近日上海的多家全国知名媒体透露上海正酝酿房产新政拉动住房成交。
根据《上海城乡建设交通“十二五”发展规划纲要》的数据显示，截止2010年上海各类房屋建筑面积达到约9亿平方米，其中住宅面积超过5亿平方米（其中“十一五”期间新增住宅约1.2亿平方米），5亿平米如果能够全部供给2300万上海常住人口，平均居住面积将达到21.74平米。同期相对郊区收入水平较高的市区人口，其人均住房面积17.2平米，超过了香港、东京约4个百分点。上海统计公报数据显示2011年城市和农村居民家庭人均可支配收入分别为3.6万元和1.6万元，大大低于香港和东京的水平。2011年仍在开工的房产达1.3亿平方，当年竣工0.2亿平方。这些数据说明上海房产明显供过于求，存量房数量较大，对房产企业带来较重的资金压力，房产企业亟需提高去化率。
但是另一方面众多权威研究表明房价持续大涨最后迎来的只有经济危机。国际货币基金组织在2006年发布的《全球经济展望报告》表明从1970年开始，全球有14个国家使用房价指数，14个国家在1970年第一季度至2002年第三季度间房价指数纪录表明，共计有20次房价暴跌，大约是每20年在一个国家有一次暴跌。美国联邦储备系统管理委员会2006年对过去35年间占全球经济80%的所有工业化国家的房价进行分析，发现大都曾经经历过多次大起大落。很多国家房价连续上涨时间长达10年，并且涨幅普遍达到2—4倍以上。连续上涨时间最长的是比利时，达20年，涨幅最大的是西班牙，峰值房价指数和低值相比达30倍以上。这些国家也普遍经历了大幅下跌的经历，并且通常下跌速度很快，通常1-2年内就跌去峰值的20%，5年内跌去30—50%，5年之内地价甚至跌去95%。爱尔兰、意大利、日本、芬兰、比利时、丹麦、西班牙、瑞典、瑞士和英国等无一幸免。可以说房地产有涨必有跌，在这种长周期持续涨跌中，国际通行的房价收入比从来没有稳定过，并且从来没有任何一个国际权威组织明确规定过什么样的值才最合理。过快的房价上涨如果没能及时得到绝对值的较大幅度回调，那么迎来的只有全国性的经济危机。因此目前对于美国的次贷危机，已经很多学者认为是美国主动调控的结果，从而避开了美国自身更为惨重的经济危机。在这种背景下，2011年1月我国再次推出了号称我国最严格的房地产调控。而且在沈开艳主编的《上海经济发展报告》“限购令背景下的上海楼市何去何从”一文，顾建发研究员明确指出房产问题已经从经济问题上升为政治问题。
在国家房产调控背景下，上海房产销售不断下滑。2011年新房销售额下降了17%，存量房下降了29%。2012年一季度同比房产新房销售额下降15%，存量房下降59%。这种房产销售下滑严重影响了上海的房地产投资开发。2011年房产开发投资2千亿，增速9%，增速明显放缓。
在这种背景下，上海如何推出新政，值得深思。一方面必须维护全国促进房产实质性较大幅度降价的目标，另一方面必须能够促进房地产成交，以便产业链资金正常流转。但是本人认为房地产是个特殊性行业，其商品属性不同于一般的商品，房地产具有消费品和投机品的明显双重属性。消费品属性决定其长期服从于供求关系，而投机品属性决定其短期服从于心理预期规律。心理预期对购买或出售时点具有明显的前置或延后效应，具有明显的追涨杀跌后果。消费属性更多影响的是定价基础的价值，而投机属性则影响交易的行为。很多时候交易行为超越了定价，心理预期超越了价格波动对成交量的影响。这一房产本质使国内目前大部分知名房产专家在90年代和21世纪初对房价都做出了错误的判断。
近日在与相关人士交谈中，我们注意到上海可能推出新政主要围绕税费、人才支持、中小企业支持等国家鼓励的方向进行多方面展开，而且出资方主要是财政资金，有明显的政府性质。这些因素主要影响的是定价，而无法改变预期。但是另一方面无疑上海不能带头出台有助于改变预期的政策，也就是不能错误地以政策引导大家形成“房价即将大涨”的预期。大势不可逆，预期不可改，那么还有什么对策呢？
预期不可改，那么只有顺预期而做，那么上海可否考虑以看跌期权打破房地产市场僵持，促进成交。
看跌期权具体指一份期权合约，这份合约的持有方有权向合约提供方要求在未来将某种商品以某种价格卖给合约的提供方。通常合约中规定的未来履行价格低于当前该商品的价格，从而该份合约被称为对商品价格走势看跌。当前房产之所以没法成交，在于大家持有一定程度观望心理，这种心理一定程度是看跌心理。那么房产看跌合约的出现，一定程度是以金融形势“购买”了这种心理。具体操作可以，通过房产开发商与商品期货机构联合销售房产，结合国家房价调控目标（假如是降价40%），将销售价格分为期货价格和已售价格。结合调控目标，假设未来5年内，房价要从1万元降到6千元，那么6千元不管现在还是未来第5年，都是购买者愿意接受的价格，从而对这6千元实现直接销售，占有房屋60%的产权，履行的是和目前商品房销售完全一样的规定和程序。而对于目前超出调控目标的部分4千元，占有40%的产权，购房者实现预购买，在未来5年内，购房者有权按4千元返销给期权机构（即美式期权方式）。那么如果房价继续上涨，无疑购房者以4千元卖出这40%的产权是不划算的。而如果低于4千元，则其权益得到了保障。而为了保证已售房产的100%产权，可以规定对于40%的期货产权履约实行现金交割，而不是实物交割。
当然金融机构之所以愿意为消费者提供这种看似只赔不赚的买卖，在于房地产必须从其交易萎靡的现实出发，主动邀请金融机构与其合作。合作的方式包括给以一定额度的资金（类似保险费机制），也可以将40%的收入暂归金融机构，等5年后，根据房价状况，由开发商实际承担房价下跌损失后进行结算，而金融机构则实际拥有这40%资金的使用权及收益权（保证金机制）。
这种制度如能出现，一定程度是金融市场行为，正如美国对次贷房产市场调控主要是采取货币市场方式一样。当然市场监管，比如如何防止其中的欺诈，不管在美国还是中国都应该是政府的职责。
（作者单位为上海社会科学院经济研究所经济景气与预测研究室）
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