房地产市场经历大转折时期 专家谈楼市新变化

　　记者 李飞

　　核心提示

　　“其实谁也无法真正预测到2012年楼市的走向，因为这一年有太多不确定的东西，比如经济形势、金融政策正因为有如此多的不确定因素，2012年的楼市注定是错综复杂的。市场环境在变，购房者在变，开发模式也在变。”无论是专家学者还是处在地产圈外的购房者，与房地产有关的人都可以感觉到这个行业发生的变化。在房地产市场正在经历的大转折时期，对于新出现的一些转变，让我们来听听专业人士怎么看。

　　关键词

　　政策不会放松 房地产调控政策放松之说为无稽之谈

　　中国城乡建设经济研究所所长 陈淮

　　“别以为GDP增速下滑，就可以讹着政府给你放松政策，所谓政策不确定的前提，根本不存在。”在4月22日举办的第三届中欧私人投资高峰论坛上，针对近来所传“政策将放松”的质疑，中国城乡建设经济研究所所长陈淮如此回复称。

　　陈淮表示，GDP增速低于8%，确实可能带来就业压力、财政收入负增长、银行呆坏账增加、基础重工业普遍亏损等四个方面的压力。但是从政府工作报告分析来看，政府对这四个方面都不那么担心。

　　“现在要讲的核心问题，就是政策很确定。”陈淮称，首先，反通胀这件事情是坚定不移的，在现有的情况下，一方面恢复常态，一方面维持国民经济正常的增长，也就是说8%上下的速度。

　　对政策不确定性的质疑，前提都是市场或者开发商假定的。陈淮介绍说，比如说增速下滑了，政府就会放宽房地产的条款，地方政府困难了，就得让地方政府拓宽增收渠道，这个不确定性的前提假定根本不存在。别以为GDP增速下滑，就可以讹着政府给你放松政策。

　　关键词

　　别折腾 我认为此轮调控有待商榷

　　华远地产董事长 任志强

　　我们一二月份的投资增长是27%，3月份，就是第一季度是23%。到四五月份我们认为投资会下降15%、16%，除非再采取政策。假定房地产投资今年只有15%左右增长，全年GDP会降低1个百分点。今年第一季度是8.1%，可能二季度就会“破8”，三季度采取一些政策才会刺激。从目前来看我们很可能出现这种情况。虽然三月份比一二月份情况要好，环比增加1.8%，但是经济总量可能在4月份环比增幅会下降，仍然会增长，但是增幅会下降，也就是说下滑还在继续。

　　其中最重要的原因是房地产。尽管很多人都说“房地产绑架了中国经济”。很多人都在说“中国房地产掉下去和中国经济没关系，所以可以坚决打压”。打压的结果是，我们可以看到今年第一季度财政收入大幅度下降，其中财政收入当中影响最大的是房地产各种交易税费，包括营业税。2008年有四万亿投资计划，中央政府只掏了一万多亿，剩下的都是靠地方配套，也就是说我出一毛钱，你得出两毛钱，用这样的方法凑了四万亿，当然还有中央企业投的。假如今年再用同样的办法拉动四万亿，其实已经没有配套了。仅仅靠中央的投入是不可能拉动经济的。我们不能说房地产一定是占到主导地位，但是世界各国没有不把它当成支柱产业的。

　　中央政府不是不能调控，但是用什么办法调控，用什么工具调控是非常重要的条件。恰恰我们用了不正确的工具和方法导致房价没有得到合理解决，老百姓居住也没有得到合理解决，最终产生的结果是，今天浇点冷水，明天浇点热水，时时进行市场干预和调控，但是最终仍然没有解决问题。

　　关键词

　　民间资本可以扮演更为重要的角色

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹

　　在未来中国房地产市场上，民间资本应该可以扮演更加重要的角色，实际上民间资本的集聚规模和集中程度也超过我们预计。根据我们的调研结果，民间资本对投资房地产依然有所青睐。现在很多地方采取了限购、限贷政策，想买房的没有资格买了，但是他们仍然倾向于投资房地产。投资房地产的意愿目前来看很难大范围改变，主要原因是民间资本缺少更好的投资领域。但是具体投资房地产的方式、区域、方法，也在发生变化。

　　在这种情况下，民间资本数量庞大以及房地产目前所面临的调控政策环境，也导致一些新型金融业态房地产悄然兴起，我们看到这一两年出现增长势头比较迅猛的现象，与房地产目前的环境有很大关系。如果企业能够很便宜、很容易地在银行得到贷款，是没有企业愿意用直接融资这种方式来筹资融资搞开发的。

　　关键词

　　转型期调整心态 活着最重要

　　经济学家 赵晓

　　“调整心态，现在活着最重要。”赵晓忠告中小企业，中国经济已进入下半场，从调控到调整，所以中小企业也应该有所变化。“2012年已不同于2008年，中国经济可以慢下来，也必然慢下来。”他认为，“十二五”期间经济增速预期目标是7%，较“十一五”调低了0.5个百分点。放慢增速、提高质量、缓和矛盾、推进转型，何乐而不为？

　　“度过经济寒冬，政府层面的最大期待是减轻税负、打破垄断并给予足够的金融支持。但中小企业自身也必须自主做出调整。”赵晓说，在产品结构上，调整主要是转向内需和刚需。2009年农村家庭人均收入和消费仅为城市家庭的38%和51%，如果排除住房支出，农村家庭在主要商品和服务方面的人均消费也在城市家庭的50%以下。因此中国城市化潜力大，消费结构升级依然强劲。

　　“我国主要贸易伙伴也正在发生前所未有的变化。”赵晓表示，3月中国对欧盟、日本的出口较前期下滑，对美国的出口相对稳健，对新兴市场的出口明显上升。这就说明调整出口地区结构的重要性。分国别来看，传统欧美贸易伙伴增速下降，金砖四国重要性加强。特别要重视亚洲市场。而在国内，则要多关注中西部。从2012年一季度分地区看，东部地区投资同比增长18.9%，中部地区增长27.1%，西部地区增长26.9%。

　　关键词

　　房产税应该征收但现在不宜大规模推广

　　著名财经评论员 叶檀

　　如果房地产调控不放松，进行税制改革推出房产税就是大势所趋。推广房产税是中央政府与地方政府财权与事权匹配改革的重要步骤，如果说分税制改革解决了中央政府的财政困难，目前的税制改革则着眼于建立更完善的税收体制，在改革的过程中解决地方政府卖地财政的理不直与气不壮。

　　房产税应该征收，但目前还不存在大规模推广的基础。房产税是抑制房地产投机的第二个核武器，本质是将房产收益收归政府所有，通过调节税率使个人投资者永远无法从房地产市场获取暴利，只能获取政府许可的收益。如此一来，炒作房地产将变得无利可图。只要抑制通胀与房产税两者并用，就无需担心房地产泡沫不可收拾。来源大河网-大河报)