本报记者 董映颉 北京报道
7月4日，《人民日报》发表文章称“楼市回暖已成事实”，这是半年来“楼市回暖”的命题第一次正式得到官方认可。
事实上，“回暖”这个关键词从2012年2月底就开始出现，虚虚实实地一直贯穿着上半年楼市的发展。在近几个月市场成交回暖和政策力度减弱的影响下，开发商的底气逐渐充足，开始试探着提高销售价格。不过多位业内人士分析，未来半年里，“以价换量”仍是楼市未来的发展趋势，在“限购令”不取消的前提下，房价仍然没有大涨的动力。
回暖已成事实
当各地楼市6月份的成交数据出来的时候，业内各方的态度有了前所未有的统一：房地产市场回暖已经是板上钉钉的事实。
7月2日，中国房地产指数研究院发布了6月“百城价格指数”。2012年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平米，环比5月的8684元/平米上涨了0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。其中，北京的房价涨幅排在第二位，样本楼盘平均价格为22930元/平米，环比涨2.29%。这也是2012年内第一次出现2万元以上的均价。
带动各地房价上涨的动力来自成交量的持续走高。
中国房地产指数研究院统计数据显示，全国主要的54个城市，上半年累计成交高达107万套，同比上涨12%。其中北京前6个月成交住宅4.8万套，同比上涨10%。
成交量的迅速复苏，让大型房企整体销售业绩呈现增长态势。7月初公布的《2012年上半年中国房地产企业销售金额及销售面积TOP50》榜单显示，上半年排名前10位的房企销售总额和面积均较去年同期有所增长。
地方微调 中央“喊话”
“楼市从来都是政策市”，这是地产名嘴、华远地产(3.28,0.09,2.82%)董事长任志强(微博)早在几年前给国内楼市立下的命题。不过，这个命题似乎到现在一直适用。
进入2012年以来，从中央决策层的态度来看，楼市的调控政策尽管一直被强调“不会放松”，但实际上，调控的力度却被日益温暖的楼市成交量逐渐消解。与此同时，楼市调控以来，土地收入锐减则给地方政府造成了资金压力，随着多地提振楼市的“微调”政策获得中央默许，各地楼市也将进入政策微调的频发期。
“地方政府的政策微调，一方面是从细微之处为楼市好转撕开口子，促进成交，另一方面，各地也希望在频繁的试探中探求中央的底线。”中国房地产学会副会长陈国强表示，“对于地方政府来说，出台新政最多就是被叫停，中央也不会有更多的处罚。”
按照“不违背限购原则”的微调“底线”，上海、石家庄、河南等地的微调新政都没有顺利实施就被叫停。但尽管如此，中央也没有更进一步的处理办法与调控措施。面对楼市一步一步地走向“春天”，中央相关部委只是采取了“喊话”的处理方式。
从今年4月份开始，作为房地产市场的主管部门住建部就曾经3次重申调控力度，要求“坚定不移地落实房地产调控各项政策措施”。当然，“喊话”的也不止是住建部。在进入6月仅半个月时间内，央行、发改委、银监会三部委也密集辟谣与“喊话”：将继续落实从严的楼市调控政策。
各大部委密集“喊话”并没有阻止主要城市量价出现全面反弹的情况。反而，6月份央行降息的政策却为楼市回暖又增添了“一把火”。
下半年房价不会大涨
在近几个月市场成交回暖和政策力度减弱的影响下，开发商的底气不知不觉间变足了一些。在销量好转的助推下，开发商表现出强烈的推盘意愿，而且开盘价格也“硬气”许多。
据亚豪机构统计数据显示，7月北京有29个项目计划入市，比6月份开盘的项目超出近一倍。而在已经公布开盘价格的项目中，多个老项目的计划开盘价相比上一期开盘，每平米上涨了1000-5000元不等。
记者在调查中也了解到，进入下半年，不少开发商也开始调整自己的销售策略，在原有的“以价换量”策略上，适当提高销售价格、降低折扣和优惠幅度。
不过，令开发商头疼的是，困扰着开发商的“高库存”仍然存在。
北京中原市场研究部统计数据显示，6月底，京沪广深四大一线城市的库存住宅套数为222450套，环比5月底的232630套尽管下调了4.4%，但按照目前各城市的成交情况，这些库存仍需要消化1-2年的时间。
“虽然楼市去化率上升，但库存量依然不小，消化库存依然是房企首要解决的问题。”链家地产(微博)市场研究部陈雪向记者表示。
但对于今年下半年的房价走势，业内似乎有着较为一致的判断，那就是房价在未来半年不会大涨。陈国强认为，以价换量仍是楼市未来的发展趋势，因为现在对房企来说，高库存的状况没有改观，高负债的局面也很明显。同时，“限购令”不放松的前提下，房价也缺乏大涨的动力。
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