甬城周边楼市进入“拼跌时代”

　　前天，镇海华晨雅苑邀客清盘，单价骤降3000元。纵观今年前4个月的宁波楼市，从北仑世茂世界湾单价直降5000元打响了第一声枪声后，价格战陆续在镇海、余姚、北仑等区块陆续打响宁波市区周边楼市已进入“拼跌时代”。

　　现象

　　降价之声四起

　　“5790元每平方米起，55万舒适两房，66万起精致三房。”这是宁波镇海华晨雅苑楼盘开出来的房价。前天，该楼盘意向客户已开始认购这些清盘的低价房。

　　据现场认购客户反映，华晨雅苑此次推盘共推出200多套，销售均价在7000～8000元/平方米，与之前1.1万元的开盘价相比，降幅在四分之一左右。

　　毗邻的保亿丽景英郡也打出降价销售的广告，该售楼处工作人员透露，最近两天将对部分房源售价进行调整，虽然调整后的价格还没确定，但一定会降，而且优惠幅度不小。“现在的市场环境下，降价就要一降到底，按目前镇海形势分析，丽景英郡高层价格调整后，极有可能每平方米7000多元起步。”一名业内人士分析。

　　今年年初以来，甬城楼市的“拼跌战役”从北仑世茂世界湾单价直降5000元打响了第一声枪声后，降价潮陆续在镇海、余姚展开，继余姚东城名苑猛降3000元的清盘销售后，城西区块的领秀熙城楼盘也开始降价该楼盘推出两幢楼，目前销售均价在9000元～9500元/平方米，相比之前11800元/平方米的均价，降了2500元左右。

　　降幅多为25%左右

　　对此，宁波华星房产杨瑞伟认为，今年二季度以来，开发商开展各种活动。而观察近期几起降价营销事件，不难发现，尽管降价方式各异，但开发商降价幅度不约而同地控制在25%左右。北仑世界湾借强有力的品牌和实力支撑房价直降20%～25%；镇海风景九园清盘降幅在23%左右；其他热点楼盘如镇海华晨雅苑、集士港领秀熙城等降幅均在25%左右。杨瑞伟分析，降幅低于25%，效果不会太好；但降幅超过25%，则可能影响楼市的下一步发展，因此，开发商不约而同地将降幅控制在25%左右。

　　分析

　　镇海的价格战已如火如荼

　　“镇海是宁波房产的热点，但也是难点。”宁波新恒德置业有限公司副董事长王国雄直言镇海区块的尴尬处境，“至4月底，镇海存量房达76万平方米，后续还有约150万平方米推量，目前镇海已经具有可销面积200多万平方米，压力空前。第一季度略有回暖的局面，其实主要是因为以价换量所致。”

　　本月镇海区块的保利城、公元世家即将开盘，半路杀出的“程咬金”华晨雅苑、丽景英郡等楼盘，它们的震撼价格会抢走多少刚需？近期销售不畅的骆城芳洲、海尚国际、拉菲庄园、合生国际是否会陆续跟进？这些问题还有待于进一步观察。而目标客户同质化竞争的加剧，预计镇海楼盘将在价格上回归和比拼。

　　业内分析认为，镇海、北仑外来的开发商比较多。镇海引进了保利、万科等地产大鳄，因为目前只有镇海可以提供大规模的土地出让，大牌外来房地产公司进驻以及大项目纷纷面世，这是导致镇海成为价格战“重灾区”的原因之一。这些地区，如果一旦有外来开发商抢先连续跳水，或会压迫本地开发商跟着降价，继而导致整个区域的楼盘价格下行。

　　集士港、潘火或将接棒

　　相比较来说，镇海目前是房价比较低的区域，价格战是主要手段，户型面积以100～120平方米面向刚需改善为主。而集士港由于毗邻海曙西，海曙人口密集成为潜在消费群。另外，鄞西农村进城人口的购房需求不容小视。业内分析认为，该区域楼盘可能采取的降价方式为“一降到位，分步推进”，出现大规模清盘价格战的可能性不会太大。

　　此外，值得关注的是，本轮农村包围城市的降价潮接下来可能将蔓延至潘火区块。因为该区域的城市规划能级不高，楼盘放量又呈扎堆之势，估计将成为下一步价格战的主战场。

　　眼下，在该区域2公里范围内集聚了一大批在售楼盘，有荣安新居、宜家花园、蝶园以及中物科技园、风格璟院高层等多个楼盘。户型面积主力在90～140平方米，主要客户群为首次置业及改善型置业的刚需人群。目前该区域楼盘去化缓慢，后续项目放量相当可观。比如宜家花园相邻的奥克斯就有一个50万平方米的住宅大盘，也是定位为刚需人群房源，后市压力相当大。当前该区域房价均价已经从1.4万元左右降至1.2万元左右。

　　开发商的降价三十六计

　　NO1：走为上计·清盘直降快速出货

　　“三十六计，走为上计”引申到楼市中，“走”是开发商为应对楼市变化提前出货的一大计谋。采取此种营销手法的楼盘为数众多，北仑世茂世界湾、镇海保亿·风景九园、丽景英郡都是在存量较多但品牌有支撑的情形下一次性降价清盘出货。比如，丽景英郡前期虽然去化率不错，但仍然有400多套剩余房源。华晨雅苑邀客清盘也属降价重新开售，类似清盘方式，该盘总共才200多套，而前期只卖了20多套，因此采取整体清盘的方式一次性降价到位。

　　NO2：釜底抽薪·组团式一降到位或成营销主流

　　一步到位还是逐步推进？面对这个问题，当下更多开发商采取“釜底抽薪”的方式企图从根本上解决问题。典型案例是余姚东城名苑和城西领秀熙城。它们一次性推出了三四百套房源，并规定10～15天的价格促销有效期。业内人士预计这种降价方式将会是未来主流的卖房子方式，其目的是快进快出，确保推盘去化率在60%至70%，以突击短跑的方式以价换量撬开市场。

　　NO3：暗度陈仓·豪宅暗降带动销售

　　别墅也打响了降价暗战，表面上以8.5折左右“促销”，暗地里的价格优惠力度更大。镇海合生国际城一批精装修联排和双拼别墅，去年2月的均价为17000元/平方米左右，去年5月推出“存5000降50万”活动，去年年底降至319万元/套起。

　　东钱湖别墅群多以8折、8.5折暗降促销，据透露成交最低达到7.5折。华润卡纳湖谷别墅眼下促销力度很大，原先3万元均价的二期别墅，眼下最低可达2.2万元左右。而该楼盘一期别墅去年底清盘时，已经出现7.5折备案销售的案例。

　　同处东钱湖的悦府开盘初期均价在2万元/平方米以上，眼下单价已降至1.8万元；比华利二期网上备案均价3.5万元，据透露折后价在2.6万元左右；单套面积700～1000平方米、新近开盘的超级别墅大盘九唐案场虽以8.5折促销，但据透露最低协议价可达7.5折，单价3.1万元的标价最低可以2.3万元拿下；镇海九龙湖畔别墅也在8折销售，最近成交一套总价800万元的别墅，备案价为1.6万元，而之前的同类房源单价则在2万元左右。

　　NO4：抛砖引玉·以特价房为噱头吸引关注

　　抛出特价房、秒杀房，其目的是通过人气聚集，达到促进楼盘其他房源销售的目的。比如镇海红墅湾区楼盘推出过一系列特价房，最低单价7700元起；骆城芳洲90平方米的房源，单价调至9000元左右；地处镇海植物园旁的金色荣湾别墅推出数套单价8888元的特惠房。这种促销手法降幅不大而范围只在局部，其意图在于以特价、秒杀的个别事件吸引眼球，这种降价方式在去年底还有效，但到了现在恐怕已经收效甚微。