，环比前一周减少5套；车库13套，环比前一周减少26套；地下室309套，环比前一周增加93套；厂房0套，与前一周持平；其他42套，环比前一周增加19套；公寓31套，环比前一周增22套。
此外，根据济南住宅与房地产信息网统计的一周销售排行榜可以看出，单价和总价较低的刚需盘仍然最受市场欢迎。上周鲁能领秀城以71套的成交量位居销售榜榜首，品牌地产、中等价位、环境优美、逐渐完善的配套，成为该项目受市场欢迎的主要原因。该项目5月19日开盘，两小时劲销百余套房源，解筹率高达90%，凸显了调控之下品牌房企强大的置业优势。此外，像中海国际社区、外海中央花园这样的楼盘，上周也保持着较好的销售成绩。
放眼全国，多数主要城市的楼市成交量也在上涨。统计数据显示，5月前3周，包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都在内的全国十大重点城市，新房成交量为56513套，比4月同期上涨22.6%。其中，除深圳外的9个城市新房成交量均比4月同期出现不同涨幅，广州和青岛涨幅甚至超七成。
业内人士分析认为，经过3月和4月楼市集体降价促销，目前刚需房源成交价格已回落至相对理性的价位，不少观望刚需认为出手时机已到。与此同时，部分刚需不再只看价格，而是综合价格与房屋质量及配套，今年以来大量刚需房源入市，促使成交进一步回暖。
商品房价格整体走低
5月18日，国家统计局发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个，但涨幅均未超过0.2%。济南新建商品住宅价格环比下跌0.6%，同比下跌1.6%，这是今年以来济南新房价格连续两月同比、环比双双下跌，也创下去年以来济南房价单月最大跌幅，下跌幅度首超1%。
对于4月新建商品房销售价格整体继续走低，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，这其中主要有四个原因：开发商迫于资金紧张和调控不放松的因素，采取“以价换量”的销售策略极为普遍；部分商业银行对首套房贷利率实施优惠政策；部分地方政府调控围绕“刚需”微调，而投资投机和部分改善需求受限购和限贷等政策压制；产品结构性变化因素，中低价格的中小户型产品占市场主流。
住建部明确调控方向不改
近期，一系列的房地产政策动向也格外引人关注。扬州楼市“买房奖励”新政落地满两周，住建部首度表示肯定；武汉、沈阳、广州等地纷纷出台以住房公积金贷款优惠为主的微调政策，以此刺激刚性需求入市，促进房地产市场成交……各方“博弈”在加剧，使得业界议论纷纷。
在这房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：5月17日，住建部房地产市场监管司副司长张小宏做客中国网时表示，近期楼市成交回升，实为刚需入市所致，下一步，相关部门将加快研究推进长效机制建设，稳步推进房产税改革试点；同时，全力落实保障房建设。在张小宏看来，当前整个房地产市场正朝着调控的预期方向发展，未来要进一步巩固调控，促进房价合理回归。另外，针对房地产开发企业，张小宏力促企业积极应对，采取以价换量策略，回归到售价与投入、利润相匹配。而针对购房者，“一方面要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处；另一方面，要对投资、投机需求继续保持高压态势。”
专家认为，房地产调控将逐步形成市场化和政策调控并行的常态化局面，巨额的库存已经使房价丧失了大规模上涨的基础，房地产企业的利润也将回归到合理区间，整个行业将从暴利逐渐走向市场合理利润甚至微利。可以预见，未来楼市调控政策的核心仍然是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平。
价格还有下调空间
中国指数研究院分析认为，两年多的房地产调控效果正在显现，特别是今年以来，价格明显松动，商品住宅成交量下降显著，市场预期正在发生改变，企业库存巨大。重点城市出清周期大大延长，如北京、上海均在16个月以上，杭州达到21个月，预计主要城市短期内供应量将继续上升，而成交量难以大幅反弹，价格稳中有降的可能性较大。
事实上，受住宅市场长期低迷的影响，开发商纷纷降低新开工量，以此减缓工程款支付压力。自去年四季度以来，全国商品住宅新开工面积累计增速逐月下滑。今年一季度，全国商品住宅新开工面积累计同比出现负增长，增速为-5.2%，呈现自2009年10月以来的首次负增长。
市场人士预计，由于前期积累的存量压力较大，虽然目前市场有所回暖，但化解依然需要一定时间。在成交方面，市场成交还将明显向刚需型产品倾斜，价格较低的性价比楼盘将在市场中占据明显优势。价格方面，在高库存压顶、负债率居高不下的情况下，今年将成为房企对资金需求最为紧迫的一年，降价促销、快速清除库存将成为最有效、风险最低的融资方式，因此，多数开发商会继续选择“降价跑量”的路线，市场降价空间仍存。
编辑：张杨 (本文来源：舜网-济南日报 )
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