今年开春以来，青岛封冻的房地产市场出现回暖迹象。不仅房产商频频抛出“特大优惠”的红绣球，房交会上也是人头攒动，不少刚需购房者心动不已。但是，在国家严厉的房地产政策调控下，下一步的房价走势如何？现在是不是该出手了？对此，购房者犹豫不决。
刚需能否撼动房价
刚需一族：
看了又看，真想出手！
什么是刚需?刚需即刚性需求的简称，字面意思即是：现在刚刚好有这个需求，不是以前有，也不是以后有，而是现在，必须要解决的需求，此类客户需求第一，市场第二。目前，纵观房地产市场上的“刚需购房族”，大致可以分为四类人群：以结婚为需求的“婚房刚需”，以家庭为单位的“改善型刚需”，以首次置业者为代表的“纯刚需”和以“领完毕业证再拿房产证”为目标的90后购房大军。
房地产政策调控的这两年，也是刚需购房者备受压抑的两年。易居房地产研究院高级研究员苏艳表示:“从经济学意义上说，相对于弹性需求来说，刚需族是对房价不敏感的人群，因为这批人无论如何都需要买房。但是现在中国房价太高，所以刚需对价格也很敏感了。调控政策向来喜欢一刀切，楼市调控效果已经显现，但的确也打压了一部分刚需。”可以说，经历了两年的政策调控，“刚需一族”构成了一波强大的买房大军，成为2012年楼市上的主角。
在青岛创业的王先生，大学毕业后就计划着和女朋友领证结婚，谁知天有不测风云，从2009年下半年开始，房价飞涨，他们看好的几个婚房楼盘都超出了本来就不高的预算。2010年1月“国十一条”出台，给王先生一家带来一丝希望，王先生的爸爸拍板：“等一等，再买房子。”王先生说：“准丈母娘很严酷，说领了房产证，再领结婚证，这是双喜临门。”在王先生准丈母娘眼里，房子可给女人更多的安全感，王先生暂时给不了，婚事就被耽搁下来。
终于等到了2012年春天，在政策调控和房地产市场遇冷的双重压力下，现在的房价王先生完全能够接受了，但是，国家出台的一次比一次严厉的房价调控政策，却打乱了王先生购房的计划。
3月14日，温家宝总理表示:“一些地方房价还远远没有回到合理价位”，房价要“与居民收入相适应，与投入和合理的利润相匹配”。
话语刚落，网上立刻掀起了计算各大城市“合理房价”的热潮。一个ID为“国房部”的网友贴出了自己的计算公式:“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”。这个公式很快得到了其他网民的认可，一场算术“接力”迅速展开:北京合理房价4387元/平方米，上海合理房价4831元/平方米，深圳合理房价4867元/平方米，苏州合理房价4409元/平方米，无锡合理房价4218元/平方米，杭州合理房价4493元/平方米，大连合理房价3240元/平方米，济南合理房价2899元/平方米……这些把现实房价“腰斩、腰斩、再腰斩”的数字让人们直呼“凌乱了”。如今，诸多购房者都面临着“继续观望”还是“果断出手”的两难选择。
青岛楼盘：
降价不止，战火不熄
在过去的一年里，青岛楼市犹如一辆“过山车”，库存量攀升、房价回落、成交量同比下跌使得市场前景扑朔迷离。4月18日上午，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，岛城3月份新建住宅价格指数环比下降1.2%，同比下降1.5% ；新建商品住宅价格指数环比下降1.2%，同比下降1.6% ；二手房则出现8个月以来最大跌幅，同比降幅为2.4% 。与2月相比，3月全市成交新建住宅减少了1743套，为3449套。一季度，青岛新房成交量为10606套，新房成交量同比去年下跌50%，一季度青岛新房成交量创三年新低。无论是新建商品住宅还是二手住房，大户型房源跌幅明显偏高。
开发商提出种种优惠方式，降价、低月供、低首付等，针对刚性需求的营销招数激起各种争夺刚需的“战火”。万科三处楼盘推出送房屋维修金、送车位、总房款立减5000元的三重优惠；瑞海景园现购房可享有减免总房款6万元的优惠；华裕唐城二期现购房全款优惠每平方米500元；龙湖滟澜海岸悦居三期再次清盘放价，推出“20万购房大礼”；海岸华府楼盘4月推出8.5折特价房；东篱桃源楼盘9折，购房送车位；青啤TAHA时区购房可参与抽奖活动，赢取2万元优惠……住宅型房产，优惠不断。
据了解，实施楼市调控政策以来，岛城房地产市场从去年的8月份就开始走上了下跌路，到今年3月份跌到了调控以来的最低点。青岛房价跌到何处达到合理房价？楼市什么时候跌幅到底？
有专家预测：“在今年的一二季度期间，开发商很有可能将会给出进一步优惠，届时，对刚需和自住客户来说，或将迎来不错的购房良机，但对于投资者来说，房地产市场目前的风险已经远远大于收益。”
青岛楼市“降价战”打得如火如荼。“房价下调已经是定局，现在大家关心的是下降多少。”岛城某评论人士认为，房价小降或者大降的可能性都不大，小降达不到调控预期，大降政府也不允许。他表示，接下来的房价降幅可能会在20%左右，如果降幅超过25%，那么房地产经济就可能会拉警报。对于青岛的房价，他表示目前部分楼盘的降幅已经超过10%。接下来再继续大降的可能并不大，但仍有一定的降价空间。专家建议购房者：“房价剧烈震荡，向下调整，刚需客不妨现在锁定具体楼盘五六个，坐等降价。”
小阳春行情：
购房者摸不准市场脉搏
可以说，今年以来，青岛楼市刚刚经历了一波小阳春的行情，有很多业内人士把这看成是楼市阶段性回暖的象征。甚至有观点认为在经历长达两年的调控之后，开始触底反弹，房地产市场最坏的时候已经过去。
据业内人士的介绍，刚性需求在结束了一段时间的观望后，决定出手，这已经成为出现这波“小阳春”的重要原因。一手房市场回暖，二手房市场升温。近期“回暖”，只是一种短时的“假阳春”，还是能够持续“暖”下去呢？有专家认为，目前的“回暖”，是通过80%以上楼盘小幅降价换来的成交量。世邦魏理仕商业部董事张春雨表示：“从三月份开始，全国多个城市的房地产市场呈现出小阳春的态势，似乎表明房地产市场开始逐步回暖。从目前金融层面来看，相比去年的收紧政策，一手房房贷似乎变得容易起来，一些银行下调了首套房贷利率。央行也宣布下调存款准备金率，此举将释放4000亿—5000亿左右的流动性。从宏观层面来讲，政府对房地产的宏观调控政策在短时期内不会松动，温家宝总理多次强调，房地产调控要促使房价合理回归不动摇。老百姓似乎一下子很难判断未来的走势，摸不准市场的脉搏。”
张春雨认为：“从去年下半年开始，青岛市场呈现出销售价格全面下调的趋势，虽然不同区域、不同楼盘降价幅度不等，但加大促销力度、甚至直接降价是目前开发商的普遍做法。以城阳区为例，目前楼盘的销售价格已经回落到2009年的水平，正阳路上的项目价格降到均价6000左右。另一个供应量比较集中的区域为李沧区，多个楼盘直接降价，降幅也已经超过20%。因此，在这样的一个市场行情下，刚需购房者应该开始着手准备购房计划，现在开始针对性地看房，选取自己比较中意的项目了解情况，关注的项目只要价格降到可承受范围之内就可以考虑购买。”
春季房交会：
人声鼎沸，看房热情不减
一年一度的青岛春季房展会，是青岛地区上半年规模最大的专业房地产展会，也是全年楼市启动的重要节点。刚需是市场的基本盘，也是市场上扬的“原动力”之一，2012年春季房展主打“刚需牌”。与往届动辄两三个展厅、近百家新盘同台亮相相比，本届房展稍显气势不足。有业内人士称：“在此市场环境下，开发商对房展会的参展热度远不如往年，一定程度上体现出开发商对市场信心不足。”
尽管开发商们的表现不甚给力，但众多看房客户的热情依然高涨。据报道，房展会各展厅里几乎都是人满为患，一些项目甚至出现了排队进场参观的场面。有业内人士表示，对于房地产行业来说，客户来访量是反映这个行业景气程度的一个重要指标。但是，这些来访的客户里面，有哪些是刚性需求，有哪些是投资性需求呢？
据一些参展项目的置业顾问介绍，他们一个上午接待的客户都在上百组，平均每人接待的数量都在二三十组左右。“房展会的宣传效果很明显，作为专业的房地产展会吸引力很强。我这一个上午的客户接待量比在售楼处一个星期的接待量还多。”一名置业顾问说，“但这么多客户的意向度并不是很高，虽然有不少是真正想买房的，但更多人看上去只是来看看热闹。”虽然参观人数依然不少，但难掩市场低迷的景象。
业内人士：
房价暴跌的可能性不大
从去年四季度开始，楼市出现了一波“降价潮”。近期，部分银行在一定程度上恢复了首套房贷的利率优惠，降低了首次置业的门槛。
一些项目的价格似乎降到了相对合理的水平，楼市成交量忽高忽低，一些担心“踏空”的普通购房者很迷惑，到底现在该不该买房？房价还会继续降吗？
近期楼市成交出现回暖，价格会不会就此反弹？正在观望的普通购房者，又要如何应对充斥着各种预测和判断的楼市呢？
太平洋房屋山东总部总经理林宪周认为，从目前的情况看，一线城市的房价出现暴跌的可能性不大，像青岛这种二线城市，基本会呈现稳中有降的趋势。购房者应该保持淡定，不要被各种数据扰乱。可以选取自己中意的地段和项目，重点关注这些项目的房价信息，如果价格降到自己认为相对合理也可以承受的水平，可以出手买房，并尽可能增加首付比例，可以享受比较大的折扣优惠，在高利率情况下，还可以降低房贷利息成本。
现在，面对房地产行业的严厉调控，众多开发商都选择了加速推进，从而促进资金回笼。对于有一些处于远郊区域的价格还属于高位的项目，还会有空间有更大幅度的调整。但是对于地段较好的房源来说，降价空间不大。记者李源心
专家意见
房价接近支撑点
该出手时就出手
世邦魏理仕商业部董事张春雨表示，刚需购房者购房时应当考虑到价格因素、地段因素、配套因素、交通因素。
张春雨认为：“没有最好的时机，只有最合适的时机。每个购房者的具体差异非常大，很难一概而论地去讲何为最好的购房时机，从中长期来看，中国的房地产是长期向好的方向发展。因此，购房者要根据自身的需求，根据购房需要考虑的四要素来选择适合自己的产品，而且刚需购房者购房的主要目的为自住，据统计，大部分刚需购房者购入首套住房后居住时间为5年。”
“因此，对于刚需者而言，看中了喜欢的房子，售价在心理承受范围，该买房时就应该果断出手。房市如股市，永远等不到最低点，或许房价下跌了，你看中的房子却没有了；你看中的房子还在，可是价格已经上去了。坚守自己的价值判断，其他的都是浮云。房价已经进入下降通道，接近支撑点，个人认为对于刚需购房者来说，从4月份开始到9月份之间都是买房较好的时机。”
青岛市房地产业协会常务副秘书长龙江表示：“现在已经达到一个较好的购房时机，急于买入的购房者可以考虑出手了，但是要做好继续降价的心理准备。可买可不买的购房者，可以继续等待，选择合适时机。没有人知道未来的房地产市场会是什么样子，对于刚需购房者来说，只有需求，没有市场。房地产是不动产，购买时不单单要考虑价格因素，楼盘性价比、开发商品牌是否强大、未来小区物业服务，这些都是需要顾及的因素，不要因为考虑价格而错过了心仪的房子。先下手，会有更多选择。”
青岛福元九合投资顾问有限公司总经理毕放世表示：“我一直在说‘断码鞋’的道理，虽然近两年房地产不景气，很多楼盘在降价，但是需求大的好房子没有降价。购房者在储蓄达到欲购房产首付的170%时，购房者才算有能力购房。比如100万首付的房子，还要有70万的存款支付装修、家具、维护、物业等费用。因此是否到时机购房，主要取决于购房者的经济水平。如果是单纯的等待降价就大错特错了，好房子永远不会真正地降价。”
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