作者： 李乐 | 来源： 中国经营报(微博)
距离国务院“上半年出台新非公经济36条执行细则”的时间底线尚有不足3个月之时，首个“细则”已经基本锁定在保障性安居工程领域。
《中国经营报》记者日前获悉，面对历史上规模最大的保障性安居工程在建规模，住房和城乡建设部(下称住建部)已经抓紧起草鼓励社会民间资本进入保障性安居工程开发、建设领域的详细规定，以确保2012年超过1700万套在建保障性住房带来的巨大资金需求。
对此，以房地产开发企业为代表的民间资本，表现出的是谨慎的欢迎。实际上，对于购置型保障性住房的代建，社会资本已经有较为清晰的进入路径。但对于包括公共租赁房、廉租房在内的租赁型保障性住房，引入社会资本之后如何确保其安全和微利，则是目前较为棘手的问题。
突破保障房
2012年3月，国家发展和改革委员会下发2012年深化经济体制改革工作重点，明确提出在2012年上半年，要出台“新非公经济36条”所涉各行业领域的执行细则。记者获悉，相比于垄断情况较为严重的石油化工、重化工业等领域，社会资本进入保障性安居工程将有可能最先突破。
一位不愿具名的住建部官员向记者证实，日前，在内部会议上，住建部副部长齐骥向包括与会的地方住房和城乡及建设系统负责人强调，住建部正在抓紧起草社会资本进入保障性住房开发、建设领域的详细规定，以使社会资本进入保障性安居工程建设规范化。
记者了解到，这项工作已经启动。目前，主要方向包括落实既有的参与保障性住房建设的税费减免政策；同时，对于参与公共租赁住房、廉租住房开发建设的社会资本，对其商业银行优先发放贷款的同时，通过地方财政和中央财政转移支付资金予以贴息和补助。
实际上，在此之前，地方政府对于社会资本进入保障性住房的开发建设，已有部分尝试。2011年，河北省与万科企业股份有限公司签订战略合作协议，由万科为河北省多个城市代建保障性安居工程，然后再按照协议，由政府回购。上海绿地集团、绿城(中国)等全国性房地产开发企业，也介入了多地的保障性住房和动迁安置、旧区改造项目的开发建设。
不过，一些与地方政府合作保障性住房建设、开发的房地产开发企业相关负责人向记者表示，由于目前对于社会资本介入保障性住房开发建设没有统一的规定和相对统一、规范的操作模式，企业在介入保障性安居工程时，有一定的担忧。
齐骥在前述内部会议上表示，对于这种地方政府的尝试性探索，中央政府和住建部是支持和鼓励的。住建部正在起草有关社会资本介入保障性安居工程的详细规定，就是为了确保社会资本能够顺利进入保障性住房开发建设领域，并进行多元化的尝试和探索。
记者了解到，所谓“民间社会资本进入保障性开发建设”中的社会民间资本，主要还将通过房地产开发企业的形式介入。由于目前对于企业承揽保障性住房开发建设有较为严格的资质管理规定，不可能通过简单的筹资就能进入。
资金压力大
社会资本进入保障性住房开发建设之所以迅速提速，与保障性安居工程的巨大资金需求有关。齐骥在上述会议上披露数据称，按照国务院要求，到“十二五”末期，住房保障的覆盖面要达到20%，这意味着至少将有5000万人口被纳入保障性住房体系。
记者了解到，“十一五”期间，住房保障的覆盖比例约在5%左右，这一目标意味着，“十二五”期间，住房保障的覆盖面要提高至少15%，这一涨幅远远超过“十五”时期到“十一五”时期的幅度。
前述不愿具名的住建部官员向记者承认，尽管2011年保障性安居工程的资金到位情况较好，但2012年随着在建规模的不断扩大，地方政府普遍反映在资金方面面临一定的压力。齐骥也在内部会议上表示，由于近两年保障性安居工程开工量大，任务紧，部分地方政府在一定程度上面临保障房建设、运营的资金来源压力。
根据住建部内部初步匡算，2012年新开工加转结自上一年度的保障性安居工程，在建规模约为1700万套左右。住建部部长姜伟新在回答全国人大专题询问时也表示，尽管2012年的开工任务较2011年有所调低，但在建规模将超过2011年，从而带来较大的资金需求。
在此之前，中央财政已经连续3年对中西部地区廉租住房建设进行转移支付，2012年这一转移支付的额度将创下新高。此外，国家发改委也已经出台政策，允许承揽保障性安居工程的大中型房地产开发企业，通过发行企业债的方式，专项筹集资金用于保障性住房建设。
尽管如此，根据住建部估算，按照全部结构完工口径计算，2011年开建1000万套保障性住房所需全部投资约为1.3万亿元。姜伟新称，2012年的资金需求将超过2011年，足见历史上最大的保障房在建规模带来的资金压力十分严重。
谨慎乐观
对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。
“绿地集团在全国的6个城市参与了当地保障性安居工程的建设和开发，在上海也有两个重点保障性安居工程的项目在运作。”张玉良告诉记者。
记者了解到，绿地集团在全国各城市参与的保障性安居工程主要是购置型保障性住房和旧区改造、动迁安置。绿地集团的情况在全国范围内有一定的代表性，万科在与河北省签订的战略合作协议中，主要采用的方式就是代建。而绿城集团在全国范围内参与的保障性安居工程，也以旧区改造和购置型保障性住房为主。
张玉良承认，由于在租赁型保障性住房企业和社会资本如何介入方面没有明确的模式和规律可循，所以这“是个问题”。他希望在细化的相关规定中，对于社会资本如何介入公租房、廉租房等租赁型保障房，能够有较为明确的规定或指引。
据悉，这并非是绿地集团一家企业面临的问题。此前，在与基金经理的交流中，万科企业股份有限公司的郁亮表示，万科参与保障性安居工程的原则是微利，以代建的模式为主，即发挥万科在施工、工程管理方面的专业性优势，一般情况下不会垫资持有保障性住房。其原因是，对于政府还款，目前没有明确的规定。
记者了解到，在绿城集团的代建业务中，保障性住房的开发建设也是主要方面之一。在这种模式下，绿城收取5%左右的项目管理费。
“但我们真正需要了解的是公租房这一领域，由于这一领域不予销售，而是持有，我们企业介入后如何收回投资，希望政府能有一个比较明确的说法。”一位不愿具名的房地产开发企业负责人告诉记者。
张玉良则表示，希望政府能够加强监管社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大中型企业开始，以确保保障性安居工程的质量。
资料
从“十一五”开始，保障房建设资金主要来源于地方政府财政投入和中央财政转移支付，从“十二五”开始，地方政府市场化融资成为新的保障房建设资金来源。而随着房地产调控的常态化，社会资本进入保障房建设领域成为大势所趋。而2012年1700万套的在建量也给地方政府带来巨大的资金压力，社会资本的进入有望缓解这一压力。
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