房展会是市场的风向标，目前的楼市亟需房交会，楼市现状需要它来总结梳理，后市如何需要它的迹象来判断。
房地产的调控已经过去2周年，期间经过了4次房展会，逐步传达出一个信息——楼市逐渐变得清晰，心态逐渐变得冷静。房价跳水、成交冰封、二手房市场洗牌、投资客被挤出、开发商“断臂”求生、商业地产“东风”强劲……这“6大现象”即为表现。
A 跳水
区域价格体系重新塑造
2010年4月17日， “新国十条”出台的当天，杭州闲林板块的金城·庭院深深开盘，售价为13500元/平方米。2012年，庭院深深虽然没有开盘，但周边同为金成的项目——竹海水韵近期成交均价为7500元/平方米。
“新国十条”出台前后三天内开盘的还有下沙的东海·柠檬郡、滨江的欣盛·东方郡、大城北的大华·海派风景等几个楼盘，2年的时间过去了，所在区域的价格体系再三被打破，柠檬郡当时开盘价格17500元/平方米早已成为历史，如今下沙最核心的金沙湖板块品牌开发商的售价已跌至12800元/平方米，沿江板块售价早就跌至万元以下；东方郡最后一次开盘均价为26000元/平方米，而如今位置更具优势的中海·寰宇天下售价仅为18000元/平方米；比大华·海派风景更靠近市中心的方正·荷塘月色最近一次开盘均价仅略高于10000元/平方米。
数据不会骗人，不同区域的楼盘价格跌幅均不相同，但是没有疑问的是，杭州所有区域的房价在调控的两年内都出现了较大的调整，一个个新的价格体系在塑造中。
B 冰封
开发商以价换量
2010年春天，对于楼市而言是一个令人吃惊的季节。楼市像是一匹脱缰的野马，一次次腾空而起。
3月22日，蓝色钱江188套千万级豪宅排队抢购；3月28日3小时216套房源售謦；篁外空中别墅2小时售謦；3月29日联合格里被政府强行开盘，120套房源售罄；4月10日德信早城296套，遭5000人抢购。抢购排队、被开盘消息一个一个传来，开盘一个销光一个。
但是，4月17日晚新国十条出台，市场随即进入休克期。在2010年年底，杭州楼市再次显现升温加速，龙湖·滟澜山等项目再现热销。但是市场的趋势是直线下降，各个楼盘的成交情况逐渐不乐观。在2011年下半年开始，成交锐减成了开发商最为头疼的事情，杭州也逐渐了大幅降价的情况。
今年春天，桥西、下沙、申花、九堡、丁桥等区域相继沦陷，逐渐走低的价格下，带动了蠢蠢欲动的刚需客户，成交量再次上扬，3月份的成交量几近逼平“新国十条”前。但是，这种成交是“以价换量”的结果，是在开发商牺牲利润的前提下取得，和“新国十条”前房价走高、全民抢房的境况有实质性的区别。
C 涅槃
二手房市场临近洗牌
二手房市场是一个靠天吃饭的行业，它的旺和衰，和新房市场息息相关。
“新国十条”出台前，杭州二手房中介企业如雨后春笋，喜人的成交数量下，各中介公司像被“激素”刺激一样，将主要的精力放在了门店扩张上面，租店面、招新人成了行业工作重心。
随着房产调控的落地，盲目的扩张被证明是一场不切实际的大跃进，中介门店一个个关门，当年几条知名的“中介一条街”相继萧条，中介公司被迫采取保守的策略，闭门等待市场回暖。
但是，这次楼市的冬天似乎更长一些，春天的气息久久不见到来。尤其是针对二手房市场的第二次调控中，明确了未满5年的二手房出售时，营业税全款征收，这对于二手房市场是一个前所未有的“寒流”来袭。在2011年年底，杭城的中介行业面临洗牌式的考验，最重要的表现即为中介经纪人的流失。“以前经纪人也会跳槽，但是基本上是这一家跳到另一家，但是这次却是彻底从中介这个行业跳到别的行业，我们才意识到，最大的困难终于还是到来了。”杭城某知名中介公司市场经理提到当时唏嘘万千。
春天，终究会到来的。在今年的前四个月，随着新房市场的节节走低，二手房市场也随之松动了。低价新房的诱惑下，不少房东选择低价出售老房子，借以置换新房；而与此同时，价格下降的二手房自然吸引了部分刚需客户，成交开始火热上升，流失出去的中介经纪人又开始重操旧业。
可以说，二手房市场像一只浴火重生的凤凰，涅槃后赢得新生。
D 出逃
投资性购房者被挤出
如果将回忆的画面重新切到2010年春天，各个售楼中心的亮点之一，一定少不了这样一个群体——温州人。他们花衬衫、金项链，他们操着听不懂的口音、提着巨大LOGO的包包，他们的一掷千金充满魄力，他们受到售楼小姐的笑脸相迎。
他们是一个群体，也是一个代表，在杭州投资房产的外地人的代表。
但是，2010年4月17日之后，他们突然消失了。信贷危机、金融试验区等事件让他们再次回到国人的视线中，但是不再和房产有关系。
“调控前杭州的买房人客群中，外地人占据了仅4成的客群，尤其是滨江、下沙和九堡等区域几乎全是外地人的天下，有人玩笑地将杭州的几个楼盘称为‘温台小区’”，知情人士称。
画面切到如今的售楼中心，即使是深度降价的项目，也鲜见外地人的身影。某刚需楼盘售楼小姐告诉记者她的客户中，今年只出现2组外地客户。
不知道什么时候，开盘现场中能再现那一波波熟悉的花衬衫、金项链。
E 求生
开发商“断臂”谋出路
在民众的观点中，有几个行业是暴利行业，其中房地产业赫然在榜，提到它，一致反映是“不差钱！”。
资本是逐利的，在前几年，很多资本进入房地产行业。做家具的、卖饮料的、捕鱼的、卖酒的，他们斥资拿地、招募团队，一夜之间都成了房地产商。当然，丰厚的利润也给他们带来了回报。
风水轮流转，三十年河东、三十年河西。随着房地产调控的深入和持久，房子卖不出去，银行的欠款要偿还，现金流成了拷问开发商的难题。是生存？还是断腕？在这个难题前，不少开发商最终选择了生存。然后，一个个低价楼盘面市，甚至不少在成本下之下，赔钱成了某种难言的结果。
但是，事情并没有就这样结束。房地产调控仍在继续，开发商的血流尽了，届时市场仍不见回暖怎么办？对开发商而言，这是一个不敢想象的噩梦。
F 逆市
商业地产“东风”强劲
有人把住宅项目和商业地产比喻成两个孩子，坐在楼市“跷跷板”的两端，在一上一下中寻求平衡。
在杭州商地产火热的前几年，商业地产总是不受待见，发展也总是受到各种束缚。而与此同时，住宅市场一片火热，成为了投资和置业的首选。
“新国十条”后，投资性住宅需求受到了抑制，商业地产迎来了春天。杭州成交排行榜上，商业地产项目越来越多，越爬越高。在去年的下半年，商业地产一度成为成交量的支撑者，占据了楼市的半壁江山。
今年初，住宅类项目的调价让所占比例有所改变，商品房重新找回了统治地位，但是商业项目势头仍旧不减。
●记者手记
诸多悬念汇聚人居展
调控已经过去两周年，我们也即将迎来调控后第五次房展会。政策还是那个政策，但是市场已经不是那个市场。
本届人居展怎么样？是最引人关注的话题。从前4届调控中的房展会看，市场一直处于“严冬”，参展楼盘数量、市民参与人气和成交商品房数量都每况愈下。但是冷清的市场，却让人逐渐学会了思考，反思中，市场逐渐变得清晰，购房者心态逐渐变得冷静，开发商逐渐改变了观念。
今年春天，开发商忍痛割肉，一个个新的价格体系被塑造，杭州房价回到了2009年大涨之前，前两年未置业的购房者重新赢得了一次新的机会。不仅购房者，开发商更需要这次房交会。这次人居展上，他们会不会趁机出手，成了较大的悬念。
悬念的谜底，取决于开发商的诚意。据称，有数家开发商已经确定借助人居展的人气，在人居展现场宣布新的价格，打动购房者。
每次深蹲都或将意味着一次高高弹起，不排除前四次糟糕的房展会都是在为本届积累腾空而起的能量。
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