▲ 信贷政策、土地政策、税收政策，被称之为国家调控房地产市场的“三大杠杆”。2010年以来，为了抑制全国一、二线主要城市房价的过快增长，国家相继出台了一系列房地产市场调控政策，动用了信贷政策、土地政策、税收政策等宏观调控工具，其数量之多、力度之大、频率之高是建国以来没有的。不仅如此，在动用了“三大杠杆”进行调控的同时，在国务院的干预下，全国绝大多数一、二线城市首次动用了带有“缕缕肃杀之气”的住房限购政策。房地产市场调控政策效果在一、二线城市得到了有效的效果，尤其是今年以来，绝大多数一、二线城市的房价出现明显的下降，部分城市房价和最高峰值的2010年相比，下降幅度超过了50%。也正是楼市这种突然的逆向走势，许多城市房地产市场不断积累并膨胀的购买力开始释放，排队购房在不少城市再度上演。
▲高位运行仍然是宜宾楼市基本面
害怕房价突发性反弹几乎成了所有老百姓的预期恐慌。作为三线城市的宜宾，房价从2009年下半年的快速上涨，发展到2011年后期的趋于平稳，三大杠杆在抑制了宜宾房价过快上涨上起到了一定的作用，但在“涨声”不断的物价面前，在宜宾本地房产供需失衡的现实面前，在我们的城镇化飞速发展面前，“三大杠杆”对宜宾的影响，就远远低于全国大多一、二线城市。“杠杆”尤其是对投机型炒房比重较大城市的房价过快增长，发挥了十分显著作用。但对投机型、尤其是外来资金炒房占比很少的宜宾房地产市场的作用，其影响程度则稍显“苍白”。这些问题已经引起了地方政府和老百姓的高度关注。
▲供求失衡推动成都楼盘宜宾抢滩
从供给方面看，在房价趋稳的情况下，目前宜宾中心城区可供房源的总量几乎达到最低点，二手房市场相对比较活跃；从需求方面看，购房观望群体不断增加，购买力持续膨胀。在这逐步积累的购房群体中，调控政策挤出了许多大量购置囤积炒作的投机型购房群体，剩下的既有居住型，也有改善型，但更多的仍然是中上等收入水平的投资型。一部分按捺不住的购房需求者开始不断关注二手房市场的房源和价格变化，还有一部分投资型购房者把资金投向成都。近期对宜宾部分机关事业单位的一项调查发现，今年以来宜宾人在成都投资购房明显增加。宜宾不少单位已经在成都投资购房的职工达到30%，最高的甚至超过60%。成都楼盘大有南下抢滩的凶猛势头。
▲购买力积累效应逐步堆积
作为总人口居全省第五位，城镇化水平居全省第十位的宜宾，巨大的反差倒逼着宜宾必须加快推进新型工业化和新型城镇化进程。“十二五”期间，宜宾要打造百万人口特大城市，城镇化快速发展成为必然。加上近年来城乡居民可支配收入水平的持续增长，成为形成宜宾巨大购房群体的主要推手。持续一年多的等待观望，加上股市的过度波动震荡削弱了大多投资者信心，住房市场购买力一年多的积累效应开始越加明显。尤其是在经历了2011年以来房地产市场变化高度敏感的刺激之后，即使商品房成交仍然低迷，但宜宾楼市的人气已经逐渐开始聚集起来。对部分楼盘销售情况调查发现，宜宾周边区县和乡镇占购房群体比重呈现明显上升的态势。有的楼盘购房者中，周边区县和乡镇购房者几乎占到三分之一以上，这个逐渐庞大的购房群体，有力地刺激了持续观望的购房群体，全市房地产市场购买力的堆积效应开始越加明显。
▲购房群体的市场预期恐慌开始出现
近日对宜宾市区部分城镇居民的随机问卷调查发现，认为宜宾房价不会明显下跌的占60.9%，同比增加7.4个百分点；认为宜宾房价将会持续高位运行的占72.5%（说明：这个比例里面包含了部分认为宜宾房价不会明显下跌的调查问卷），同比增加10.3个百分点；认为宜宾房价会明显上涨的占7.3%，同比下降了6.1个百分点；值得注意的是，认为购房者应当继续保持观望的占59.2%，同比下降了8.4个百分点。可以看出，购房群体对市场变化的反应程度明显放大，加上传统的“买涨不买跌”的消费心理等多种因素，越来越多的购房群体对宜宾未来房地产市场的预期恐慌开始明显。
▲通胀预期冲动改变 “现金为王”格局
“涨价”，已经成为最近几年媒体和老百姓之间的关键词。在消费品市场上，除了家用电器和数码产品外，能源、食品、水果、蔬菜，就连饮用水等等，几乎所有和老百姓息息相关的物价都在波动上涨，尤其是近期蔬菜价格再度成为涨价的领头羊。在最近的楼市调查走访中发现，由于银行存款长期的负利率状态，加上社会通胀预期的冲动，投资住房再度成为中高等收入群体的主要选择，这与2011年“现金为王”的局面形成了鲜明的对比。进入今年二季度，通胀预期频繁见诸于国内主要媒体，而日前国家也将预防通胀列入了经济工作的重中之重。但这种对持续通胀预期的担心，推动了不少中高等收入群体转向投资房地产物业。近日的一项问卷调查显示，宜宾住房市场购房需求结构中，购买第二套以上的投资型群体占到市场需求总量的46.4%，这个结果和有关部门、金融机构按揭登记调查的情况基本吻合。而且这部分工薪阶层投资者大多以购买总价低、户型相对较小的小户型为主。（完）吴小北 记者黄睿麒
144